پیشنهاد جدید برای تبدیل پادگان 06 به بوستان

الهام مصدقی‌راد ـ خبرنگار

نیمه خرداد‌ماه امسال بود که خبر توافق ارتش و شهرداری تهران برای تبدیل پادگان قدیمی 06 در محدوده سلطنت‌آباد به فضای همگانی پس از سال‌ها انتظار منتشر شد تا صحبت از قرار‌گرفتن فضایی 35هکتاری به‌عنوان باغ، بوستان و تفرجگاه در اختیار مردم به میان‌آید. اما دیری نپایید که انگار زور ماجرای 15هکتار باقیمانده از این پادگان 50هکتاری برای آنکه دست‌ها از کار کشیده شوند، به بقیه موضوعات چربید. درحالی‌که در جلسه‌ای با حضور تعدادی از اعضای شورای شهر تهران و مسئولان ارتش، مشاور طرح پروژه پادگان06 اعلام کرده بود 35هکتار از این پادگان برای تبدل‌شدن به بوستان ارتش در اختیار شهرداری قرار خواهد گرفت و از مجموع 15هکتار باقیمانده در دست ارتش، عملا تنها در 2هکتار ساخت‌وساز انجام خواهد شد و این بارگذاری‌ها به‌گونه‌ای پیش خواهد رفت که دیگر بخش‌های باغ آسیبی نبینند. این پیشنهاد اما با نظر مخالف تعدادی از اعضای شورای شهر تهران مواجه شد. در نیمه‌های خرداد علی اعطا در صفحه توییتر خود نوشت: «نافی زحمات و پیگیری‌ها نیستم، اما اگر من به جای همکاران شهرداری و شورای‌عالی شهرسازی بودم، علاوه بر این ٣٥هکتاری که به بوستان تبدیل می‌شود، درباره ١٥هکتار باقیمانده هم با مردم صحبت می‌کردم. پادگان٠٦ (یا جوادالائمه) ٥٠هکتار مساحت دارد.» پس از آن و در ابتدای تیرماه محمدجواد حق‌شناس، رئیس کمیسیون فرهنگی اجتماعی شورای شهر با اشاره به مطالعات انجام‌گرفته توسط کمیته فنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران اعلام کرد: «این کمیته به صراحت اعلام کرده است که براساس مطالعات عارضه‌سنجی ترافیکی هرگونه بارگذاری در محدوده پادگان۰۶ حتی با اتخاذ همه تدابیر ممکن، حائز اثرات نامطلوب و بعضا غیرقابل جبران بر ترافیک محورهای اطراف به‌خصوصا محور پاسداران خواهد بود.» او با اشاره به این نظر فنی، بر تصمیم شهرداری و شورای‌عالی شهرسازی و معماری نیز انتقاد وارد کرد تا پس از او، برخی کارشناسان نیز موضوع بارگذاری‌های مطرح را آسیب‌زا عنوان کنند.


اغلب انتقادات تا حد قابل‌توجهی، وارد به‌نظر می‌رسید تا اینکه شهرداری و ارتش، برای آنکه حقی از شهر و شهروندان ضایع نشود، موضوع را به حالت تعلیق و مسکوت درآوردند. حالا حدود 5‌ماه از ماجرا گذشته و خیلی‌ها این سؤال را می‌پرسند پس تفاهم برای یک‌لکه سبز بزرگ در دل محله پاسداران به کجا رسید و پادگان06 چه سرنوشتی پیدا خواهد کرد؟ شاید به جرأت بتوان گفت که طی این مدت، پیشنهاد قابل تأملی برای تبدیل پادگان به یک‌عرصه همگانی با حداقل عارضه‌های ترافیکی و جمعیتی رسانه‌ای نشده است. همین مسئله سبب شد تا به سراغ علی اعطا، سخنگوی شورای شهر تهران و نیز، رئیس کمیته معماری و طرح‌های شهری شورا برویم و جویای ماجرا شویم.
او   ازجمله مخالفان طرح بارگذاری در محدوده 15هکتاری پادگان06 بوده است. او طی گفت‌وگویی با همشهری ضمن تأکید بر اینکه مابازای آنچه ارتش در اختیار شهر و شهرداری قرار داده باید تامین شود، اما درخصوص نحوه چگونگی تامین آن انتقاداتی دارد. اعطا معتقد است شهرداری باید مسیر دیگری را برای توافق به ارتش پیشنهاد داده و نظر ارتش را جلب کند تا ضمن تامین حق و حقوق ارتش، ساخت‌وساز در اراضی06 منتفی شود و تمام اراضی پادگان آزاد شده و در اختیار شهر قرار بگیرد. «انتقال حق توسعه» در اولویت اول و بعد از آن «تامین سهم ارتش در پیشنهاد ارائه‌شده افزایش محدوده شهر» پیشنهادهایی است که این عضو شورای شهر تهران برای تامین مابازا به آنها اشاره می‌کند. او در خلال سخنان خود به این نکته نیز اشاره می‌کند که شهرداری در این مسیر باید توافق بر مبنای الگوی 30درصد، 70درصد را کنار بگذارد چراکه تبعات منفی آن برای شهر، زیاد است. گفت‌‌وگو با سخنگوی شورای شهر تهران را در ادامه می‌خوانید.
 از آخرین وضعیت پادگان06 چه خبر، شما همچنان مخالف پیشنهادهای مطرح‌شده در مورد آن هستید؟ 
از آخرین پیگیری‌های مربوط به پادگان06 مطلع نیستم و نمی‌دانم آیا شهرداری و ارتش گفت‌وگوهای جدیدی داشته‌اند یا خیر. بالاخره کار، کار بزرگی است و اگر این مجموعه بزرگ آموزش درجه‌داری که به‌نام پادگان06 شناخته می‌شود در آن بافت متراکم شهری، تبدیل به فضای باز شود و در اختیار مردم قرار بگیرد، کار کم‌نظیری خواهد بود. بحث من و نقدی که مطرح کردم، این نیست که چنین کاری انجام بشود یا انجام نشود. بحث من این بود که مابازای آنچه ارتش در اختیار شهر می‌گذارد، چگونه تامین شود.
 مبنای این نقد چیست؟
موضوع به شکل ساده این است که ارتش زمینی به مساحت 50هکتار در تملک دارد که به‌عنوان پادگان06 شناخته می‌شود. از سال‌ها قبل این بحث میان شهرداری و ارتش مطرح بوده است که این زمین، به‌عنوان یک پارک و بوستان عمومی در اختیار شهر قرار بگیرد. در قانون انتقال پادگان‌ها، به شهرداری‌ها اجازه داده شده است که با هماهنگی وزارت دفاع و نیروهای مسلح کشور، پادگان‌ها را به قیمت کارشناسی روز خریداری یا برای جابه‌جایی توافق کنند.
 مسیری که از دوره پیشین مدیریت شهری یعنی در دوره آقای قالیباف طی می‌شد، این بود که 30درصد از زمین یعنی 15هکتار آن در اختیار ارتش بماند و در آن اراضی 15هکتاری به میزانی ساخت‌وساز کنند که ارزش تراکم ساختمانی و عوارض صدور پروانه، معادل ارزش 70درصد دیگر، یعنی آن 30هکتار باقیمانده باشد. به‌عبارتی، شهرداری معادل ارزش 35هکتار زمین، در آن 15هکتار سهم ارتش، به آنها تراکم بدهد.
در این دوره، از زمان دکتر نجفی تا به امروز همین مسیر دنبال شد. یعنی اینکه شهرداری 70درصد از زمین را تحویل بگیرد و 30درصد از زمین، یعنی حدود 15هکتار در اختیار ارتش باقی بماند و در آنجا به‌میزانی که شهرداری و ارتش توافق می‌کنند، ساخت‌وساز انجام شود.
نقد من به اساس این فرمول بود، اینکه این اراضی را
70-30 کنیم و مجوز ساخت‌وساز در 30درصد بدهیم. چراکه معتقدم آن منطقه به‌لحاظ تراکم ساختمان و جمعیت و تردد، ظرفیتی برای بارگذاری متراکم نقطه‌ای را ندارد. این کار، یک بارگذاری متراکم نقطه‌ای است. 630هزار مترمربع در 15هکتار به‌نوعی، بارگذاری متراکم نقطه‌ای خواهد بود. شبکه معابر چنین کششی را ندارد.
 پیشنهاد جایگزینی هم دارید؟ به‌هرحال مابازای آنچه ارتش در اختیار شهر می‌گذارد باید تامین شود.
بله. من پیشنهاد جایگزین دادم. پیشنهاد دادم شهرداری برای بازکردن گره پادگان06 از روش TDR  یا انتقال حق توسعه استفاده کند. اگر فرض کنیم ارتش در این اراضی حق توسعه دارد، این حق را می‌توان به نقطه دیگری منتقل کرد. بحث انتقال حق توسعه را من از ابتدای شورا مطرح کرده‌ و درخواست کرده‌ام که دنبال شود. در اسناد مصوب توسعه شهری آمده است. در برنامه 5ساله سوم شهرداری هم این موضوع را در بخش مباحث شهری آورده‌ایم. خوشبختانه اخیرا معاونت شهرسازی و معماری تعدادی از متخصصان برجسته این موضوع را گرد هم آورده ‌که این کار را در شهرداری در رابطه با بناهای ارزشمند معاصر کلید بزنند. در همان جلسه من خدمت دوستان و حاضران عرض کردم انتقال حق توسعه، یک امر مسئله‌محور و موضوع‌محور است؛ یعنی ما مسئله‌ای داریم و می‌بینیم که از طریق انتقال حق توسعه می‌توان ظرفیت‌های تازه‌ای در جهت منافع عمومی شهر ایجاد کرد. انتقال حق توسعه یعنی شما در این نقطه از شهر، حقی برای ساخت‌وساز داشته‌اید. بنا به مصالحی و براساس معیارهایی، بهتر است این حق به نقطه دیگری از شهر منتقل شود. یعنی شما، یک منطقه یا نقطه فرستنده دارید و یک منطقه یا نقطه گیرنده. مثلا جایی، یک بنای ارزشمند هست که بهتر است مالک آن متقاعد شود تخریب و نوسازی نکند. بنا هم ثبت ملی نشده است که منع قانونی وجود داشته باشد. اینجاست که ما زمین این بنا را فرستنده می‌دانیم و یک نقطه گیرنده در نظر می‌گیریم که با محاسباتی، این حق توسعه به آنجا منتقل شود. حالا البته موضوع محاسبات ریاضی و اقتصادی دارد. این کلیت و مفهوم اصلی آن است. در بحث پادگان06 هم، پیشنهاد من این است که از طریق انتقال حق توسعه اقدام شود. به این معنا که، حق ارتش در این اراضی، می‌تواند به‌صورت پروانه ساخت‌وساز در چندین زمین دیگری در نقاط مختلفی از شهر‌ که ارتش در تملک دارد، تامین شود.
 مزایای این پیشنهاد چیست، آیا امکان تحقق آن وجود دارد؟
بله، به‌نظرم از چند منظر این مسیر، مسیر بهتری است. اینکه اکنون بتواند محقق شود یا نه، بحث دیگری است.
نکته اول اینکه در این صورت، کل زمین می‌توانست آزاد شود و نه صرفا 70درصد از آن؛ یعنی اینطور نبود که بگوییم 35هکتار در اختیار شهر و 15هکتار در اختیار ارتش.‌ تمام 50هکتار را می‌شد در اختیار شهر قرار داد.
نکته دوم اینکه دیگر بحث ساخت‌وساز در 15هکتار می‌تواند منتفی شود؛ یعنی شما پروانه ساخت‌وساز را به میزان معادل، یعنی به میزانی که حق ارتش باشد، در جای دیگری متعلق به ارتش صادر می‌کنید که چنین ظرفیتی در آن باشد.
نکته سوم اینکه با این روش می‌توان از تمرکز تراکم ساختمانی در یک نقطه خاص، یعنی در آن 15هکتار در پاسداران جلوگیری کرد و آن را در تعدادی زمین در مناطق مختلف شهر توزیع کرد.
نکته چهارم اینکه می‌توان محل بارگذاری را به اراضی ارتش در مناطقی برد که‌ ساخت‌وساز در آنها در خدمت تقاضای واقعی در بازار قرار خواهد گرفت. آنچه در اراضی 15هکتاری می‌خواستند بسازند، به‌نظر می‌رسد بیشتر کاری در حوزه سرمایه‌گذاری است و نه در خدمت تامین مسکن و تامین خدمات.
 به‌نظر شما چرا شهرداری همین مسیر را انتخاب نکرد؟
به‌نظرم مسئله اصلی این بود که شهرداری از همان سال96، مسیر سابق را ادامه داد؛ یعنی همان الگوی 70-30 را به رسمیت شناخت و براساس آن ادامه داد. گفتند حالا برویم روی آن میزان ساخت‌وساز در 30درصد که قرار است انجام شود، مذاکره کنیم تا تراکم آن کمتر شود. تدریجا آن تراکم نزدیک به 2میلیون مترمربع کاهش پیدا کرد و بالاخره در دوره شهردار‌شدن آقای حناچی به 630هزار مترمربع رسید؛ یعنی الگوی 70-30 به‌رسمیت شناخته شد. وقتی شما براساس این فرمول جلو می‌روید، بالاخره باید یک مجوز ساخت‌وساز وسیع در آن 15هکتار بدهید. چقدر می‌خواهید کم کنید؟ هر میزان ساخت‌وساز در آن نقطه، در حد و حدودی که مبنای محاسبه باشد، بالاخره فراتر از ظرفیت منطقه به لحاظ تراکم و تردد و مسائل دیگر است. باور من این است که مسیر باید مسیر دیگری باشد؛ یعنی الگوی 70-30 باید کنار گذاشته شود و از انتقال حق توسعه به سایر نقاط در تملک ارتش استفاده شود؛ یعنی آن دسته از اراضی که در تملک ارتش است و ظرفیت بارگذاری دارد. معادل این تراکم خرد شود و پخش و توزیع شود.
ببینید، الان تیمی که در شهرداری مدیریت می‌کنند اکثرا متخصص این حوزه هستند و حتما توجه و دغدغه کافی دارند. به‌عنوان مثال، چه‌کسی بهتر از دکتر حناچی در این رابطه تجربه و تخصص مدیریتی دارد که در رابطه با 06 توافق کند؟ اما خب، طبیعی است که شهرداری به‌عنوان دستگاه‌ اجرایی باید کاری را پیش ببرد و بیشتر به دستاوردها توجه می‌کند. اما شورا موضع دیگری دارد و باید مدافع منافع عمومی باشد. درست است شورا و شهرداری به لحاظ رویکردها همسو باشند، اما دو نقش متفاوت دارند؛ یکی دستگاه اجرایی است و دیگری نماینده مردم است و ‌شأن نظارتی دارد. برخی از دوستان فکر می‌کنند ما اگر نسبت به روند و توافق 06 نقدی وارد می‌کنیم، چوب لای چرخ می‌گذاریم. درصورتی‌که نقش‌ها و جایگاه‌ها متفاوت است‌. ما وظیفه داریم به‌عنوان نمایندگان مردم صدای رسای شهروندان باشیم و از موضع نظارت بر کار شهرداری به‌عنوان دستگاه اجرایی، اشکالات و ایرادات را شفاف بیان کنیم.


 مصالحه، بهترین راه برای تأمین منافع مردم
   مصطفی بهزادفر، شهرساز 


انتقال حق توسعه یا TDR تئوری مهم شهرسازی است که در بسیاری از کشورها برای انتفاع مردم و تامین حقوق همگانی اجرا می‌شود. به این ترتیب کسی که زمینی یا ساختمانی دارد و مالک آن است، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را هم دارد و نمی‌توان جلوی آن را گرفت. اما این مفهوم برای عامه مردم کاربرد دارد؛ برای مثال، شخصی 10هزار متر زمین دارد و براساس طرح جامع، این زمین باید به فضای سبز برای عامه مردم تبدیل شود. اما مالک در این زمینه حق و حقوقی دارد. در اینجا مالک از جهات مختلف قانونی و حقوقی که براساس مالکیت دارد، انتقال حق توسعه برایش صدق می‌کند و براساس حق توسعه، می‌تواند از ملک و زمینش بهره‌برداری کند. بنابراین از تئوری حق توسعه برای مردم استفاده می‌شود که جلوی ضرر و زیان مالک گرفته شود. اراضی پادگان 06همیشه متعلق به عامه مردم بوده است؛ چراکه زمین نهادها و دستگاه‌های دولتی، عمومی محسوب می‌شوند و به همه مردم تعلق دارند. اما از طرف دیگر، ارتش در این زمین حضور داشته و در این زمینه تحجیر مطرح می‌شود. طبق قواعد اسلامی کسی که اراضی را تحجیر، یعنی سنگ‌چین و نگهداری کرده است حق و حقوقی دارد و براساس آن می‌تواند به همین ترتیب در اراضی بماند. اما چون ماندن ارتش، اراضی را بلااستفاده می‌کند، در اینجا باز هم حق و حقوق مردم مطرح می‌شود. به باور من آنچه در این خصوص به نفع مردم است، این است که ارتش از این اراضی جابه‌جا شود و این زمین به‌طور غالب به فضای سبز و باز برای انتفاع مردم تبدیل شود و به ازای این زمین که در اصل انفال بوده، ارتش باید به خارج شهر منتقل شود؛ محلی که بتواند در آنجا حتی برای الزامات ساکنانش خانه بسازد؛ بنابراین می‌شود قبول کرد که مصالحه صورت بگیرد. در مصالحه هم باید حق عامه مردم در اولویت باشد و این حق حکم می‌کند اراضی 06به‌عنوان فضای باز و سبز عمومی تبدیل شود و به ازای آن به ارتش حق و حقوقی داده شود. درنهایت اگر نمی‌توان با چنین کاری به نتیجه رسید، انتقال حق توسعه، به‌عنوان آخرین راهکار، بهترین راه‌حل است و 2طرف هم در این زمینه به خواسته‌های خود می‌رسند؛ ضمن اینکه حق و حقوق عامه مردم هم درنظر گرفته می‌شود و این عرصه در اختیار مردم قرار می‌گیرد.