مسکن؛  مصائب بازار بدون مظنه

روند صعودی قیمت مسکن همچنان ادامه دارد و مالکان با نگاهی به بازارهای موازی و به فراخور سلیقه، قیمت‌های پیشنهادی خود را به‌صورت روزانه و حتی ساعتی تغییر می‌دهند. حتی در غیاب شفافیت، قوانین مالیاتی کارآمد و نبود سنگ محک برای سنجش واقعیت‌های بازار، تغییر قیمت پیشنهادی بعد از توافق اولیه و در جلسه عقد قرارداد نیز به امری طبیعی در بازار تبدیل شده است؛ آن‌هم در شرایطی که دلالان و برخی مشاوران املاک متخلف نیز آتش بیار معرکه هستند و برای کسب منافع بیشتر از سیاه‌بازی در تحریق قوانین صنفی و انجام تخلفات هزینه‌ساز برای مشتریان ابایی ندارند.
به گزارش همشهری، در شرایط فعلی بازار مسکن با حذف قیمت از آگهی‌های اینترنتی و توقف انتشار آمار معاملات ماهانه از سوی وزارت راه، به یکی از ناکارآمدترین بازارهای اقتصاد ایران تبدیل شده و بنا به اقتضای وضعیت موجود و با توجه به انتظارات هیجانی از آتیه مبهم اقتصاد ایران، بیشترین فرصت را برای سودسازی سوداگران فراهم آورده است. البته بعد از تصمیم بانک مرکزی برای انتشار دوباره آمار معاملات مسکن شهر تهران، خط سیر بازار برای جامعه مشخص شده و حالا مردم بر مبنای آمار، نظاره‌گر جهش‌های متوالی قیمت مسکن هستند.

شیوع تبانی در قیمت‌سازی
همواره اساس کار اصناف بر کسب اعتبار و مردمداری استوار بوده و بخش عمده کاسبان ریشه‌دار قدیمی یا حتی کاسبان جدید مترقی، به این عهد وفادار مانده‌اند؛ اما در اقتصاد ایران که به تنش‌های دوره‌ای و هرج‌ومرج مقطعی عادت کرده، در هر صنفی ظهور کاسبان سوءاستفاده‌گر محتمل و حتی به اتفاقی طبیعی تبدیل شده است. سوءاستفاده از جهل مشتریان به قوانین صنفی و یا سیاه‌بازی وتحریق حقایق ازجمله تخلفاتی است که در آشفتگی بازارها پررنگ‌تر می‌شود و این بار با ولنگاری متولیان امر در بازار مسکن، سیاه‌بازی در صنف مشاوران املاک با رشد قارچ‌گونه مواجه شده است. در حقیقت تلاقی بازار مسکن با مثلث تنش قیمتی، حذف قیمت از آگهی‌ها و توقف انتشار اطلاعات، فضای بسیار مساعدتری برای تخلف از قوانین صنفی فراهم کرده و هرج‌ومرج بازار به مجالی برای یکه‌تازی برخی از مشاوران املاک دارای مجوز یا فاقد مجوز تبدیل شده است.
حالا زد و بند و تبانی در قیمت‌سازی برای معاملات به نفع یکی از طرفین معامله اعم از خریدار یا فروشنده، یکی از عمده‌ترین تخلفاتی است که بنا به شهادت برخی از ریش‌سفیدان املاک، با رشدی قارچ گونه روبه‌رو بوده است. در این تخلف، بنا به اینکه منفعت دلالان از کدام سمت معامله تأمین شود، متولیان بنگاه املاک برای عقد قرارداد به نفع همان سمت اقدام می‌کنند و درصدی از تخفیف یا مبلغی که از قیمت واقعی معامله کسر شده است را به‌عنوان پورسانت و سهم خود برمی‌دارند. متأسفانه با مبهم شدن فضای بازار مسکن، اینک این نوع تخلف بیشتر در تبانی با برخی فروشندگان خاص و برخلاف منافع خریداران و به‌صورت گرانفروشی اتفاق می‌افتد که البته به‌واسطه نبود مظنه قیمتی مشخص در بازار و به‌دلیل اینکه معامله در قالب توافق به ثبت می‌رسد، پیگیری این تخلفات نیز چندان ساده نیست.

حق کمیسیون دلخواه
اتحادیه مشاوران املاک و اتاق اصناف، سازوکار مشخصی برای محاسبه وصول حق کمیسیون دفاتر مشاوران املاک دارند که برای هر شهر نرخ‌های خاصی را تعریف کرده است. البته وابستگی مستقیم آن به ارزش معامله محل بحث است اما حتی همین سازوکار دارای حاشیه نیز به‌درستی در برخی از بنگاه‌های املاک اجرا نمی‌شود. به‌عنوان نمونه، براساس آخرین نرخنامه اتحادیه مشاوران املاک تهران، در معاملات خریدوفروش املاک، تا سقف 500میلیون تومان ارزش معامله مشمول پرداخت حق کمیسیون 0.5درصدی است و برای ارزش معامله مازاد بر 500میلیون تومان نیز حق کمیسیون 0.25درصدی پیش‌بینی شده که مجموعا باید به‌طور مساوی از هر دوطرف خریدار و فروشنده دریافت شود. از سوی دیگر، طبق قانون صنفی، دفاتر مشاور املاک مکلف هستند همه قراردادهای منعقد شده در حوزه املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند و لازمه دریافت این کد، پرداخت مالیات ارزش‌افزوده به میزان 9درصد حق کمیسیون دریافتی است؛ ازاین‌رو مشتریان صنف مشاور املاک باید در جریان عقد قرارداد معادل 9درصد حق کمیسیون متعلقه را نیز به‌عنوان مالیات ارزش‌افزوده بپردازند. این در حالی است که صادر نکردن کد رهگیری به یکی از مشکلات رایج صنف مشاور املاک تبدیل شده و باوجوداینکه بازرسی اتحادیه مشاوران املاک نیز بارها برخورد با این تخلف را وعده داده است، همچنان استفاده از قراردادهای 3نسخه‌ای قدیمی بدون صدور کد رهگیری رایج است؛ آن‌هم در شرایطی که 9درصد مالیات نیز از مشتری دریافت می‌شود. همچنین برخی از مشاوران املاک در ازای صدور کد رهگیری مبالغی را به‌عنوان هزینه از مشتریان دریافت می‌کنند که این مورد نیز برخلاف خط‌مشی اتحادیه مشاوران املاک است و درصورت انعکاس به واحد بازرسی، پیگیری خواهد شد اما ضعف پیگیری‌ها یا غفلت مشتریان باعث شده رواج این تخلفات همچنان ادامه پیدا کند.

مشاوران خودمختار
البته تخلف در حوزه صدور کد رهگیری، عدم‌واریز مبالغ مالیات ارزش‌افزوده به‌حساب دولت یا دریافت هزینه برای صدور کد رهگیری فقط یک‌گوشه از تخلفاتی است که برخی از بنگاه‌های مشاور املاک انجام می‌دهند و عمدتا به ضرر و زیان خریدار دامن می‌زند. بخش قابل‌تأمل ماجرا، خودمختار بودن برخی از بنگاه‌های ملکی در تعیین نرخ کمیسیون املاک است که به‌خصوص در مناطق اعیان‌نشین شهر به یکی از اصول کاری آنها تبدیل شده است. به‌گزارش همشهری، افزایش حق کمیسیون برخی مشاوران املاک در مناطق میانی شهر تهران به یک درصد و مشروط کردن انجام معامله به قبول این کمیسیون از طرف متعاملین به‌ویژه خریدار، یکی از مسائلی است که کم‌وبیش از سوی برخی بنگاه‌های متخلف انجام می‌شود؛ اما برخی از معاملات مسکن در مناطق اعیان‌نشین پایتخت بدون توجه به درصد کمیسیون و براساس مبلغ توافقی کمیسیون در بنگاه‌ها به ثبت می‌رسند. این مسئله به‌قدری رواج پیدا کرده که شرط مشخص بودن مبلغ کمیسیون حتی در برخی آگهی‌های اینترنتی نیز درج شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در تخلفاتی که در مورد دریافت کمیسیون رخ می‌دهد، جوش دادن معامله به‌عنوان اهرمی در اختیار مشاور املاک قرار دارد و از آنجایی‌که برآورد خریداران املاک از احتمال ضرر در بازار نوسانی بیش از ضرر پرداخت حق کمیسیون اضافی است، با خواسته غیرقانونی این افراد موافقت می‌کنند. البته طبق اعلام اتحادیه مشاوران املاک، تخلف در دریافت مبلغ کمیسیون نیز از مواردی است که درصورت شکایت یکی از طرف‌های معامله می‌تواند به برخورد با مشاور املاک متخلف منجر شود؛ اما در این مورد نیز مشاوران املاک با ثبت توافقی قرارداد با نرخ کمیسیون مصوب و دریافت امضا از هر دوطرف معامله، کار پیگیری شکایت را از چیزی که هست، سخت‌تر می‌کنند.