قانون تملک آپارتمان به بازنگری عمیق نیاز دارد

مرضیه ثمره‌حسینی_روزنامه‌نگار

آپارتمان‌نشینی در کلانشهرها و شهرهای بزرگ حالا دیگر از حالت پدیده‌بودن درآمده و به‌قدری فراگیر شده که قوانین خاصی برای آن وضع شده است. این سبک جدید زندگی از همان ابتدای ورود به کشور ما تا به امروز برای بیشتر افرادی که تجربه زندگی در خانه‌های ویلایی را داشته‌اند با چالش‌ و تنش همراه بوده است. سروصدا، پرداخت‌نکردن شارژ ساختمان، استفاده خصوصی از مشاعات، اختلاف بر سر تعمیرات و بازسازی ساختمان و مواردی از این دست زمینه‌ساز بروز درگیری و دعوا در میان ساکنان آپارتمان می‌شود. با وجود قانونمندشدن مسائل مربوط به آپارتمان‌نشینی، این سؤال مطرح می‌شود که ابزار قانون در حل اختلافات و ایجاد روابط صحیح بین آپارتمان‌نشینان کارایی لازم را دارد؟ درباره قانون آپارتمان‌نشینی و اینکه آیا نیازهای مربوط به آپارتمان‌نشینی در قانون به‌طور کامل بررسی شده‌ است و همچنین درباره مصادیق و عواقب همسایه‌آزاری با حمزه بهمنیاری، وکیل پایه یک دادگستری، صحبت کرده‌ایم.
 
چه زمانی احساس شد که قانون آپارتمان‌نشینی باید در ایران تدوین شود و ضرورت آن چه بود؟
از دیرباز مسکن به‌عنوان عاملی تأثیرگذار بر شاخص‌های مهم اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی به‌شمار آمده است. در دهه ۴۰ شمسی با شتاب روند مدرن‌سازی کشور، شمار زیادی از ساکنان روستا‌ها به سمت شهرها آمدند. با افزایش جمعیت شهرها از یک‌سو و کمبود زمین و بالابودن قیمت آن، ساختاری جدید از مسکن در ایران به‌وجود آمد. این ساختار جدید که به سبک و سیاق غرب آپارتمان نامیده شد، نوعی از زندگی جدید و روابط تنگاتنگ را بین خانواده‌ها و همسایه‌ها به‌وجود آورد. پس از مدتی به عللی چون تنوع و تضاد فرهنگی و نا‌آشنایی با فرهنگ‌ها، سبک‌ها و آداب و رسوم مختلف زندگی، ضعف در روابط صحیح اجتماعی، محدودیت در فضا و زیربنا و مهم‌تر از همه ناآشنایی با حقوق و تکالیف همجواری، تنش‌هایی در آپارتمان‌ها به‌وجود آمد. برای رفع و کنترل مشکلات به‌وجودآمده، نیاز به قوانین جدید و خاصی احساس شد. لذا قانونگذاران وقت در سال ۴۳، برای رفع تنش‌ها و با هدف ایجاد آرامش و تنظیم روابط صحیح و به دور از چالش، قانون تملک آپارتمان‌ها را برای آشنایی و التزام ساکنان آپارتمان با حقوق و وظایف خود تدوین، تصویب و اجرا کردند. این قانون در ۱۱ ماده نگاشته شد. سپس در سال‌های 51، 58، 59 و ۷۶ اصلاحات و الحاقاتی به قانون مذکور اضافه شد و نسخه نهایی در ۱۵ ماده تصویب شد.
از نظر شما نقاط قوت این قانون کدام بخش آن است؟
پاسخ جامع و مبسوط به این سؤال مستلزم بازخوانی و تفسیر ۱۵ ماده این قانون و تبصره‌های آن است که هر کدام به‌نحوی و به نوعی نکات مثبتی را بیان کرده‌اند. اما به‌طور خلاصه به‌نظر می‌رسد مهم‌ترین بخش این قانون همان هدف اصلی تصویب قانون باشد. هدف اساسی قانونگذار، رفع تنش و ایجاد آرامش و برقراری روابط اجتماعی صحیح بوده است. بنابراین قانون تملک آپارتمان به نوعی شرایط و مشکلات احتمالی در آپارتمان‌ها را پیش‌بینی کرده و حقوق شهروندی یکسانی برای ساکنین درنظر گرفته است، درواقع همه این قوانین در جهت ایجاد نظم و آسایش ساکنین ساختمان تصویب شده‌اند.
از آنجایی که زمان زیادی از تصویب و اجرای قانون فعلی آپارتمان‌نشینی می‌گذرد، به‌نظر شما آیا این قانون نیاز به بازنگری و تغییر دارد؟
قطعاً قانونی که قریب به ۵۰ و اندی سال از تدوین و تصویب آن می‌گذرد نیازمند تغییر، اصلاح و بازنگری عمیق، کارشناسانه و همه‌جانبه است. از زمان آپارتمان‌سازی و آپارتمان‌نشینی در ایران زمان زیادی می‌گذرد، و در طول این مدت جامعه دچار تحولات عظیمی در همه شئون زندگی شده است. تحولات و تغییراتی که باعث شده بسیاری از قوانین و حقوق انسانی و مدنی نیز دچار دگرگونی و تحول شوند. از مهم‌ترین تغییرات مربوط به حوزه مسکن می‌توان به تغییرات گسترده در بافت و فضای شهری، تغییر در سنت‌های اجتماعی، تغییر در ارائه و نوع خدمات عمومی، تغییر و حتی به‌وجودآمدن نیازهای جدید و متنوع اشاره کرد. بنابراین واضح و مبرهن است که با توجه به این تغییرات، قوانین دهه‌های گذشته دچار ضعف و گاه ناتوانی در پاسخگویی به نیازهای جامعه امروزی شوند. قانون تملک آپارتمان‌ها با وجود محاسنی که داشته با ضعف‌ها، خلأها و تناقضات قانونی و حتی اجتماعی و اقتصادی روبه‌روست؛ به‌عنوان مثال در ماده ۱۰ قانون آمده است که «هر کس آپارتمانی را خریداری می‌کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهیم می‌شود مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به‌علت وقف یا خالصه‌بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد.» این ماده برخلاف ماده ۴، اختیار ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق، برای مالکان را پیش‌بینی نکرده و سهم هر مالک را فقط متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان معین کرده است. درواقع قانون در اینجا تکلیف قدرالسهم شرکا را به نسبت فضای اختصاصی‌شان می‌داند. بنابراین قانون انباری و پارکینگی که در سند ذکر شده باشد جزء فضای اختصاصی است و به نسبت فضای اختصاصی برای هر شخص قدرالسهم درنظر گرفته است. این در حالی است که قانونگذار بیش از بحث محاسبه قدرالسهم به فکر راهکار محاسباتی هزینه‌های مشترک ساختمان بوده است، و در ادامه همین ماده چنین آمده: «... به‌طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و... نیز باید به تناسب حصه هر مالک پرداخت شود». حال سؤال اینجاست در شرایط فعلی و با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور زمین و مسکن آیا درست و عقلانی است که ارزش یک متر از انباری را با یک متر از واحد مسکونی برابر و هم‌تراز بدانیم؟پس همین مسئله را می‌توان نقص این قانون به‌حساب آورد.
همچنین در ماده ۱۳ قانون آمده است: «درصورتی‌که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام‌شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها ازجمله همان واحد استیفا کنند. درصورت عدم‌توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت‌مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد». راهکار عملی جهت برون‌رفت قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده ۱۳ الحاقی برای رفع مشکلات ناشی از اختلاف مالکین، یک راهکار ناکارآمد بوده و موارد نادر اعمال‌شده از این ماده در مقایسه با موارد وسیع تخریب و نوسازی املاک کلنگی دلیل ناکارآمدی این قانون است؛ زیرا اعمال این ماده مستلزم طی پروسه دعاوی حقوقی در محاکم و جلب نظر کارشناسی است که عموماً توأم با اعتراضات معترض یا معترضان به‌نظرات کارشناسی و رأی دادگاه بوده که مستلزم وقت زیاد است و از آنجایی که عموماً مالکان آپارتمان‌ها از نظر مالی و فنی قادر به تخریب و نوسازی نیستند و معمولاً توسط شخص ثالث به‌عنوان سازنده یا سرمایه‌گذار یا شریک انجام می‌گیرد و او هم تمایلی به درگیری در این پروسه طولانی ندارد، در نتیجه این راهکار غیرکارآمد است. همچنین، در عمل تنها فرسودگی یا کلنگی‌بودن ساختمان علت تخریب و نوسازی‌های ساختمان‌ها نیست، بلکه می‌تواند دلایل دیگری نیز داشته باشد مثل افزایش تراکم زیربنا، تغییر کاربری و ساخت امکانات رفاهی جدید، که هیچ‌کدام از این موارد در ماده ۱۳ قانون لحاظ نشده است. سؤال و نکته ابهامی هم اینجا مطرح می‌شود، آیا زمانی که مالکین به هر کدام از دلایل دیگری که گفته شد (غیر از ضرر جانی و مالی)، قصد این کار را داشته باشند، قاضی می‌تواند چنین حکمی را صادر کند؟ یا با فرض بر صدور حکم از طرف قاضی آیا قرارداد مشارکت در ساختی که مالکین اولیه قصد مشارکت با شخص، ‌اشخاص  یا شرکت‌های دیگری را داشته باشند و در ابتدای کار با حکم دادگاه یکی از مالکین را مجبور به مشارکت کرده باشند، به انتها خواهد رسید؟ این تنها دو نمونه از تناقضات و ایرادات قانون تملک آپارتمان‌هاست که ما را بر تغییر و بازنگری مصر می‌کند.

مکث
همسایه‌آزاری جرم است

در لغتنامه دهخدا، همسایه به‌معنای هم‌دیوار، دو تن یا دو خانواده که در کنار هم خانه دارند یا در دو قسمت یک خانه زندگی می‌کنند، معنا شده است. به سبب همین همجواری در گذشته همسایگی از ارزش و اعتبار بالایی برخوردار بود و نوعی روابط انسان‌دوستانه و یاریگر بر آن حاکم بود. اما امروز شاید به جرأت بتوان ادعا کرد که همسایگی چیزی ورای معنای لغوی آن نیست و متأسفانه مفهوم معنوی آن دچار نسیان شده است. اما چه از منظر قدیمی و چه از منظر مفهوم امروزی همسایگی، همسایه‌ها نسبت به هم دارای حقوق و تکالیفی هستند. در تعالیم دینی تأکیدات و روایات متعددی درباره منزلت و رعایت حقوق همسایه آمده است. خداوند در سوره نساء، آیه ۳۶، همگان را پس از پرستش خدای یکتا و نیکی به پدر و مادر، به نیکی به خویشاوندان، یتیمان، مسکینان و همسایگان نزدیک و دور سفارش می‌کند. همچنین پیامبر اکرم(ص) درباره اهمیت حقوق همسایه می‌فرمایند: آن مقدار جبرئیل مرا درباره همسایه سفارش می‌کرد که گمان بردم به‌زودی همسایه را وارث همسایه خواهد کرد. علاوه بر تأکید به نیکی‌کردن و رعایت حقوق همسایگان، دین اسلام، آنها را از اذیت و آزاررساندن به همدیگر برحذر داشته است. بنابراین، از منظر اخلاقی و شرعی همه ما مکلف به احترام و رعایت حقوق همسایه هستیم. این در حالی است که زندگی اجتماعی و تغییرات به‌وجودآمده در آن باعث ایجاد مشکلاتی در نوع روابط همسایگی شده است و از لحاظ قانونی نیاز به‌وجود قوانینی در همسایه‌داری آن هم همسایه‌داری آپارتمانی احساس می‌شود. از لحاظ حقوقی، تکالیف و حقوقی برای همسایگان (ساکنین آپارتمان یا مجتمع) درنظر گرفته شده است که تمامی همسایگان به‌طور یکسان مکلف و ملزم به رعایت آن قوانین هستند. ازجمله این قوانین: الزام در داشتن مدیر در هر آپارتمان، رعایت نظافت عمومی آپارتمان، خودداری از ایجاد سروصدای بلند و نامتعارف در راهرو و حتی در منزل شخصی، به‌صورتی که باعث آزار به سایر همسایگان شود و بسیاری قوانین دیگر که در قانون تملک آپارتمان‌ها قید شده است.  بسیاری از افراد به‌دلیل نا‌آشنایی و نا‌آگاهی از قوانین شرعی و مدنی در رابطه با حقوق همسایه و با تکیه بر جمله معروف «چهاردیواری، اختیاری»، باعث مزاحمت‌هایی برای ساکنین آپارتمان شده و به این صورت نظم و آرامش ساختمان و همسایه‌ها را بر هم می‌زنند. هر نوع مزاحمت، نقض قانون ساختمان و آزار و اذیت به همسایگان ساختمان، جرم محسوب می‌شود و همسایه متضرر را محق شکایت و احقاق حق می‌کند. مهم‌ترین مصادیق مزاحمت همسایه‌ها که بیشترین موارد شکایت را هم دربرمی‌گیرد عبارتند از: سروصدای زیاد و نامتعارف، واردکردن خسارت به ساختمان یا بخشی از آن، رعایت نکردن بهداشت در فضاهای عمومی و مشاع ساختمان، انجام اعمال نامتعارف و غیرقانونی در منزل مانند رفت‌وآمد افراد نامعقول برای اَعمال منافی عفت، مصرف و فروش مواد‌مخدر و مشروبات الکلی و... .
برخورد منطقی و در عین حال دوستانه باعث رفع کدورت‌ها می‌شود. پس در وهله اول و با توجه به مبانی شرعی از در دوستی وارد شوید و قبل از شکایت به دور از هرگونه پیش‌داوری، غرض‌ورزی و با درنظرگرفتن واقعیت، ابتدا با خود فرد و یا به‌واسطه مدیر ساختمان با همسایه به‌اصطلاح خطاکار صحبت کرده و با درک متقابل، مشکل را مطرح و تذکر لازم را ابراز کنید. چنانچه پس از تذکر، فرد مزاحم همچنان مبادرت به آزار و اذیت و ‌رعایت نکردن حقوق همسایگی کرد، می‌توان از طریق محاکم قضایی وارد عمل شد. لازم به ذکر است برای اثبات ادعای خود مبنی بر مزاحمت فرد همسایه باید دلایل و مدارک معتبر وقوع جرم و اسامی و مشخصات و نشانی شهود و مطلعین را داشته باشید، همچنین فرد شاکی باید ثابت کند مزاحمت‌ها بیش از حد متعارف بوده و قبل از شکایت از او دوستانه خواسته است که جلوی ایجاد مزاحمت را بگیرد.
حمزه بهمنیاری؛ حقوقدان