مسکن
همشهری برنامه‌های وزیر راه‌وشهرسازی برای مستأجران را بررسی می‌کند
نخستین نبرد رستم‌قاسمی در بازار اجاره
وزیر پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی، مجموعه‌ای از برنامه‌های وزیران پیشین را برای اصلاح سازوکار بازار اجاره و حرفه‌ای شدن آن مطرح کرده است؛ آیا رستم قاسمی در این نبرد موفق می‌شود و عرصه برای مستأجران باز خواهد شد؟ رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با همشهری، بر ساماندهی بازار اجاره از مسیر اصلاح اقتصاد کلان و تنظیم عرضه و تقاضا تأکید می‌کند و معتقد است نباید راهکارهای خلاف قانون مالکیت، به بازار تحمیل شود.
به‌گزارش همشهری، بازار اجاره به‌عنوان تابعی از بازار مسکن که به‌شدت از تحولات اقتصاد کلان تأثیر می‌پذیرد، در دوره اخیر تنش اقتصادی یعنی از اواسط سال1396 با رشد سریع قیمت مواجه شده و عملا کار را بر مستأجران سخت کرده است. در این دوره، تلاش‌های وزیران قبلی راه‌وشهرسازی یعنی عباس آخوندی و محمد اسلامی برای تغییر قانون موجر و مستأجر، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و حمایت دولتی از مستأجران ضعیف، در دستور کار قرار گرفت اما این برنامه‌ها یا اصلا قابلیت اجرا پیدا نکرد یا اجرای آن نتوانست مشکلی از بازار اجاره برطرف کند. حالا در برنامه پیشنهادی رستم قاسمی، وزیر پیشنهادی دولت سیزدهم برای وزارت راه‌وشهرسازی مجموعه‌ای از همه برنامه‌های قبلی و ظرفیت‌های قانونی برای حل مشکل بازار اجاره دیده شده که چنانچه فارغ از همه اما و اگرها به‌طور کامل اجرا شوند، می‌توان به اصلاح سازوکار بازار اجاره امیدوار بود؛ هرچند تا وقتی بنای اقتصاد ایران متزلزل باشد، احتمالا نه ذینفعان بازار مسکن و اجاره و نه ذات بازار اجازه چنین تغییراتی را نخواهند داد.
اختراع دوباره چرخ، متناسب با ساختار اقتصاد ایران
در همه کشورهای پیشرفته و توسعه‌یافته فرایند مشخصی برای بازار اجاره و املاک استیجاری وجود دارد و مواردی نظیر مالیات بر اجاره، جرائم خالی ماندن خانه، ایفای تعهدات موجر و مستأجر، حمایت از مستأجران، تشویق موجران، ارزشگذاری و تقویم املاک، تنظیم فاصله محل زندگی و کار شهروندان، تنظیم بازار و بسیاری از مسائل دیگر، از طریق سامانه و نظامی شفاف و مدون انجام می‌شود. البته اجرای این فرایند جدای از اینکه به شفافیت جامع مالکیت در بازار املاک احتیاج دارد، نیازمند ثبات نسبی اقتصاد، تناسب میان عرضه و تقاضا و همچنین همخوانی دخل‌وخرج خانوارهاست؛ در غیراین صورت، حتی اگر دولت توانایی ورود و تنظیم‌گری بازار اجاره را داشته باشد و به‌واسطه تولید انبوه، رابطه عرضه و تقاضا نیز متناسب شود، بازهم نمی‌توان قیمت اجاره را دستوری و بدون تناسب با واقعیت بازار برای مدت‌زمان طولانی تثبیت کرد. این در حالی است که تلاش برای حل مشکل بازار اجاره، بدون تغییر در ساختار کلان اقتصاد ایران در برنامه وزیر پیشنهادی راه‌وشهرسازی و وزیران پیشین این وزارتخانه مشهود است و از قضا دلیل شکست بخش عمده این برنامه‌ها نیز ناشی از همین بی‌توجهی به تجربه موفق کشورهای دیگر و تلاش برای اختراع دوباره چرخ متناسب با ساختار اقتصاد ایران بوده است. مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک نیز بر لزوم توجه به تجربه موفق کشورهای توسعه‌یافته در بازار مسکن و اجاره تأکید می‌کند و به همشهری می‌گوید: بازار اجاره باید با اصلاح ساختار اقتصاد کلان و با بازیگری مردم ساماندهی شود وگرنه حتی اگر دولت با تعزیر و زور بخواهد معادلات آن را تغییر دهد نتیجه آن چیزی جز تعدد جرم و تخلف نخواهد بود.
تنبیه مالیاتی خانه‌های خالی
شاید اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی پرحاشیه‌ترین برنامه‌ای باشد که حداقل به‌صورت متوالی در 3 دولت اخیر موردبحث بوده و هیچ‌گاه به اجرای شفاف و جامع نرسیده است. قانونی که تا پس از اجرای تعدیل اقتصادی نیز در کشور وجود داشته و فقط به‌واسطه مؤثر نبودن و اجرا نشدن از قوانین حوزه مسکن خط خورد اما دوباره از حوالی سال93 و در شرایطی که تخلیه تورم انباشته مسکن، بازار اجاره را به‌نسبت متشنج کرده بود، به‌عنوان یک راهکار اساسی برای ساماندهی این بازار معرفی و در قالب قانون در مجلس به تصویب رسید. در برنامه وزیر پیشنهادی راه‌وشهرسازی برای بازار اجاره نیز ازجمله مواردی که برای تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی و تنظیم رابطه عرضه و تقاضا و کاهش تنش در بازار اجاره مدنظر قرار گرفته، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که براساس آن سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی با استفاده از اطلاعات سامانه جامع املاک و اسکان مکلف شده است. در این مورد، حتی اگر مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی هیچ اثر مثبتی بر بازار اجاره نداشته باشد، اجرای این قانون صرفا برای افزایش شفافیت حوزه مالکیت و جلوگیری از هدررفت منابع ملی الزامی است؛ اما با توجه به رقابتی نبودن بازار اجاره، اجرای این قانون نباید به‌عنوان ابزاری توانمند برای ساماندهی بازار مدنظر قرار بگیرد. در حقیقت با وضعیت فعلی قیمت اجاره، بخش عمده واحدهایی که در بازار اجاره مورد استقبال قرار گیرند به بازار عرضه می‌شوند و اگر خانه‌ای خالی مانده باشد یا تقاضای مؤثری برای اجاره کردن آن وجود ندارد یا مربوط به خانه‌های لوکس و سرمایه‌ای است که از یک‌سو تأثیری بر ساختار کلی بازار اجاره ندارند و از سوی دیگر صاحبان آنها خوب می‌توانند در نقطه کور قانون بمانند.
برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای
سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوارهای مستأجر به‌قدری افزایش پیدا کرده که هیچ دولتی نمی‌تواند نسبت به مسائل خرد و کلان این بازار بی‌توجه بماند. در حقیقت شرایط بازار مسکن و به‌خصوص اجاره که به یکی از چالش‌های بزرگ خانوارهای ایرانی تبدیل شده، معیار مؤثری برای سنجش کارآمدی دولت‌ها در نگاه جامعه محسوب می‌شود و از این منظر دولت‌ها باید طرح و برنامه مؤثر و کارآمدی برای حوزه مسکن داشته باشند. در برنامه قاسمی نیز از سهم هزینه اجاره در سبد خانوار به‌عنوان یک چالش یادشده و راهکارهایی برای آن مدنظر قرار گرفته که بخشی از آنها برگرفته از تجارب موفق کشورهای توسعه‌یافته است. مواردی مانند کاهش هزینه مبادله اجاره، افزایش ضمانت اجرای قراردادها با ایجاد زیرساخت‌های توسعه قراردادهای استاندارد اجاره مسکن با قابلیت اعمال خودکار قیود قرارداد، تسویه وجوه قرارداد از طریق حساب‌های امانی واسط، حمایت از ایجاد و توسعه بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با استفاده از مشوق‌های مالیاتی و تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی به‌صورت اجاره بلندمدت، اعطای کمک‌هزینه اجاره و تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سود پایین به مستأجران کم‌درآمد ازجمله آنهاست. یکی از نتایج و پیامدهای اجرای این راهکارها، افزایش دوره زمانی قراردادهای اجاره مسکن و همچنین ساماندهی صنف مشاوران املاک است که به‌صورت خودکار به‌واسطه سیستمی شدن بازار اجاره و قراردادها رخ خواهد داد؛ اما در برنامه وزیر پیشنهادی به‌صورت مجزا به‌عنوان یک راهکار برای اصلاح بازار اجاره مطرح شده است. دلیل تفکیک این موضوع می‌تواند نشانه این موضوع باشد که تدوین‌کنندگان برنامه وزیر پیشنهادی نیز به اجرایی نبودن برخی از راهکارهای سیستمی اعتقاد دارند و ورود قهری و تعزیری دولت برای تغییر دوره اعتبار قرارداد و ساماندهی دلالان ملکی را ناگزیر می‌دانند. در این میان راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای که به‌مدت 2 سال در دستور کار مسئولان مسکنی دولت دوازدهم نیز بود، عملا به‌واسطه تغییرات عمده قیمت در بازار مسکن و مکلف بودن این شرکت‌ها به رعایت نرخ‌های دولتی امکان‌پذیر نیست و باید هم‌راستا یا بعد از ساماندهی بازار مسکن و تبدیل آن به کالای مصرفی در دستور کار قرار بگیرد.
قراردادهای بلندمدت
در سال‌های 96 و 97 که بازار اجاره در حال تغییر ریل بود و تخلیه تورم مسکن، چراغ سبز افزایش قیمت اجاره را سبز کرد، عباس آخوندی، وزیر پیشین راه‌وشهرسازی لایحه‌ای برای تغییر قانون موجر و مستأجر و قانون مالیات بر اجاره به دولت فرستاد که براساس آن اولا معافیت درآمد اجاره برای زیربنای استیجاری تا 150مترمربع در تهران و تا 200متر در سایر نقاط شهری منوط به عقد قرارداد اجاره با مدت‌زمان 2 سال و بیشتر می‌شد؛ اما در ادامه به‌دلیل تناقض افزایش اجباری طول مدت قرارداد اجاره با قانون مالکیت به تصویب نرسید. در این پیشنهاد، اصل تنظیم بازار اجاره بر تشویق مالکان و معافیت مالیاتی آنها استوار بود و حتی شخص پیشنهاددهنده نیز به‌خوبی می‌دانست که اختیاری شدن استفاده از این تشویق نمی‌تواند در اقتصاد پرتنش ایران کارایی داشته باشد؛ چراکه در بدترین سناریو نیز رقم مالیات بر اجاره از 20 تا 25درصد کل درآمد یک سال تجاوز نمی‌کند درحالی‌که در بازار متشنج اجاره، افزایش 100درصدی قیمت اجاره در قرارداد سال بعد نیز امر معمولی است و مالکان حتی به فرض تنبیه مالیاتی بازهم درآمد بالاتری از طریق عقد قرارداد یکساله خواهند داشت. حالا در برنامه وزیر جدید راه‌وشهرسازی نیز افزایش زمان اعتبار قرارداد اجاره از یک سال به ۳ یا ۵ سال و ساماندهی آژانس‌های املاک با همکاری وزارت صنعت نیز گنجانده شده که در بهترین حالت و درصورت تحقق همه برنامه‌ها و راهکارهای پیشنهادی برای بازار اجاره، به‌صورت خودکار محقق خواهد شد؛ اما بدون زمینه‌سازی برای تنظیم و اصلاح ساختار بازار اجاره، هم به‌دلیل مغایرت‌های قانونی این پیشنهاد با قانون مالکیت و قانون اصناف و هم به‌واسطه تداخل نتیجه آن با منافع مالی مالکان و موجران، اجرای همه‌گیر و مؤثر آن بعید به‌نظر می‌رسد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با اشاره به اینکه مالکیت در همه کشورها محترم و در اسلام محترم‌تر است، می‌گوید: در بازار فعلی، بدون اینکه اجباری باشد، برخی از قراردادهای اجاره یکساله برای چندین سال با توافق موجر و مستأجر تمدید می‌شود اما اگر دولت به اجبار قاعده‌ای بگذارد که اختیار موجر و مستأجر در قرارداد را زیر سؤال ببرد، نه ازنظر شرع و نه از منظر عرف درست نیست. خسروی می‌افزاید: در جریان اجباری شدن تمدید قراردادهای اجاره در دوره کرونا، شکایت‌های بسیاری از موجر و مستأجر روانه شورای حل اختلاف شده و برخی نیز با شبهه ناراضی بودن مالک مواجه شده‌اند درحالی‌که اگر تکانه‌های اقتصاد رفع می‌شد و اوضاع درآمد خانوارها بسامان می‌شد، به هیچ‌کدام از اقدامات دولت برای تنظیم اجباری بازارها نیازی نبود.
