امید به زمین‌های دولتی برای پایان چالش مسکن
با وجود نگرانی از ایجاد تورم و رانت با تکیه بر طرح جهش تولید و تأمین مسکن، نمایندگان مجلس در گفت‌وگو با همشهری از امیدهایشان به این طرح گفتند
لیلا شریف- روزنامه‌نگار
«36مترمربع» تا سال 98، تنها آورده پیگیری ایده استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن بود و گذر زمان نیز موجب نشد تا سازمان‌ها و نهادهای دولتی و بنیادهای مختلف از زمین‌های خود دل کنده و شرایط را برای حل بخشی از معضل ساخت‌وساز مسکن مهیا کنند. ایده استفاده از زمین‌های تحت تکلف سازمان‌های دولتی موجب شد تا اهالی مجلس جدیدترین طرح خود را براساس این ایده پی‌ریزی و به این ترتیب طرح جهش تولید و تأمین مسکن را تدوین کنند. این طرح که از سال گذشته در حال چکش‌کاری از سوی نمایندگان مجلس یازدهم بود، سرانجام در نخستین هفته کاری نمایندگان در سال 1400 تصویب و روانه شورای نگهبان شد. نمایندگان به‌دنبال این هستند که با تکیه بر طرح جهش تولید و تأمین مسکن دولت را مکلف کنند تا با تأمین زمین و اجاره 99ساله و در بازه زمانی چهارسال شرایط را برای ساخت نزدیک به 4میلیون واحد مسکونی -یک‌میلیون در هر سال- مهیا کند. ایجاد تورم، ضعیف‌بودن احتمال بازپس‌گیری زمین‌های دولتی، نگرانی از کیفیت پایین ساخت و سازها، نبود تسهیلات، مسائل زیست‌محیطی و... ازجمله مهم‌ترین نگرانی‌هایی هستند که پیرامون این طرح شکل گرفته‌اند اما نمایندگان حامی این طرح چنین نقدهایی را درست نمی‌دانند و با امیدواری، از این طرح به‌عنوان گره‌گشای مشکلات مسکن یاد می‌کنند.
پس گرفتن زمین‌های دولتی با اجاره 99ساله
یکی از مهم‌ترین ایرادهای مطرح‌شده در این طرح، بحث استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت‌وساز است، زمین‌هایی که قرار است با اجاره 99ساله در اختیار خانواده‌های فاقد مسکن قرار گیرد. اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس، به‌عنوان یکی از نقش‌آفرینان تدوین و پیگیری این طرح، به روزنامه همشهری توضیح داد: «این طرح چند ویژگی اصلی دارد؛ یکی اینکه سالانه، ظرفیت ساخت بیش از یک‌میلیون مسکن برای خانواده‌هایی که تا به امروز تسهیلات و خدماتی در حوزه مسکن دریافت نکرده‌اند، ایجاد می‌کند و همچنین در این طرح، زمین‌های وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های اجرایی به‌صورت اجاره ۹۹ساله در اختیار مردم قرار می‌گیرد». براساس این طرح، وزارت جهادکشاورزی و سازمان جنگل‌ها و سازمان‌ها و نهادهای دولتی مکلف هستند تا اراضی مورد نیاز در حریم شهری که در دسته اراضی کشاورزی حاصلخیز قرار نمی‌گیرند را از طریق وزارت دارایی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند و درصورت تخطی از این قانون با آنها برخورد خواهد شد.
سیدالبرز حسینی، سخنگوی کمیسیون عمران، نیز از ضعف اجرایی در موضوع استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن، گله‌مند بود و به خبرنگار همشهری گفت: «بخش اعظمی از زمین‌های حریم شهری در اختیار وزارت جهادکشاورزی است، این وزارتخانه در هشت‌سال اخیر زمینی را به وزارت راه و شهرسازی پس نداده است تا مسکنی ساخته شود. بنابراین در ماده‌های 9 و 10طرح مشخص شده است که چه زمین‌هایی به‌صورت اجاره 99ساله در اختیار انبوه‌سازان قرار داده می‌شود تا مشکل تأمین زمین برای ساخت مسکن از این طریق حل شود».
ماده این طرح تلاش کرده است تا ابزار کافی برای به‌دست‌آوردن زمین‌های دولتی را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد. این ماده درباره الزام دستگاه‌های دولتی به واگذاری رایگان اراضی در اختیار تأکید کرده است که «کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که صد درصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود که در چارچوب مکان‌یابی موضوع ماده6 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب25/2/1387 قرار می‌گیرند (به استثنای مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط‌زیست)، ظرف دو‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این قانون، بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک‌ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند».
اما اگر دستگاهی از این موضوع تخطی کند، چه سازوکاری درنظر گرفته شده است، این سؤالی بود که اقبال شاکری در پاسخ به آن گفت: «براساس این طرح، دستگاه‌ها اجرایی موظف هستند برای زمین‌های تحت اختیار خود سند تک‌برگ دریافت کنند با این کار، زمین‌ها به‌صورت خودکار در سامانه مورد نظر ثبت می‌شوند و زمین‌های تحت تملک دستگاه‌ها و دولت مشخص و شفاف می‌شود. وزارت راه و شهرسازی باید زمین‌هایی را که برای ساخت واحدهای مسکونی می‌توانند مورد استفاده قرار گیرند به دستگاه مربوطه اعلام کند و در ادامه کار نیز دستگاه مذکور وظیفه دارد که در زمان مشخصی، زمین را در اختیار وزارت راه قرار دهد. اگر دستگاهی از این قوانین ذکرشده در طرح تخلف کند، سازمان ثبت املاک باید ظرف دو‌ماه آن زمین را با هدف ساخت مسکن به نام وزارت راه و شهرسازی کند».
در تبصره‌یک ماده10 طرح جهش تولید و تأمین مسکن به این موضوع پرداخته شده است و اگر دستگاه‌های موضوع این ماده ظرف دو‌ماه از تاریخ درخواست وزارت راه و شهرسازی نسبت به واگذاری و تحویل زمین و تسلیم اسناد و مدارک آن اقدام نکنند، ادارات ثبت اسناد و املاک موظف هستند به درخواست وزارت راه و شهرسازی، ظرف یک‌ماه سند مالکیت جدید را به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی صادر کنند.
اما و اگرهای زیست‌محیطی
استفاده از زمین‌های اطراف شهرها برای ساخت مسکن از همان ابتدا با نگرانی‌های زیست‌محیطی همراه شد تا جایی که مرکز پژوهش‌ها در گزارشی که شهریور99 منتشر شد، اعلام کرده بود: «اعطای میلیون‌ها هکتار از اراضی وزارت جهادکشاورزی و سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور در حریم شهرها و روستاها و حتی خارج از حریم شهرها به وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن برای تولید مسکن، اگرچه با حذف یا کاهش سهم قابل‌توجه قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن انجام شده است اما می‌تواند تبعات گسترده تغییر کاربری، تخریب محیط‌زیست، سوداگری مستغلات و ویلاسازی را در پی داشته باشد.»
حسینی، سخنگوی کمیسیون عمران، معتقد است که در این طرح به دغدغه‌های زیست‌محیطی منتقدان توجه شده و در ماده9 این طرح به صراحت آمده است که در چه نقاطی نمی‌توان مسکن ساخت و حتی برخی از اراضی مستثنا شده‌اند.
هر چند طبق گفته حسینی و براساس تبصره2 ماده9 این طرح «اراضی کشاورزی حاصلخیز (درجه یک و ۲) به تشخیص وزارت جهادکشاورزی، جنگل‌های طبیعی و دستکاشت، بیشه‌های طبیعی، نهالستان‌ها، پارک‌ها و ذخیره‌گاه‌های جنگلی و مرتعی، عرصه‌های ذخیره ژنتیک، ایستگاه‌های تولید بذر، حوضه‌های آبخیز زوجی، محدوده ایستگاه‌های پایش و اندازه‌گیری آبخیزداری، بستر و حریم رودخانه‌ها و انهار، چراگاه‌ها و راه‌های مسیر کوچ ایل‌نشین‌ها و حریم مربوط به آنها و مناطق چهارگانه محیط‌زیستی نمی‌توانند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرند». اما مرور داستان‌های دست‌درازی به اراضی ملی و جنگل‌ها نشان از این واقعیت دارد که باید احتمال داد که نقش‌آفرینی مدیران فاسد می‌تواند زمینه را برای تغییر درجه‌بندی این اراضی مهیا کنند.
واهمه از سرنوشت مسکن مهر و ایجاد تورم
ساخت واحدهای مسکونی با کیفیت پایین و فاقد امکانات لازم، بخشی از نگرانی منتقدان این طرح را تشکیل می‌دهد تا جایی که برخی از کارشناسان حوزه مسکن، طرح جهش تولید و تأمین مسکن را از هر حیث شبیه طرح مسکن مهر معرفی می‌کنند و حتی امیررضا شاهانی، معاون پژوهش‌های زیربنایی و امورتولیدی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، در بهمن سال گذشته در نقد بخش‌هایی از این طرح گفته بود: «یکی از آسیب‌های مسکن مهر این بود که واحدهای مسکونی در حاشیه شهرها ساخته شد که معضل حمل‌ونقل داشته و دارند، چون عمدتا در کلانشهر در حاشیه شهرها ساخته شدند. از این‌رو یکی از اولویت‌های طرح جهش تولید ساخت مسکن باید در داخل شهرها و بافت‌های فرسوده باشد».
اقبال شاکری،عضو کمیسیون عمران، در پاسخ به این نگرانی با امیدواری، توضیح داد: « قرار است تنها زمین‌های داخل حریم شهرها، اطراف حریم شهرها و نزدیک به تاسیسات زیربنایی مثل مدارس، بازارچه‌ها، کلانتری‌ها و... ذیل این طرح قرار گیرند تا مشکلاتی که پیش از این درخصوص مسکن مهر به‌وجود آمد، دوباره تجربه نشود. در واقع استفاده از اراضی دولتی برای ساخت مسکن موجب خواهد شد تا زمین‌های اطراف و محدوده شهرها آزاد شده و برای ساخت مسکن در اختیار وزارت راه قرار گیرند و در این صورت، مشکلاتی همچون زیرساخت آب و برق، راه‌های مواصلاتی و حمل‌ونقل عمومی که برای برخی از شهرک‌ها به‌دلیل دوری از دسترسی‌های شهرها رخ داده بود و هزینه سنگینی برای تامین زیرساخت‌های ایجاد کرده، تکرار نشود».
بسیاری این طرح را به‌دلیل درنظر‌نگرفتن منابع مالی دقیق، تورم‌زا می‌دانند اما حسینی چنین انتقاداتی را رد کرد؛ «مطالعات نشان داد که برای حل معضل مسکن به منابع مالی نیاز داریم و در این میان نقدهایی در راستای تورم‌زا بودن طرح جهش تولید و تأمین مسکن مطرح شد. برخی نیز به دوران ساخت مسکن مهر و اثرات تورمی این طرح اشاره داشتند. شاید طرح مسکن مهر در دوران خود اثرات تورمی داشت اما حوزه مسکن ناگزیر به عبور از آن دوران بود تا از این طریق بخشی از مشکل مسکن اقشار آسیب‌پذیر رفع و رجوع شود. در این طرح نیز با نشست‌هایی که میان نمایندگان مجلس و کارشناسان دولتی و خصوصی انجام شد، تأمین منابع مالی را یکی از محورهای اصلی طرح قرار دادیم. بر این اساس دولت موظف شد که ابتدا طرح جامع را در یک مدت محدود بازنگری کند تا از این طریق نیازهای مسکن مشخص شود.»
براساس گفته او تسهیلاتی که قرار بود بانک‌ها طی هفت‌سال گذشته به حوزه مسکن تزریق کنند، اجرایی نشد و با وجود تأکید شورای پول و اعتبار مبنی بر اختصاص20 تا 25درصد تسهیلات به حوزه ساخت و مسکن، این اتفاق رخ نداد و عمده منابع در حوزه صنعت، کشاورزی و خدمات هزینه شد.
حسینی معتقد است که با ایجاد صندوق ملی مسکن و واریز منابع مالی مسکن به این صندوق، مسئله تورم‌زابودن طرح حل و فصل می‌شود؛ «ما یک صندوق ملی مسکن در این طرح درنظر گرفته‌ایم. مسئولیت این صندوق پس از تشکیل برعهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته می‌شود. هدف از تشکیل این صندوق این است که تمام منابع صندوق تنها در مسیر تولید مسکن خرج شود. به این ترتیب بخشی از منابع مالی حوزه مسکن حاصل از اقساط برگشتی - که پیش از این به سمت بنگاه‌داری می‌رفت- در جهت حل مشکل مسکن استفاده خواهد شد. تمام وجوه اقساط برگشتی وام‌های مسکن مهر، مسکن اولی‌ها، بودجه‌های سنواتی حوزه مسکن، بودجه خیرین مسکن‌ساز و... در صندوق ملی مسکن جمع می‌شود. بر این اساس در پاسخ به نقدهایی مربوط به تورم‌زابودن این طرح باید پاسخ داد که مسکن مهر در زمان خود، خط اعتباری جدید گرفت و در دوره خود آثار تورمی‌ای به‌جای گذاشت اما درحال حاضر مشخص نیست که اقساط برگشتی این طرح در کجا هزینه می‌شود، به همین دلیل ما خواهان این هستیم که تمام این اقساط به صندوق ملی مسکن وارد شود. از سوی دیگر نیز بانک‌ها 20درصد منابع مالی‌شان را با عنوان تسهیلات و نرخ بهره 18درصد در اختیار این طرح قرار دهند. به این ترتیب منابع مالی این طرح، بدون خلق پول جدید تأمین می‌شود.»
نیم‌نگاهی به طرح جهش تولید و تأمین مسکن این واقعیت را گوشزد می‌کند که هرچند این طرح قصد دارد با تکیه بر زمین‌های رایگان دولتی، مشکل قدیمی حوزه مسکن را حل و فصل کند اما نمی‌توان نگرانی‌هایی همچون ایجاد رانت و فساد در روند واگذاری زمین و همچنین ایجاد تورم را نادیده گرفت.
در همینه زمینه :
