مخاطرات سهل‌انگاری در خرید و فروش مسکن
توجه به اصالت اسناد ملکی و نداشتن مدعی در مراجع قضایی، یکی از الزامات خرید ملک است که باید خریداران آن را جدی بگیرند
مسکن، بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری و دارایی اغلب خانواده‌های ایرانی است که به‌واسطه هزینه بالا، حساسیت‌های زیادی برای خرید و فروش آن وجود دارد. در روال عادی، خریدار و فروشنده یک واحد مسکونی پس از توافق بر سر قیمت و شیوه تسویه‌حساب، مبایعه‌نامه‌ای تنظیم می‌کنند و پس از تسویه‌کامل وجه معامله، سند ثبتی این واحد رسمی به نام خریدار منتقل می‌شود. در این فرایند بخش عمده حساسیت خریدار روی کیفیت مسکن و ارزنده‌بودن قیمت آن متمرکز است اما در این میان مسائلی می‌تواند وجود داشته باشد که خصوصا از منظر حقوقی مشکلاتی برای خریدار ایجاد کند. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، به همشهری می‌گوید: عمده‌ترین مباحث حقوقی که حتی می‌تواند موجب ابطال سند و سلب مالکیت از خریدار شود، پیداشدن یک مدعی تازه برای ملک است که اغلب به دلایلی نظیر فروش ملک به چند نفر در گذشته بروز می‌کند.
چطور یک سند ملکی ابطال می‌شود
می‌توان تا 50دلیل برای ابطال سند املاک در مراجع قضایی نام برد که یکی از عمده‌ترین آنها پیداشدن مدعی جدید برای مالکیت یک زمین، آپارتمان یا ویلاست. طبق گفته عقبایی، در این شرایط چنانچه فرد مدعی، مدارک محکمه‌پسندی داشته باشد و بتواند نظر مساعد دادگاه را برای به‌رسمیت شناختن مالکیت خود جلب کند، همه اسناد مؤخر ابطال می‌شود و او به‌عنوان مالک اصلی شناخته خواهد شد. در این وضعیت، چنانچه کسی این ملک را خریده باشد، خلع‌ید می‌شود و برای ایفای حقوق خود باید از فروشنده و مالک قبلی شکایت کند تا به حقوق خود و جریمه دیرکرد آن برسد. حتی اگر سند چندین دست چرخیده باشد، باز هم هر فرد باید از فروشنده قبلی شکایت کند و چنان‌که فروشنده‌ای مثلا مرحوم شده باشد، باید از ورثه او شکایت شود.
مقدمات بروز یک مشکل
وقتی یک معامله ملکی با هر نوع کاربری‌ای انجام می‌شود، معمولا قبل از انتقال سند به نام خریدار، یک مبایعه‌نامه میان طرفین تنظیم می‌شود که توافقات آنها را منعکس می‌کند. از نظر ماده22 قانون ثبت، چنانچه صاحب یک سند ملکی، این ملک را با مبایعه‌نامه بفروشد، مکلف است در مدت مقرر سند را در دفترخانه به نام خریدار منتقل کند اما در روند تنظیم مبایعه‌نامه تا انتقال سند، عملا کسی از اتفاقاتی که روی ملک موردنظر انجام می‌شود آگاه نیست و حتی امکان فروش دوباره آن نیز وجود دارد. این مسائل به‌خصوص در سالیان گذشته که الزام صدور کدرهگیری برای قراردادهای املاک وجود نداشت، بیشتر اتفاق می‌افتاد و بعدها، حتی باوجود انتقال سند ملک به نام یکی از خریداران، مدعی یا مدعیانی برای مالکیت این ملک ظاهر می‌شدند. در این پرونده‌ها، نخستین اصل برای تشخیص مالکیت در مرجع قضایی، تقدم تاریخ تنظیم اسناد مبایعه‌نامه است که البته اصالت آن را کارشناسان قضایی بررسی می‌کنند و در ادامه چنانچه فرد مدعی دلایل و مستندات کافی به دادگاه ارائه دهد، رأی ابطال سندهای قبلی و صدور سند جدید به نام فرد مدعی صادر می‌شود. در این میان اگر فرد مدعی، با جر و بحث ماهوی، از نظر شکلی نیز بخواهد جلوی معاملات سند مذکور را تا نهایی‌شدن نتیجه دادگاه بگیرد، باید مبلغی به‌عنوان پیش‌بینی خسارت به صندوق دادگستری تودیع کند تا با ابطال موقت سند، جلوی انتقال ملک گرفته شود و اگر ادعای او از طرف دادگاه رد شد، خسارت مالک سند از محل مبلغ واریزی جبران شود.
نبض بازار
از نظر ماده22 قانون ثبت، چنانچه صاحب یک سند ملکی، این ملک را با مبایعه‌نامه بفروشد، مکلف است در مدت مقرر سند را در دفترخانه به نام خریدار منتقل کند اما در روند تنظیم مبایعه‌نامه تا انتقال سند، عملا کسی از اتفاقاتی که روی ملک موردنظر انجام می‌شود آگاه نیست و حتی امکان فروش دوباره آن نیز وجود دارد.
تخلف در فروش
با صدور کد رهگیری، امکان فروش همزمان یک ملک به چند نفر منتفی است. بر این اساس، خریداران ملک و آپارتمان باید قرارداد خود را فقط در دفاتر مشاور املاک دارای مجوز منعقد کنند و پس از امضای قرارداد کد رهگیری بگیرند
راهکار کاهش احتمال بروز مشکلات حقوقی
اگر مبایعه‌نامه خرید و فروش ملک به‌صورت دستی نوشته شود، هیچ‌کس نمی‌تواند مطمئن شود که ملک موردنظر به شخص دیگری فروخته نشده است. البته مبایعه‌نامه‌های نوشته‌شده در خارج از دفاتر مشاوران املاک دارای مجوز نیز مشمول این وضع هستند و نمی‌توانند از بروز تخلفات احتمالی جلوگیری کنند اما از میانه دهه 80 که با ایجاد سامانه املاک و مستغلات کشور، مشاوران املاک مکلف شدند انعقاد هرگونه قرارداد در حوزه املاک را در این سامانه ثبت کنند و کد رهگیری بگیرند، عملا دایره احتمال بروز این تخلفات بسیار محدود شده است.
البته در این قراردادها نیز چنانچه در سال‌های قبل تخلفی صورت گرفته باشد و فرد مدعی در دادگاه شکایت کند، بازهم احتمال ابطال سند وجود دارد اما با صدور کد رهگیری، امکان فروش همزمان یک ملک به چند نفر منتفی است. بر این اساس، خریداران ملک و آپارتمان باید قرارداد خود را فقط در دفاتر مشاور املاک دارای مجوز منعقد کنند و پس از امضای قرارداد کد رهگیری بگیرند. همچنین اگر خریدار شکی نسبت به‌سلامت ملک یا شخص فروشنده پیدا کرد، می‌تواند با تحقیقات محلی و حتی استعلام سند از اداره ثبت، نسبت به نبود مدعی و شکایت حقوقی برای ملک مورد معامله مطمئن شود. این استعلام می‌تواند با دریافت یک کپی سند از مالک یا حتی در معیت او انجام شود اما چنانچه دعوایی از قبل در مورد ملک موردنظر وجود داشته باشد که هنوز در دادگاه مطرح نشده، در این استعلام قابل‌شناسایی نیست و بازهم احتمال اقامه دعوی در آینده وجود دارد
در همینه زمینه :
