ورود مردد خانه‌های خالی به بازار اجاره

با نزدیک‌شدن موعد مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی، نخستین نشانه‌های اجرای این قانون در بازار اجاره دیده می‌شود؛ به‌گونه‌ای که برخی از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه، ترجیح داده‌اند واحد یا واحدهای خود را به مستأجران بسپارند و علاوه بر دریافت اجاره‌بهای قابل‌توجه، از شر مالیات چندبرابری معاف شوند؛ البته فعلا بخش بسیار اندکی از خانه‌های خالی وارد بازار شده و مشخص نیست این روند با چه کیفیتی و تا چه زمانی ادامه داشته باشد.
به‌گزارش همشهری، تقریبا 3‌ماه دیگر نخستین اظهارنامه‌های مالیاتی برای خانه‌های خالی ارسال می‌شود و از اوایل مرداد‌ماه، آن دسته از واحدهای مسکونی که از ابتدای سال1400 حداقل 120روز بدون دلیل موجه خالی مانده‌اند باید جریمه سنگینی به خزانه دولت واریز کنند. این مسئله باعث شده برخی از خرده‌مالکان تعدادی از واحدهایی که برای مدت طولانی خالی بوده است را به بازار اجاره عرضه کنند اما به گواهی مشاوران املاک تهران، بسیاری از مالکان این واحدها برای ورود به بازار اجاره مردد هستند و بدشان نمی‌آید راه فراری برای مخفی‌ماندن از نگاه قانون مالیات بر خانه‌های خالی پیدا کنند.

معامله برد - برد اجباری
اشخاصی که دارای واحد مسکونی خالی از سکنه هستند و خانه آنها بدون عذر موجه «نظیر اینکه در حال انحصار وراثت باشند یا تازه‌ساز یا جزو طرح‌ها و پروژه‌های انبوه‌سازی محسوب شوند و...» از ابتدای سال1400 بیش از 120روز خالی باشد، از ابتدای مردادماه باید منتظر صدور قبض مالیاتی برای خالی‌ماندن خانه خود باشند. این مالیات در سال اول معادل 6برابر مالیات بر اجاره، در سال دوم 12برابر و در سال سوم 18برابر مالیات بر اجاره خواهد بود که رقم آن تقریبا از همان سال اول بالاتر از کل درآمد اجاره آن واحد است و متناسب با ایامی که خانه بدون سکنه باشد، از مالک مطالبه می‌شود. به‌عبارت ‌دیگر، قانونگذار تمهیداتی اندیشیده که اگر یک مالک فرضا با چشم‌پوشی از درآمد اجاره 50میلیون تومانی در یک سال از عرضه واحد خود به بازار خودداری کرد، در همان سال مالیاتی با احتساب هزینه‌های مربوط به نگهداری و استهلاک واحد خود، متحمل هزینه حدود 50میلیون تومان هزینه شود درحالی‌که اگر او این واحد را به بازار اجاره عرضه کند، علاوه بر اینکه از تحمل این هزینه سنگین معاف خواهد بود، به همین میزان نیز درآمد جدید به‌دست خواهد آورد. البته خالی‌گذاشتن واحدهای مسکونی آن‌هم توسط اشخاص حقیقی به‌ندرت اتفاق می‌افتد اما برخی از اشخاص حقیقی سرمایه‌گذار در بازار مسکن به‌واسطه عدم‌نیاز به درآمد اجاره، مسکن را فقط برای حفظ ارزش ریال خریداری می‌کنند و به دلایلی نظیر مخفی‌ماندن دارایی‌ها از نگاه دولت و سازمان امور مالیاتی حاضر به عرضه این واحدها در بازار اجاره نیستند. حتی برخی از این افراد، برای اجاره‌دادن واحدهای خود بنگاه‌های مشاور املاک را دور می‌زنند و با ثبت قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی از شناسایی ملک خود در سامانه املاک و مستغلات جلوگیری می‌کنند اما از ابتدای امسال، با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، عملا معاملات ثبت‌شده در دفاتر ثبت‌اسناد نیز به رؤیت متولیان حوزه‌های مسکن و مالیات خواهد رسید و این شگرد مالکان مسکن دیگر کارایی ندارد. نکته مهم‌تر اینکه براساس قانون جدید، اشخاصی که دارای بیش از 5خانه خالی در یک سال مالیاتی (سال شمسی) باشند، مشمول مالیات 2برابری نسبت به سایر خانه‌های خالی خواهند بود.
به گزارش همشهری، قانونگذار در تبصره11 ماده۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم اعلام کرده است: درآمد اجاره اشخاص در تهران تا 150مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط شهری تا 200مترمربع زیربنای مفید معاف از مالیات است اما در اصلاحیه ماده54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، این معافیت برای خانه‌های خالی حذف شده و مالکان این خانه‌ها باید در ازای خالی نگه‌داشتن هر میزان از املاک خود، مالیات متعلقه را تمام و کمال بپردازند. بر این اساس، با اجرایی‌شدن قانون مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی از ابتدای سال1400، مالکان در یک معامله اجباری قرار می‌گیرند و باید بین درآمد اجاره و جریمه مالیات یک گزینه را انتخاب کنند. اگر مالکان گزینه اول را انتخاب کنند و واحد خود را به مستأجر واگذار کنند، در تهران تا 150مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط شهری تا 200مترمربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات معاف خواهند بود و حتی مالکان دارای چندین واحد مسکونی نیز پس از کسر این معافیت، مالیات کمتری نسبت به جریمه خانه‌های خالی پرداخت خواهند کرد.

آغاز اجاره  بناهای2 و 3ساله کلید نخورده
در شرایط فعلی به‌واسطه اجرای محدودیت‌های دوهفته‌ای برای مقابله با کرونا، بازار مسکن نیمه‌تعطیل است و به‌واسطه توالی میان تعطیلات نوروزی و محدودیت‌های کرونا، این بازار هنوز فعالیت معمول خود را آغاز نکرده است. البته باوجوداینکه صنف مشاوران املاک باید براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا تعطیل باشد، بخشی از واحدهای این صنف همچنان با کرکره‌های نیمه‌باز و نیمه‌تعطیل مشغول فعالیت هستند و به همین واسطه ردیابی معاملات و آگهی‌های بازار اجاره قابل انجام است. بررسی‌های همشهری از برخی دفاتر مشاوران املاک تهران و همچنین آگهی‌های اجاره مسکن در فضای مجازی، حاکی از این است که در یکی دو هفته اخیر و به‌ویژه پس از فراخوان خوداظهاری اجباری مالکان در سامانه ملی املاک و اسکان، معدودی از واحدهای مسکونی که حتی 2 تا 3سال قبل خالی بوده‌اند، از سوی مالکان آنها به بازار اجاره عرضه شده‌اند. آگهی‌های اجاره در فضای مجازی با عنوان‌هایی نظیر «آپارتمان نوساز ساخت98»، «آپارتمان دوساله کلید نخورده»، «آپارتمان ساخت97 در حال نصب کابینت» و... ازجمله شواهدی است که از روانه‌شدن خانه‌های خالی به بازار اجاره حکایت دارد؛ مسئله‌ای که از سوی مشاوران املاک نیز تأیید می‌شود.

مقاومت تازه‌واردها در مقابل نرخ‌شکنی
یکی از جالب‌ترین نکاتی که مشاوران املاک درباره ورود بخشی از خانه‌های خالی به بازار اجاره عنوان می‌کنند این است که قیمت‌گذاری این واحدها براساس قیمت‌های فعلی بازار انجام می‌گیرد و مالکان آنها نیز لااقل فعلا عجله‌ای برای نرخ‌شکنی ندارند. با توجه به اینکه براساس تمهیدات سامانه ملی املاک، کد ملی هر سرپرست خانوار مستأجر فقط می‌تواند در یک پلاک ثبتی به‌عنوان ساکن و اجاره‌نشین ثبت شود، عملا رابطه عرضه و تقاضا در بازار اجاره امسال تعیین‌کننده و بااهمیت است؛ چراکه با اضافه‌شدن تعداد واحدهایی که برای اجاره به بازار عرضه می‌شوند، ناگزیر بخشی از واحدها استیجاری قادر به جذب مستأجر نخواهند بود و به همین دلیل باید دیر یا زود رقابت قیمتی بین عرضه‌کنندگان املاک استیجاری آغاز شود.
البته بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از خانه‌های خالی قابل‌عرضه به بازار اجاره به اشخاص حقوقی نظیر بانک‌ها، شرکت‌های ساختمانی و برخی نهادها تعلق دارد و با توجه به معافیت این واحدهای خالی از خوداظهاری در سامانه املاک و همچنین ابهاماتی که در مورد شناسایی آنها وجود دارد، نمی‌توان در مورد اثرگذاری آنها بر بازار اجاره قضاوت کرد، اما حداقل در سال اول اجرای مالیات خانه‌های خالی انتظار می‌رود رقابت میان دارندگان املاک استیجاری برای جذب مستأجر محسوس باشد. به‌عنوان‌مثال اگر در یک محله فرضی در تهران هرسال 100مستأجر و 100ملک استیجاری وجود داشته، در پایان فصل نقل‌وانتقال هر مالک با مستأجر جدید یا قدیمی خود نسبت به امضای قرارداد جدید یا تمدید آن اقدام می‌کرد اما امسال اگر تعداد املاک استیجاری به 110واحد برسد و مستأجران این محله فرضی فقط 105نفر باشند، بالاخره باید 5واحد خالی بمانند و وارد فرصت 4ماهه قانون مالیات بر خانه‌های خالی شود. این مسئله به‌مرور و تا زمانی که دوباره همه واحدهای استیجاری خالی جذب بازار شود، می‌تواند به رقابت قیمتی مالکان املاک استیجاری دامن بزند و لااقل برای مدت نه‌چندان طولانی ترمز رشد قیمت اجاره را بکشد یا از سرعت آن بکاهد.