یادداشت یک
مشکل حل نشده نیم‌قرنی مسکن
بیت‌الله ستاریان- کارشناس بازار مسکن
در رابطه با موضوع مسکن، مشکلات در کشور بسیار زیاد است، اولویت‌بندی این مسئله نیز مقداری سخت است. به‌دلیل افزایش نرخ دلار و رشد تورم، قیمت نهاده‌های ساختمانی به‌شدت در حال افزایش است و فشار تورمی به رشد قیمت وارد می‌شود. از سوی دیگر با افزایش شدید سهم هزینه مسکن، برای خانوارها کشش بسیار کم شده که وزن بیشتری به رشد قیمت وارد شود. یک حالت طناب‌کشی ایجاد شده است. فشار قیمت روی نهاده‌ها به‌راحتی برطرف نمی‌شود و این طناب‌کشی ممکن است به یک رکود سنگین منجر شود.
با توجه به طرح واگذاری زمین‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی باید گفت که عمده وظایف دولت‌ها تولید زمین شهری است؛ یعنی تولید کاربری‌های مختلف مثل کاربری مسکونی، کاربری تجاری.
در واقع اکنون وزارت راه و شهرسازی روی وظیفه متداول و اصلی یعنی تولید زمین‌های شهری خود قدم بر می‌دارد.
یکی از روش‌های تولید زمین شهری آزادسازی زمین‌های رهاشده و بلااستفاده دستگاه‌های دولتی و عمومی است. البته راه‌های دیگری با توجه به رشد جمعیت و توسعه شهرها و بحث توسعه‌های اقتصادی و... هم وجود دارد که وزارت راه و شهرسازی باید از آنها استفاده کند.
باید دید انجام این طرح چه تأثیری بر بازارمسکن خواهدگذاشت ؟ عمده مشکل ما در این مقطع بحث کمبود زمین نیست. درست است که زمین افزایش قیمت پیدا می‌کند و بیش از اندازه چند برابرمی شود، ولی عمده مشکل ما نحوه تولید و مکانیسم‌های تولید مسکن و ساختمان در این مملکت است. یعنی برای تولید در حوزه ابزارهای مالی، تکنولوژی ساختمان، مسائل دیگر و زمانی که طول می‌کشد مشکلات بیشتر دیده می‌شود.
البته زمین یکی از پارامترهایی است که هر قدر بیشتر تولید شود و بیشتر در اختیار تولیدکنندگان مسکن قرار بگیرد، قطعا ارزش قیمتش کاهش می‌یابد. و این پایین آمدن قیمت بر قیمت اصلی مسکن تأثیر می‌گذارد. اما با توجه به میزان کسری‌ای که ما در تولید داریم، باید همه جوانب کار را درنظر گرفت. دقیقا باید بحث ابزارهای مالی که مهم‌ترین پارامتر محسوب می‌شود و تکنولوژی تولید و ساختمان‌ها مورد توجه قرار گیرد.
حال باید دید با اجرای این طرح‌ها بازار مسکن تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد؟ و جواب این است که با این طرح‌های کوتاه، کوچک و مقطعی چنین انتظاری نباید داشته باشیم و به مردم وعده دلخوش‌کنک هم نباید داده شود. ضمن اینکه از آن سو نیز بخش انبوهی تولیدکننده مسکن داریم که اغلب تولیدکننده‌های خرد هستند و تحلیل روشنی از بخش مسکن ندارند. بنابراین سرمایه‌ها از این بخش فرار می‌کند و به‌سوی مسیر فرار از بخش مسکن می‌رود. از این جهت تولید یک آن کاهش می‌یابد و در این روند به جایی می‌رسیم که دوباره در سالهای بعد عوارضش را خواهیم دید.
مسکن و مشکلاتش موضوعی نیست که ظرف چند سال بتوان آن را حل کرد. نیاز به برنامه‌ریزی بلندمدت و درازمدت بیست‌ساله دارد. در این صورت است که شاید بتوان مشکل مسکن را در کشور حل کرد. با طرح‌های مقطعی و کوتاه‌مدت امکانش وجود ندارد.
حتی طرح تولید یک میلیون واحد مسکونی که مجلس تصویب کرده است که مشخص نیست به چه صورت انجام می‌شود و اگر هزار فرضیه برای حل شدن مشکلات درنظر بگیریم نیز به این معنا نیست که سال آینده در تولید مسکن مشکلی نداریم.
باید برنامه 10- 15سالهای باشد تا بتواند مشکل مسکن را از دوش جامعه بردارد. وزارت راه و شهرسازی باید یک تحلیل درست روی عوامل و موانع تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در کلانشهرها به‌عنوان مثال در تهران انجام دهد. البته در یک سال گذشته شاهد هستیم که سیاست‌هایی که اتخاذ می‌شود جهت گیری‌اش به‌سویی است که بتواند این موانع را یکی یکی بردارد.
دو دسته موانع وجود دارد؛ کاهش هزینه‌های ساخت و افزایش دسترسی به زمین. و این یک معضل جدی در شهر تهران به‌حساب می‌آید. کاهش سهم هزینه زمین در هزینه‌های تمام‌شده ساخت‌وساز یک موضوع جدی است که باید بتوان این را انجام داد. اتخاذ این سیاست بیشتر به این دلیل است که بتوان زمین‌هایی را تامین کرد که هزینه پایین‌تری وارد روندهای ساخت‌وساز بشود.
مشکل تهیه مسکن تنها برای اقشار کم درآمد و دهک‌های پایین جامعه نیست و نیمی از مردم کشور با این مشکل روبه‌رو هستند. ضمن آنکه از این دست تفاهمنامه‌ها و مصوبات نیز در دوره‌های گذشته مطرح بوده است.
ایران کشور فقیری نیست، اما اقتصاد کشور به واسطه تحریم‌ها آسیب‌دیده است. ایران سرشار از منابع است پس باید با تصمیمات و سیاستگذاری‌های درست فقر را ریشه‌کن کرد و دولت‌ها باید به‌دنبال راهکاری برای خروج مسکن از سبد خانوارها باشند، چراکه بخش مسکن بیش از ۶۷ درصد از سهم سبد خانوارها را به‌خود اختصاص داده است. درصورتی که معضل مسکن در کشور حل و مسکن از سبد خانوارها خارج شود تا ۸۰ درصد از افرادی که زیر خط فقر هستند به بالای خط فقر صعود می‌کنند ضمن آنکه رفاه عمومی و رضایتمندی نیز افزایش پیدا می‌کند. هرساله شاهد آنیم که مشکل مسکن به سال بعد منتقل و مجدد ذخیره می‌شود. متأسفانه بیش از نیم‌قرن است که مردم با مشکل مسکن روبه‌رو هستند و هنوز حل نشده است. هر چند دولت و مجلس تأکید بر نیاز سالانه ۹۰۰ هزار مسکن در کشور دارند، اما براساس محاسبات فعالان این حوزه باید گفت نیاز سالانه بخش مسکن حدود یک‌میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی است.
هم‌اکنون ملک چند ده برابر بیش از ارز رشد داشته و نسبت به طلا و سکه نیز بالاتر رفته و خودبه‌خود در طول این سالیان به کالایی سرمایه‌ای بدل شده است.
البته موضوع دیگری نیز در این میان وجود دارد و آن رشد نقدینگی در کشور است و اینکه افراد در گروه‌های مختلف شغلی از پزشک تا تاجر و... سعی در حفظ ارزش سرمایه خود دارند و زمانی که هیچ کالای سرمایه‌ای در اختیار نیست، چاره‌ای برای‌شان جز سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نمی‌ماند.
وضعیت اقتصاد در ایران شبیه موتور ماشینی است که خراب شده زمانی که موتور ماشین خراب می‌شود فرمان آن را که عوض نمی‌کنند پس باید در ابتدا کلیت اقتصاد را بهبود بخشید.
در همینه زمینه :
