واکاوی سونامی افزایش قیمت خانه

مائده امینی ـ روزنامه‌نگار

شاخص‌های اقتصاد کلان که دچار نوسان می‌شوند، بازارهای مختلف هم - با سرعت‌های متفاوت- واکنش نشان می‌دهند. بازار مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست و اگرچه کمی کندتر اما درنهایت با شیب تندی از قیمت دلار تأثیر می‌پذیرد. در سالی که گذشت قیمت هر مترمربع خانه در تهران حدود 100درصد گران‌تر شد و روند این گرانی در حالی بدون توقف ادامه پیدا کرد که در این دوره قیمت دلار - بعد از آبان - روند کاهشی به‌خود گرفته بود. مرکز آمار در گزارشی تحولات بازار مسکن در شهر تهران را طی سال99 بررسی کرد. براساس این گزارش نرخ مسکن در سال99 رشدی نزدیک به 82درصد را به ثبت رسانده است. پیش از این بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در سال99 را 23.8میلیون تومان به ازای هر مترمربع و میزان رشد قیمت‌ها را نزدیک به 94درصد اعلام کرده بود و این در حالی بود که قیمت مسکن یک‌بار در سال97 و بعد از آن 98 جهش قیمت را تجربه کرده بود.
تجربه نشان داده که در بازار مسکن ایران، جهش مسکن جبران‌پذیر نیست و عموما حتی کاهش شاخص‌هایی که پیش‌تر موجب افزایش قیمت می‌شد، نمی‌تواند قیمت‌ها در این بازار را به پیش از افزایش برگرداند. قیمت مسکن دارای چسبندگی است و تخلیه حباب در این بازار به سادگی ممکن نیست. به‌طوری‌که معمولا بعد از دوره‌هایی که قیمت مسکن رشد سریعی را تجربه می‌کند تخلیه حباب در این بازار به این ترتیب است که چند سال بازار مسکن با رکود و ثبات نسبی قیمت همراه است تا تورم در دیگر بخش‌های اقتصاد به مرور موجب تخلیه حباب بازار مسکن شود. درواقع قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا نمی‌کند. مقاومت ذاتی بازار مسکن در برابر افت قیمت در شرایطی است که هم‌اکنون دیگر بازارها و همچنین شرایط سیاسی-اقتصادی کشور با ابهام‌های زیادی همراه هستند.
در واقع این احتمال وجود دارد که با حل مشکلات برجام و رفع تحریم‌ها قیمت دلار کاهش یابد و این به افت شدید در بازارهایی چون سهام، ارز، طلا و خودرو بینجامد. در شرایطی که نرخ سود سپرده نیز جذابیت چندانی ندارد، بازار مسکن که به‌طور تاریخی نشان داده حداقل رشد به اندازه تورم را به ثبت می‌رساند، مأمن خوبی برای سرمایه‌های سرگردان شده است و این نقدینگی جاری به سمت این بازار موجب شده که قیمت مسکن در سال گذشته و حتی در فروردین امسال روی مدار افزایشی باشد. اما چه شد که سال گذشته انفجار دوباره‌ای در قیمت بازار مسکن دیدیم؟ 

تولید مسکن در بلندمدت بازار را به تعادل قیمتی می‌رساند 
ایرج رهبر ـ کارشناس بازار مسکن

مسکن کالای مهمی در سبد خانوار است. اقتصاد خانوارها و به تبع آن اقتصاد کشور تأثیر زیادی از این بازار می‌پذیرد. بدون توجه به مسائل بازار مسکن، هیچ رئیس‌جمهوری نمی‌تواند وضعیت قیمت مسکن را ساماندهی کند.35درصد از اقتصاد کشور وابسته به بازار مسکن است و همین کافی است تا دولت‌ها بدانند که باید تامین مسکن را در اولویت برنامه‌هایشان قرار دهند. مسکن هم به اندازه بازارهای دیگر تا حدی کاهش قیمت را تجربه کرده است اما واقعیت این است که نوسانات شاخص‌های اقتصاد کلان بی‌ارتباط با مسکن نیست. وقتی کل اقتصاد کشور دچار نوسان بی‌ثباتی است، بازار مسکن هم از این قاعده تبعیت می‌کند. در کشوری با جمعیت کنونی ایران، سالانه به یک‌میلیون واحد جدید نیاز داریم و باید تولید مسکن ما کافی باشد که هرگز در سال‌های اخیر نبوده است. این در حالی است که اثر تولید‌نشدن کافی مسکن در مقطع کوتاه نمی‌تواند مورد بررسی قرار گیرد و برای مثال بحرانی که امروز در قیمت‌های این بازار وجود دارد نتیجه کم‌کاری‌های 5سال پیش در حوزه تولید است. امروز اگر تولید در مدار قرار گیرد و یک‌میلیون واحد در سال‌جاری به بازار عرضه شود، شاید اثر آن 5سال بعد در بازار مسکن دیده شود. دولت‌ها باید از اقدامات پوپولیستی بپرهیزند و به تولید مسکن روی بیاورند تا شاید آینده بهتری در انتظار جامعه جویای مسکن باشد.

فشار تقاضا، سونامی افزایش قیمت را به همراه دارد 
مجتبی بیگدل ـ ریاست انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان

سال‌هاست که دولت‌های بی‌تدبیر آجری روی آجر نمی‌گذارند و فقط شعار می‌دهند. ترکیب جمعیتی کشور جوان است. در سرزمین ما، سالی یک‌میلیون ازدواج به ثبت می‌رسد. در کلانشهرهایی مثل تهران همچنین نیمی از ازدواج‌ها به طلاق منجر می‌شود که این یعنی هرکدام از افراد به یک مسکن نیاز پیدا می‌کنند. آیا اصلا چنین رویکردی در سیاستگذاری مسکن توسط مسئولان دیده می‌شود و وجود دارد؟ شما ببینید! ما 150هزار هکتار بافت فرسوده به ثبت رسانده‌ایم اما چند پروژه در این بافت‌های فرسوده به اجرا رسیده‌ است؟ کمتر از انگشت‌های دست... از سوی دیگر، کشور حادثه‌خیزی هستیم. در چند سال گذشته چند زلزله، سیل و... را تجربه‌ کرده‌ایم؟ آیا این مسئله در سیاستگذاری‌ها لحاظ می‌شود؟ پاسخ بسیار روشن است. واقعیت این است که وقتی تولید مسکن پایین باشد، عرضه پایین است و این در حالی است که تقاضا روزبه‌روز بالاتر می‌رود و فشار بالا برای تقاضای مسکن سونامی افزایش قیمت را رقم می‌زند. مسکن دیگر کالای وارداتی نیست که دولتی‌ها ارز را حرام واردات آن کنند و تن به تولید ندهند. مسکن را باید تولید کنیم که برکات بسیاری هم برای ما دارد. 1200گروه شغلی وابستگی مستقیم و غیرمستقیم به بازار مسکن دارند و 70درصد مشاغل جامعه زیرمجموعه این بازارند. صنایع بزرگی مثل صنعت فولاد و صنعت سیمان در تقابل با بازار مسکن‌ هستند و من فکر می‌کنم کم‌کاری مسئولان در این بازار منجر به افزایش قیمت شده چراکه تأثیر گرانی مصالح و تحریم‌ها در بازار مسکن نهایتا 10درصد است. 90درصد از گرانی‌های چند سال اخیر، اثرات تولیدنشدن واحد کافی برای عرضه است. متأسفانه می‌توانم بگویم حتی یک ریال پول در چرخه تولید مسکن خرج نمی‌شود و همین موجب می‌شود که انبوه‌ساز رغبتی برای سرمایه‌گذاری نداشته باشد.

وعده‌های بسیار عملیاتی نشد
مصطفی قلی‌خسروی ـ فعال بازار مسکن

انتقادهای بسیاری به مسکن مهر در دولت یازدهم وجود داشت. یادتان می‌آید؟ آقای آخوندی زمانی که وزیر بودند گفتند که ما مسکن اجتماعی را می‌سازیم. وعده‌های بسیاری داده شد اما تقریبا کمتر وعده‌ای به‌بار نشست و عملیاتی شد. با توجه به اینکه ماده31 قانون اساسی گفته است دولت باید برای دهک‌های کم‌درآمد خانه بسازد و مسکن فراهم کند، بدون شک این یکی از وظایف صاحبان منصب در دولت‌های مختلف است که نمی‌توانند نسبت به آن بی‌توجه باشند. بخشی از این توجه باید آماردهی صحیح باشد. خرداد99 دولت اعلام کرده است که خانه 48درصد گران شده است اما مشاهدات ما نصف این رقم را نشان می‌داد. همچنین در سال‌جاری، مرکز آمار ایران اعلام کرده 9درصد خانه در تهران گران‌تر شده است درحالی‌که ما می‌دانستیم و می‌دیدیم 15درصد ارزان‌تر شده است. منبع این داده‌ها کجاست؟  اما شاید بپرسید چرا مسکن درنهایت گران شد؟ در مدتی که گذشت علاوه بر تولید ناکافی، مصالح روزبه‌روز گران‌تر می‌شدند این درحالی بود که 85درصد مصالح، تولید داخلی خود ماست و قیمت‌گذاری این مصالح و شرکت‌های تولید‌کننده آنها زیرنظر دولت انجام می‌شود. جالب اینجاست در چنین شرایطی دولت گفته است که این افزایش قیمت به مشاورین املاک برمی‌گشت و با برخورد پوپولیستی تلاش شد که سوداگری تنها عامل گرانی شمرده شود. واقعیت این است که دولت نسبت به بخش مسکن ناکارآمد عمل کرده است و در سالی که گذشت عامل اصلی گرانی خود دولت است چراکه علاوه بر اینکه مَسکنی داده و ساخته نشد با انتشار خبرهای عجیب به ناامیدی و بحران موجود  بین جوانان جویای خانه دامن زد. مسکن هم مثل همه کالاها متاثر از قیمت دلار و طلاست و اگر قیمت‌ها در این بازارها سر به فلک می‌گذارد، بازار مسکن هم از آن تأثیر می‌پذیرد و این سیکل معیوبی است که ادامه دارد و باید برای درمان و بهبود آن چاره‌ای اندیشیده شود.