قفل بنگاه‌های معاملات املاک باز شد

احمد میرخدایی_خبرنگار

با صدور مجوز فعالیت دفاتر مشاور املاک به‌عنوان کسب‌وکارهای کم ریسک از 30فروردین، معاملات بازار مسکن بعد از 45روز تعلیق دوباره از سر گرفته شد؛ اما از یک‌سو ابهام در شاخص‌های کلان اقتصادی و از سوی دیگر خلأ یک و نیم ماهه در قیمت‌گذاری مسکن باعث شده نه فروشندگان برداشت روشنی از تحولات بازار داشته باشند و نه خریداران با تصویری روشن از تغییرات قیمتی وارد بازار شوند؛ هرچند بررسی‌ها نشان می‌دهد حتی در این سردرگمی نیز قیمت‌ها تمایل به رشد دارند و برخی با دست‌کاری قیمت تلاش می‌کنند بستر مساعد برای تحقق آن را فراهم آورند.

به‌گزارش همشهری، طبق روال همه‌ساله بازار مسکن، تعداد معاملات این بازار در فروردین‌ماه به حداقل تعداد می‌رسد و در اردیبهشت‌ماه بعد از سبک ‌سنگین‌کردن تحولات واقعی و انتظاری اقتصاد کلان از سوی فروشندگان، قیمت تعادلی در این بازار کشف می‌شود اما امسال، به‌واسطه شیوع کرونا و اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی که عملا به تعطیلی 45روزه بازار مسکن منجر شد، تعداد معاملات مسکن فروردین‌ماه به حداقل میزان در سال‌های اخیر رسید و عملا نمی‌تواند مبنایی برای گشایش بازار مسکن در اردیبهشت باشد.

سناریوهای قیمت‌گذاری‌ مسکن
با توجه به تعطیلی بازار مسکن از اواسط اسفند98 تا ابتدای اردیبهشت99، انتظار می‌رود وضعیت بازار مسکن در اسفند98 ملاک عمل فعالان بازار قرار بگیرد و با اعمال شاخص‌هایی نظیر نرخ تورم کل، نرخ ارز، وضعیت بازارهای موازی و برآورد تورم انتظاری، نقطه تعادلی فعالیت بازار در اردیبهشت به‌دست آید؛ اما بررسی‌های همشهری نشان می‌دهد در طول دوره تعطیلی 45روزه بازار مسکن، قیمت‌گذاری این بازار در فضای مجازی متوقف نشده و در مواردی افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده؛ به‌گونه‌ای که انتظار می‌رود درصورت ملاک قرار گرفتن این قیمت‌ها، میانگین یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با 8 تا 10درصد رشد، از 15میلیون و 658هزار تومان در اسفند98 به بیش از 17میلیون تومان در اردیبهشت99 برسد. در این شرایط عملا حباب قیمت مسکن بزرگ‌تر خواهد شد و طیف گسترده‌تری از متقاضیان بالفعل این بازار به خیل متقاضیان بالقوه می‌پیوندند که نتیجه آن چیزی جز افول تعداد معاملات این بازار و تشدید رکود نخواهد بود.
از سوی دیگر با توجه به ثبات نسبی نرخ ارز و توقف رشد نرخ تورم، اگر قرار باشد بازار مسکن کار خود را بر مبنای همان قیمت‌های کشف شده در اسفند98 ادامه دهد و براساس تحولات کلان اقتصاد ایران، قیمت‌های جدید را کشف کند، به‌نظر می‌رسد با احتساب تورم 3درصدی فروردین، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حداکثر تا 3درصد نسبت به اسفندماه افزایش پیدا کند. همچنین ازنظر فعالان بازار مسکن، با درنظر‌گرفتن تورم انتظاری حداکثر 40درصدی در سال99، سقف رشد قیمت ماهانه مسکن نمی‌تواند فراتر از 3.3درصد افزایش پیدا کند. با فرض رفتار معقولانه بازار مسکن براساس این سناریو، می‌توان انتظار داشت در معاملات اردیبهشت‌ماه بازار مسکن، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در محدوده 16میلیون تومان بماند و درصورت تداوم این وضعیت تا پایان سال از 20میلیون تومان برای هر مترمربع فراتر نرود. البته در این سناریو اگرچه سقف تورم انتظاری 40درصدی برای سال99 مدنظر قرار گرفته اما تحقق آن مشروط به این است که رشد قیمت مسکن در سال‌جاری کمتر از نرخ تورم باشد و اتفاق غیرمنتظره‌ای در اقتصاد ایران باعث هجوم نقدینگی به بازار مسکن یا فرار سرمایه از این بازار نشود.

قیمت‌سازی با چاشنی توهم و شیطنت
بررسی قیمت آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی و سایت‌های متولی این کار نشان می‌دهد همچنان مانند دوره تعطیلی بازار مسکن در 45روز گذشته، قیمت‌سازی‌ گسترده در بازار مسکن ادامه دارد، به‌گونه‌ای که برخی واحدهای مسکونی آگهی شده در این روزها، هرچند در قیمت‌های پایین نیز مشتری نداشته‌ و معامله نشده‌اند، دوباره با قیمت‌های بالاتر آگهی شده‌اند و فضای روانی بازار را به سمت احتمال جهش دوباره قیمت‌ها سوق داده‌اند. همچنین بخشی از فروشندگان مسکن طبق عادت مرسوم فروشندگان در بازارهای سنتی، دست بالا را برای قیمت‌گذاری گرفته‌اند و صرفا برای خالی نماندن عریضه 15-10درصد به قیمت پیشنهادی واحد خود نسبت به اسفند اضافه کرده‌اند. این در حالی است که فعالان بازار مسکن، به‌ویژه متولیان اتحادیه مشاوران املاک معتقدند که در سال99 به دلایل متعدد زمینه‌ای برای جهش قیمت مسکن وجود ندارد و نرخ‌های این بازار نهایتا در محدوده و نرخ تورم و حتی کمتر از آن تغییر خواهد کرد. البته ناگفته نماند که این برآوردها در پاییز98 و پیش از اجرای طرح بنزینی نیز از سوی این افراد اظهار شده بود که عملا اشتباه از آب درآمد، اما به‌نظر می‌رسد در سال99 که به‌عنوان سال جهش تولید نامیده شده است، به‌شرط هدایت نقدینگی سرگردان به سمت حوزه‌های مولد، شانس بیشتری برای تحقق این برآوردها وجود داشته باشد.

رشد قیمت مسکن با لنگر تورم
در اغلب بازارها تاریخ تکرار می‌شود و تحولاتی مشابه در دوره‌های متوالی رخ می‌دهند. بررسی گذشته بازار مسکن نیز ضمن تأیید این مسئله که دوره‌های رونق و رکود این بازار به‌دنبال تغییرات نرخ ارز و تورمی شدن فضای اقتصاد تکرار می‌شوند، نشان می‌دهد جهش قیمت مسکن در دوره‌هایی رخ می‌دهد که اقتصاد در دام تورم می‌افتد و صاحبان نقدینگی عمدتا برای حفظ ارزش سرمایه، ریال را به ملک و مسکن تبدیل می‌کنند؛ اما برخلاف بازارهایی نظیر ارز و خودرو، در زمان رکود و حتی افول قیمت، علاقه‌ای به فروش سرمایه‌گذاری ندارند. به‌عبارت‌دیگر، بازار مسکن به‌مثابه جاده‌ای یک‌طرفه است که بخش عمده سرمایه‌گذاران آن به‌دنبال خرید هستند و همین مسئله باعث می‌شود با وجود اینکه تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارهاست، بازهم چشم‌انداز بلندمدت سرمایه‌گذاری در این بازار جذاب بماند. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: این رفتار سرمایه‌گذاران بازار مسکن به این دلیل است که از دیرباز زمین و ملک به امن‌ترین کالای سرمایه‌گذاری در فرهنگ ایرانی تبدیل شده و بازار نیز فارغ از تمام شاخص‌های اقتصادی این مسئله را باور دارد. به عقیده او، در این وضعیت حتی تولید قابل‌توجه مسکن نیز قادر نیست عطش خرید و تب قیمت را فروبنشاند مگر اینکه دولت با سیاست‌های اصلاحی، رشد تورم انتظاری را به‌شدت کاهش دهد و نقدینگی را به‌جای سوق‌دادن به‌سوی تبدیل‌شدن به کالای سرمایه‌ای، به سمت کسب بازده در حوزه‌های مولد ترغیب کند. بر این اساس، می‌توان گفت تغییرات قیمت مسکن در سال‌جاری، اثرپذیری بالایی از سیاست‌های اقتصادی دولت دارد و نوع رفتاری که با نقدینگی می‌شود می‌تواند رفتار سرمایه‌گذاران بازار مسکن را نیز متأثر کند؛ بنابراین اگر تحولات کلان اقتصادی به سمتی سوق پیدا کند که نگهداری ریال به صلاح صاحبان نقدینگی نباشد بازهم قیمت مسکن افزایشی می‌شود و حتی ناکامی تقاضای مصرفی در خرید هم نمی‌تواند مانع از جهش متوالی آن شود.

خانه بخریم یا بفروشیم؟
ساده‌ترین راه برای پیش‌بینی درست آینده بازار مسکن این است که رفتار مالی دولت و محرک‌های نرخ تورم، رصد شود و با ایمان به تکرار تاریخ در بازار مسکن، بهترین استراتژی را برای حضور در این بازار انتخاب شود. در حقیقت رفتار مالی دولت اعم از چاپ پول، کسری بودجه، کاهش درآمد ارزی و... مسائلی است که ثمره‌ آن باوجود همه سرکوب‌های قیمتی عاقبت در قیمت ارز و کالاهای سرمایه‌ای منعکس می‌شود و با دامن زدن به رشد تورم، زمینه مساعد برای جهش قیمت مسکن را نیز فراهم می‌آورد؛ اما جالب اینجاست که هر بار اقتصاد در چنین موقعیتی قرار می‌گیرد، متولیان امر وانمود می‌کنند که این بار با دفعات قبلی فرق دارد و همه‌چیز تحت کنترل است و همین مسئله باعث می‌شود خریداران مصرفی مسکن که ریال به ریال سرمایه‌ خود را با خون‌دل جمع کرده‌اند، برای خرید مسکن موردنیاز خود دست نگه دارند و از قافله بازار جا بمانند. این در حالی است که به عقیده پیشکسوتان بازار املاک، خرید مسکن مصرفی مانند حج تمتع زمانی واجب می‌شود که استطاعت مالی آن وجود داشته باشد و بر همین اساس توصیه می‌کنند مردم هر زمانی که قادر به خرید خانه باشند، صبر نکنند و دست‌به‌کار شوند. مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک ازجمله کسانی است که به‌شدت بر این مسئله تأکید دارد و معتقد است؛ هر زمانی که فردی در طبقه متوسط جامعه حس کند توان خرید یک واحد مسکونی متوسط را پیدا کرده است، باید دست‌ به‌کار خرید خانه شود؛ چرا که همزمان، بسیاری دیگر نیز که شرایطی مشابه او دارند به این توانایی مالی رسیده‌اند و یقینا به رشد قیمت مسکن دامن خواهند زد. خسروی، پایین بودن نسبت پوشش‌دهی تسهیلات مسکن به ارزش واحدهای مسکونی را از دلایل اصلی ناکامی طبقه متوسط جامعه ایرانی برای خرید خانه می‌داند و می‌گوید: وقتی قیمت آپارتمان معادل چندین سال حقوق یک کارگر یا کارمند است، دولت باید جور کسری او را بکشد؛ زیرا اگر قیمت آپارتمان دوبرابر شود، کسری سرمایه آن کارگر یا کارمند 4برابر می‌شود و فاصله او تا رؤیای خانه‌دار شدن مرتبا افزایش می‌یابد.


چشم‌انداز رشد در بازار مسکن
باتوجه به رشد 8تا 10درصدی قیمت املاک در دوره قرنطینه، در اردیبهشت‌ماه احتمال افزایش میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران تا 17 میلیون تومان وجود دارد