بافت فرسوده زیر چتر حمایتی نوسازی

تا 2هفته پیش، هر واحد مسکونی واقع در بافت فرسوده برای نوسازی خانه‌اش تنها 50میلیون تومان وام می‌گرفت؛ به‌تازگی اما این رقم با افزایش قابل توجهی به حداقل 100 و حداکثر 170میلیون تومان رسیده است و این یعنی افزایش دو تا سه‌برابری تسهیلات نوسازی بناهای فرسوده. طبق آخرین آمارها، 5درصد مساحت تهران فرسوده است و خانه‌های بیش از 15درصد جمعیت 9میلیونی این ابرشهر در این مناطق واقع شده است. با این حساب چیزی در حدود یک‌میلیون و 400هزار نفر از تهرانی‌ها در 3268هکتار مساحت بافت فرسوده سکونت دارند و از آنجا که شهر تهران یکی از حادثه‌خیز‌ترین مناطق کشور است، وضعیت این مناطق همچنان قرمز است. 17اردیبهشت امسال بود که پیروز حناچی، شهردار تهران و محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در پنجاهمین سالگرد تاسیس سازمان نوسازی شهر تهران از اقدامات تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده خبر دادند. حالا با گذشت حدود 9‌ماه از آن روز، این وعده محقق شده و قرار است بافت‌های فرسوده پایتخت با همه دردسرها و خطرات بزرگ برای ساکنانش هنگام بروز بحران‌های طبیعی و انسان‌ساخت، سایه‌اش را از کوچه‌پس‌کوچه‌های تنگ و باریک شهر کوتاه کند. عمل نکردن دولت‌ها به وعده‌ها و کوتاهی برخی مدیران، سرعت نوسازی در بافت فرسوده را آنقدر کاهش داده که طی 10سال گذشته فقط 45درصد بافت فرسوده تهران نوسازی شده است. حالا اما با توجه به افزایش تسهیلات و پیگیری وعده‌ها در زمینه اعطای دیگر مشوق‌ها مثل صدور انشعابات رایگان برق، آب و گاز و کمک در صدور پروانه‌های ساخت قرار است 55درصد باقیمانده بافت فرسوده تهران در یک برنامه 5ساله نوسازی شود.
کاوه حاجی‌علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در این‌باره به همشهری می‌گوید: «سال گذشته در حوزه نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده شرایط خوبی را داشتیم. در سال‌97 حدود ۱۸۰۰ پروانه صادر و این تعداد پروانه، به نوسازی ۳۵۰۰ پلاک و ساخت حدود ۱۴ هزار واحد مسکونی منجر شده بود، البته آماری که در سال‌۹۸ داشتیم، تقریبا مشابه سال‌۹۷ بود. این در حالی است که در سال‌۹۸ میزان ساخت‌وساز مسکن در کل شهر تهران حدود ۱۵‌درصد کاهش پیدا کرده بود و با سیر نزولی مواجه بودیم. در بافت‌های فرسوده به‌دلیل مشوق‌ها و سیاست‌های حمایتی دولت و شهرداری تهران، ما در سال‌جاری این کاهش را شاهد نبودیم.» به گفته این مدیر ارشد شهری، حالا با پرداخت تسهیلات بانکی با سقف بالاتر، رشد قابل توجهی را در نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده تهران انتظار داریم. این را وقتی در کنار پروانه‌های رایگانی می‌گذاریم که شهرداری صادر کرده و همچنین یک طبقه تراکم تشویقی که هنگام صدور پروانه اعطا می‌کند، اعتقاد داریم که جذابیت مناسبی برای مشارکت بخش خصوصی ایجاد خواهد شد.»
در جدول زیر زیر آمار و اطلاعات بافت فرسوده و میزان نوسازی صورت‌گرفته در سال‌های اخیر به تفکیک مناطق مختلف تهران آمده است.


همه اقدامات برای نوسازی بافت فرسوده پایتخت
  کاوه حاجی‌علی‌اکبری- مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران 
افزایش سه‌برابری تسهیلات نوسازی در بافت‌های فرسوده اخیرا با حمایت دولت از برنامه نوسازی مسکن در بافت فرسوده محقق شده است. علاوه بر تسهیلاتی که از محل صندوق توسعه ملی برای ساخت اعطا می‌شد، هم‌اکنون از خود منابع بانک مسکن هم می‌شود برای نوسازی استفاده کرد. به این صورت که اگر خود مالکان اقدام به ساخت‌وساز کرده و از مشارکت سازندگان غیرحرفه‌ای استفاده کنند، به ازای هر واحد می‌تواند تا ۱۰۰‌میلیون تومان تسهیلات بگیرند، اما اگر مالکان از ظرفیت سازندگان حرفه‌ای که پروانه انبوه‌سازی‌ دارند استفاده کنند، این مبلغ ۱۴۰‌میلیون تومان خواهد بود. همچنین اگر سازندگان و انبوه‌سازان با استفاده از فناوری‌های نو این پروسه را در دست بگیرند، به ازای هر واحد مسکونی می‌توانند تا ۱۷۰‌میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند.  اما یکی از مشکلاتی که در گذشته وجود داشت، این بود که بعضی از متقاضیان که به بانک معرفی می‌شدند، به‌دلیل پایین‌بودن گردش حساب مالی‌شان یا به دلایل دیگر، در فرایند اعتبار‌سنجی بانک رد می‌شدند و نمی‌توانستند از این تسهیلات بهره‌مند شوند اما الان این شرایط به این صورت تسهیل شده است که به جز مالکان که مالک زمین هستند و اسناد مالکیت به نام آنها‌ست، سرمایه‌گذاران و سازندگان هم با قرار‌داد مشارکت، اعتبار‌سنجی می‌شوند؛ یعنی دامنه مشمولان اعتبار‌سنجی از مالکان به سازندگان هم گسترش پیدا کرده است. این امر باعث می‌شود که در فرایند اعتبار‌سنجی تعداد بیشتری موفق به کسب اعتبار شده و تعداد بیشتری تسهیلات دریافت کنند. اما در زمینه مشوق‌ها، 3 مشوق اصلی در این زمینه وجود دارد؛ یکی از آنها تسهیلات بانکی است که سقف آن به ۳ برابر افزایش پیدا کرده ‌و این تسهیلات از محل منابع دولت و منابع بانک مسکن، هم برای ساخت و هم برای خرید اعطا می‌شود. در حوزه ساخت، بخشی از این تسهیلات با بهره ۹‌درصد و بخشی دیگر با بهره ۱۸‌درصد است. یعنی در مجموع نرخ بهره پایین‌تر‌ی نسبت به بقیه تسهیلاتی که توسط شبکه بانکی به شهروندان پرداخت می‌شود.
از سوی دیگر، چون استقبال از نوسازی به جز مشوق‌هایی که داده می‌شود، از عوامل دیگری هم مانند رونق و رکود وضعیت مسکن در شهر تهران یا بالا‌‌رفتن هزینه‌های ساخت تأثیر می‌پذیرند، روی حاشیه سود سازندگان تأثیر می‌گذارد. به‌دلیل اینکه قیمت مسکن در بافت فرسوده از متوسط‌ تهران پایین‌تر است، باعث می‌شود استقبال در بافت فرسوده بیشتر روند کاهشی داشته باشد، اما امیدواریم که حداقل همین نرخ و روندی که در سال‌جاری داشتیم را ادامه بدهیم و اگر عوامل جانبی و عوامل بیرونی تأثیری کاهنده نداشته باشند، با رشد حدود ۳۰‌درصدی در میزان ساخت‌وساز در بافت فرسوده مواجه باشیم.
البته پیش‌بینی ما این است که اگر شرایط ثابت بماند و هزینه‌های ساخت در سال آینده نسبت به امسال‌ افزایش پیدا نکند‌ و در عین حال، همین میزان خرید و فروشی که در 3‌ماه گذشته وجود داشته‌ ادامه پیدا کند، انتظار افزایش ۳۰‌درصدی را در نوسازی بافت فرسوده در سال آینده می‌توانیم شاهد باشیم. اگر همین روند را ادامه بدهیم، می‌توانیم انتظار نوسازی بافت‌های فرسوده تهران را در یک یا حداکثر 2 برنامه پنج‌ساله داشته باشیم.
موضوع دیگری که اهمیت دارد، اینکه از سال گذشته یک روند قابل توجهی را در تامین خدمات پشتیبان سکونت در بافت‌های فرسوده آغاز کرده‌ایم؛ خدماتی مانند فضای سبز، پارکینگ‌های محله‌ای، خدمات درمانی، ورزشی و آموزشی و خدمات مرتبط با سلامت از آن جمله است. در سال‌۹۸ میزان منابعی که در اختیار ما قرار گرفت، نسبت به سال‌۹۷ دو‌برابر افزایش پیدا کرد. بنابراین همین اتفاق را برای سال آینده پیش‌بینی می‌کنیم. با مساعدت‌هایی که شورای اسلامی شهر تهران انجام داده و ردیف‌های بودجه‌ای مربوط به تامین خدمات در بافت‌های فرسوده تهران در سال‌۹۹ نسبت به سال‌۹۸ از افزایش ۴۰‌درصدی برخوردار شده است. بنابراین امیدواریم که فرصت ‌داشته‌باشیم که پروژه‌های بیشتری را در راستای ارتقای کیفیت زندگی در این محلات اجرا کنیم.