کالای گران‌قیمتی که از دستش نمی‌دهند

کاوه حاج علی اکبری- مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران

قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال ۸۷ به تصویب مجلس رسید، دستگاه‌های دولتی درمقابل این قانون مقاومت می‌کنند.
دولت برای گروه‌هایی که در فرایندهای طبیعی و در شرایط بازار، امکان دستیابی به مسکن را ندارند، مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی را اتخاذ و اجرا می‌کند. بخشی از اینها را در قالب تسهیلات کم‌بهره‌ برای خرید یا تسهیلات ثانویه درنظر می‌گیرد.
 همچنین در شهرها و کلانشهرها به‌ویژه در شهر تهران یکی از مشکلات جدی پیش‌رو، تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد است. به‌دلیل اینکه زمین وجود ندارد یا کالای گران‌قیمتی است، زمانی که وارد ساخت‌وساز می‌شود، هزینه‌های تمام‌شده یک مترمربع واحد مسکونی را به اندازه قابل توجهی افزایش می‌دهد.
 از این‌رو از زمانی که قانون ساماندهی و حمایت از عرضه مسکن مصوب شد، دولت این قانون را به‌عنوان یکی از سیاست‌های حمایتی برای کاهش هزینه تمام‌شده مسکن درنظر گرفت که زمین‌های رهاشده و بلااستفاده دستگاه‌های دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد و بتواند مجموعه‌ای از توسعه‌دهندگان، سازندگان و سرمایه‌گذاران را گردهم آورد و مسکن را با قیمت استطاعت‌پذیرتری در اختیار مردم قرار دهد. البته این قانون در محدوده شهرها به‌ویژه در تهران اتفاق نیفتاده است. سال ۹۶ این موضوع بار دیگر با دستور و تأکید ریاست‌جمهوری مطرح شد و اخیرا نیز موضوع در هیأت وزیران به تصویب رسید اما واقعیت این است که وقتی به زمان اجرا می‌رسد دستگاه‌ها خیلی این موضوع را اجرا نمی‌کنند و حتی این موضوع را دور می‌زنند یا از آن فرار می‌کنند.
در سال‌های 97و 98، 75قطعه زمین در شهر تهران  که متعلق به دستگاه‌های اجرایی بود را شناسایی کردیم که قابلیت برنامه‌ریزی و ساخت مسکن را داشتند. بخشی از اینها در طرح جامع تفصیلی به‌عنوان مسکونی پیش‌بینی شده بودند و بعضی هم قابلیت کاربری داشتند، در مذاکرات، جلسات و مکاتبات متعددی که با دولت داشتیم در خواست کردیم که اینها را به‌عنوان اولویت اول در اختیار وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری تهران قرار دهند که امکان ساخت پروژه‌های مسکونی در آن وجود داشته باشد. حتی 14قطعه زمین 22هکتاری را به‌عنوان اولویت اول شناسایی کردیم که نیاز به هیچ مصوبه‌ای در کمیسیون‌های ماده۵ نداشتند؛ یعنی کاربری آنها مسکونی و نوعیت آنها غیرباغی بود، کاربری تثبیت‌شده خدماتی روی آنها وجود داشت و می‌توانستند به میزان مورد نیاز، مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تامین کنند. حتی در جلسه شورای‌عالی مسکن سال 98به‌طور مستقل دستور ریاست‌جمهوری را برای این اقدام گرفتیم اما تا به امروز حتی یک مترمربع از این زمین‌ها نه در اختیار وزارت راه و شهرسازی و نه در اختیار شهرداری قرار گرفته است.
موضوع سیاست تامین زمین از طرف دولت در کلانشهرها و به‌ویژه در شهر تهران قابلیت تحقق ندارد و چشم‌انداز روشنی برایش نمی‌بینم، زیرا تعداد و مساحت این زمین‌ها قابل توجه نیست و دستگاه‌های اجرایی هکتارها زمین در دست ندارند. تعدادشان محدود است و معمولا خودشان برای زمین‌هایشان برنامه‌هایی دارند و خیلی نمی‌شود به واگذاری این زمین‌ها امیدوار بود.
به‌نظرم راهی که برای برنامه اقدام ملی شانس بالاتری برای تحقق دارد، زمین‌های متعلق به بخش خصوصی و مردم است؛ یعنی چندین ده برابر زمین متعلق به دولت درشهر تهران داریم که متعلق به مردم و بخش خصوصی است. به‌علت سیاست‌های توسعه که در طرح‌های جامع تفصیلی مشخص می‌شود اصطلاحا فریز شده‌اند و امکان وارد‌شدن به فرایند تولید مسکن را ندارند.
اگربه‌عنوان نمونه 550هکتار زمین اطراف خیابان فداییان اسلام، 700هکتار در منطقه 19 کوره‌پز‌خانه‌ها و حدود 700هکتار در منطقه 18اراضی زراعی که امروز دیگر در آن کشت و زرع صورت نمی‌گیرد، در جهت آزاد‌سازی‌ ظرفیت و پتانسیل موجود در آنها اقدامی صورت گیرد، می‌توان زمین‌هایی برای تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد برای شهرهایی مثل تهران را فراهم کرد.
در خیابان فداییان اسلام این کار انجام شد. در فرایندی برایش طرح گذاشتیم و مصوبه شورای‌عالی را گرفتیم و اکنون از فریز درآمده است.  فکر می‌کنم در حوزه تامین زمین، سیاست دولت به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی و شورای‌عالی معماری و شهرسازی ایران باید به‌سویی رود که در عرصه‌ها و بخش‌هایی از شهر که اراضی رها‌شده و فریز‌شده وجود دارد و حداقل بخشی از آنها قابلیت بارگذاری مسکونی را دارند، این فرصت را فراهم کنند تا بخش خصوصی بتواند زمین‌های خودش را وارد کند و اگر دولت در حوزه تسهیل مقررات و تسریع در فرایند صدور پروانه و تسهیلات ساخت و کاهش بخشی از هزینه‌های بالاسری مثل هزینه‌های خرید انشعابات، هزینه خدمات مهندسی و هزینه‌های بیمه تامین اجتماعی کمک‌هایی انجام دهد، قفل تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد باز می‌شود. دلایلی هم که تا‌کنون از سوی دستگاه‌های دولتی این اقدام صورت نگرفته این است که آنها برای ندادن زمین‌هایشان اقداماتی انجام می‌دهند که مشمول این طرح قرار نگیرند، مثلا یا به شرکت‌های زیر‌مجموعه و یا بابت بدهکاری‌هایشان واگذار می‌کنند یا به تعاونی مسکن‌هایشان می‌دهند تا قدرت مدیریت زمین در دست خودشان بماند.
البته این رفتار، رفتاری غیرطبیعی نیست، به هرحال هر دستگاهی نسبت به منابع خود تعصب و حس تملک دارد و شاید هم تعصب درستی نباشد اما این نگاه حاکم است. به‌عنوان مثال در منطقه16زمزمه واگذاری زمین رها‌شده وزارت صمت به گوش رسید، ظرف مدت یک‌ماه این وزارتخانه زمین خود را بابت بدهی به بخش خصوصی فروخت و از مالکیت خود خارج کرد.
به‌نظر من، این طرح خیلی شانسی برای تحقق ندارد یا اگر اتفاق بیفتد در مقیاس خیلی محدود اتفاق می‌افتد و مسکنی که در آن ساخته می‌شود، خیلی مشکل ما را نمی‌تواند حل کند.