سرگردانی مستاجران در فصل جابه‌جایی

زهرا اشرف‌زاده | البرز- خبرنگار


هر سال با نزدیک شدن به  تابستان و همچنین پایان سال تحصیلی، بازار مسکن نیز جنب و جوش تازه‌ای به خود می‌گیرد. بسیاری از مستاجران با سررسید قرارداد به دنبال تغییر خانه یا تمدید قرارداد خود هستند. امسال اما با نوسانات بازار و افزایش چندبرابری قیمت مسکن، افق متفاوتی پیش روی مستاجران قرار گرفته است، به طوری که افزایش اجاره مسکن در استان البرز یکی از موضوعاتی بود که در هفته‌های گذشته تیتر اول خبرها شد.

 هرچند افزایش قیمت‌ها در همه نقاط کشور اتفاق افتاده اما این موضوع در البرز به دلیل نزدیکی به پایتخت و مهاجرپذیری استان نمود بیشتری داشته است. افرادی که این روزها در کرج و دیگر شهرستان‌های استان به دنبال اجاره مسکن هستند با 2 اتفاق همزمان مواجهند که یکی از آنها افزایش اجاره‌بهاست و دیگری کاهش تعداد خانه برای اجاره کردن است.


لزوم وجود مرجع قیمت‌گذاری

یکی از افرادی که به دنبال اجاره خانه در کرج است می‌گوید: اول تیر موعد اجاره خانه‌ام تمام می‌شود و به دلیل این‌که صاحبخانه قرار است از تهران بیاید و در خانه ساکن شود مجبورم منزلم را خالی کنم. حالا بیش از یک ماه است که دنبال خانه مناسبی هستم اما پیدا نمی‌کنم.

«مریم ایوبی» می‌افزاید: هرسال با پس‌اندازی که می‌کردیم راحت‌تر می‌توانستیم اجاره‌بها را از طریق افزایش پول‌ پیش، تحمل کنیم اما از آنجا که امسال میزان افزایش دستمزدها، تناسبی با رشد قیمت‌ها ندارد، با چالش‌های بسیاری روبه‌رو شده‌ایم.

وی ادامه می‌دهد: در زمینه اجاره‌بها صاحب ملک نقش بسیار مهمی دارد و همین افراد باعث می‌شوند نرخ‌ها افزایش پیدا کند، همه گرانی‌های مسکن ارتباطی به دلال و دلار ندارد. اگر مالکان کمی با ما مستاجر‌ها راه بیایند مشکلات حل خواهد شد.
ایوبی اضافه می‌کند: باید تنها یک مرجع برای نرخ‌گذاری مسکن و اجاره‌بها وجود داشته باشد، در این صورت متقاضی تنها از یک مرجع نرخی را بگیرد و بر اساس آن پرداخت کند که با این اقدام وضع بهتر می‌شود.


کمبود خانه اجاره‌ای 

یک مشاور املاک در مرکز استان با بیان این‌که اجاره‌ خانه نسبت به سال گذشته 50 درصد افزایش قیمت داشته است می‌گوید: موقع رهن نرخ یک‌چهارم و یک‌پنجم قیمت ملک باید مورد توجه قرار گیرد ولی برخی از صاحبان املاک مبالغ بیشتری از این مبلغ را دریافت می‌کنند.
«مجید تهرانی» اضافه می‌کند: اکنون شاهد مراجعان زیادی برای اجاره هستیم اما مورد مناسب کمتر پیدا می‌شود. احتمال می‌دادیم بعد از ماه رمضان اوضاع کمی بهتر شود که این اتفاق هنوز نیفتاده است.

وی با اشاره به نقش سایت‌ها و برنامه‌های قیمت‌گذاری در بالابردن قیمت‌ها می‌افزاید: اگر دولت مسکن و خودرو را از این برنامه‌ها حذف کند، به نفع مردم است. بیشتر مردم برای خرید و فروش و اجاره مسکن به این سایت‌ها مراجعه می‌کنند ولی آنها قیمت‌ها را بر اساس معیار خاصی مشخص نمی‌کنند، در این شرایط مشاوران املاک می‌توانند بهترین کمک‌کننده برای خرید و فروش باشند.


مهاجرت، عامل افزایش اجاره‌ها

رئیس اتحادیه مشاوران املاک ساوجبلاغ در پاسخ به این‌که وضعیت اجاره‌بها در این شهرستان چگونه است، می‌گوید: قیمت ملک بر اساس وضعیت عرضه و تقاضا مشخص می‌شود و طبیعی است که با کم شدن عرضه قیمت بالا برود و این ما نیستیم که قیمت را تعیین می‌کنیم.

«اکبر گنجی» می‌افزاید: می‌توان گفت اکنون ساوجبلاغ و شهر جدید هشتگرد یکی از ارزان‌ترین مناطق در استان است، به همین دلیل امسال شاهد سرریز جمعیت از تهران، مرکز استان و استان‌های دیگر بوده‌ایم و همین موضوع بر افزایش قیمت بی‌تاثیر نبوده است. وی ادامه می‌دهد: در سال‌های اخیر مهاجران بسیاری به‌ویژه از شهرهای جنوبی مانند اهواز به این شهر مهاجرت کردند و همین موضوع یکی از دلایل کم شدن خانه است.

 رئیس اتحادیه مشاوران املاک ساوجبلاغ، مهاجرت را یکی از اصلی‌ترین دلایل افزایش قیمت می‌داند و می‌افزاید: قیمت‌ها در شهر جدید نسبت به فردیس و کرج بسیار ارزان‌تر است و با توجه به این‌که امکانات این مناطق در حال افزایش است، جمعیت آن روز به روز بیشتر می‌شود.

گنجی درباره این‌که روزهای آینده وضعیت این بازار چگونه خواهد بود می‌گوید: تجربه 22 ساله من می‌گوید امکان ندارد وقتی قیمت ملک بالا برود به یکباره سقوط کند، اما اگر شاهد رکود در بازار باشیم می‌توان این احتمال را داد که اوضاع درصد کمی تغییر کند.


خانه‌به‌دوشی مستأجران

رئیس اتحادیه مشاوران املاک نظرآباد نیز با اشاره به این‌که قیمت‌ها در این شهرستان نیز مانند تمام مناطق بالا رفته است می‌گوید: یکی از دلایل گرانی مسکن قیمت مصالح ساختمانی است. با سازندگان مسکن که صحبت می‌کنیم همه از افزایش قیمت‌ها گلایه دارند برای مثال آسانسوری که تا سال قبل 30میلیون می‌خریدند، امسال به بالای 100 میلیون رسیده و طبیعی است که این موضوع بر قیمت خانه و اجاره تاثیر می‌گذارد.

«حسن فلاح آزاد» می‌افزاید: قیمت آپارتمان در نظرآباد از متری یک میلیون و 500 هزار تومان شروع می‌شود و با توجه به نوع ملک، سال ساخت و امکانات قیمت افزایش می‌یابد.

وی با بیان این‌که فایل‌های اجاره بسیار کم شده است می‌گوید: وقتی با مشاوران املاک تماس می‌گیریم و می‌خواهیم از وضعیت فایل‌های اجاره‌شان مطلع شویم می‌بینیم که فایل‌ها بسیار کم است، مگر این‌که ملک خاصی باشد در غیر این صورت خانه‌های معمولی که مردم بخواهند بسیار کم و قیمتش هم بالا رفته است.
فلاح آزاد اصافه می‌کند: اکنون شاهد سرگردانی و بلاتکلیفی مستأجران هستیم؛ افرادی که نمی‌دانند با چنین وضعیتی می‌توانند خانه مناسب پیدا کنند یا خیر. لازم به ذکر است مهاجرت این مشکل را دوچندان  کرده است.


وضعیت قیمت‌ها در  بازار اجاره مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج با بیان این‌که قیمت مسکن در کرج به‌طور شبانه‌روزی گران می‌شود می‌گوید: هیچ معیاری برای این گرانی‌ها در بازار املاک کرج وجود ندارد، این در حالی است که موجی از تقاضا برای املاک استان وجود دارد، به تبع آن میزان اجاره‌بها نیز افزایش داشته و این مساله بسیاری از اجاره‌نشین‌ها را دچار مشکل کرده است.

«محمد قمی» با اشاره به این‌که با رشد ۱۰۵ درصدی قیمت خانه تا پایان فروردین، قیمت اجاره‌بها هم گران شد می‌افزاید: همین موضوع باعث شده میزان معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته حدود ۲۵ درصد کاهش یابد.

 وی با تاکید بر این‌که میزان اجاره‌بها به توافق مالک و مستاجر بستگی دارد و مشاوران املاک در این بخش کمترین نقش را دارند اضافه می‌کند: در صورتی که اجاره به مشاوران املاک سپرده شود و مستاجران به سمت تمدید قرارداد نروند، می‌توان قیمت‌های پیشنهادی مالکان را به چالش کشید و تعدیل کرد.
وی درباره شرایط کنونی بازار اجاره در کرج می‌گوید: در موضوع خرید وفروش مسکن رکود داریم اما در بخش اجاره و رهن این شرایط حاکم نیست. توصیه‌ای که دارم این است که مالکان جانب انصاف را در نظر بگیرند و با مستاجران راه بیایند.

قمی با اشاره به طرح دولت برای ساماندهی حوزه مسکن ادامه می‌دهد: این طرح در مجلس در حال بررسی است و امیدوارم با اقدامی کارشناسی بتوانیم از فضای کنونی فاصله بگیریم و به سمت ساماندهی بازار مسکن حرکت کنیم.
به گفته وی، قطعا در چنین شرایطی دولت و مجلس باید این بازار را از فضای به‌هم‌ریخته کنونی نجات دهند و مواردی چون سایت‌ها و نظرات شخصی مالکان و بعضا دلالان را از بازار مسکن دور کنند.
 

تفاوت رفتار قیمت مسکن با بازار اجاره

عطا آیت اللهی | کارشناس اقتصادی


«نرخ اجاره‌بها همواره تابع قیمت مسکن است». این اصطلاحی در بازار مسکن است که همواره مشاوران املاک به آن اشاره می‌کنند و این روزها و قبل از آغاز فصل نقل و انتقالات که بحث قیمت مسکن و اجاره‌بها به موضوعی داغ در بازار مسکن تبدیل شده است، انتظار می‌رود این جمله بیشتر از قبل به گوش مستاجرانی که به دنبال تمدید قرارداد یا بستن قرارداد جدید اجاره هستند بخورد.

اغلب کارشناسان و فعالان بازار بر این باورند که افزایش قیمت مسکن به تغییرات متعدد در بازار واحدهای استیجاری منجر می‌شود و حال که قیمت مسکن در یک سال گذشته رشد صددرصدی را شاهد بوده است، پس رشد نرخ اجاره‌ به میزانی بی‌سابقه در سال ۹۸ بدل خواهد شد.

حال اگر بخواهیم با توجه به رشد جهشی قیمت مسکن در 2 سال گذشته نرخ اجاره‌بها را در نظر بگیریم، باید اذعان کرد که قاعدتا باید نرخ اجاره‌بها به تبعیت از قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه‌ای یابد، اما بیشتر مشاوران املاک بر این باورند که امسال تفاوت ویژه‌ای با سال‌های گذشته خواهیم داشت.

رشد قیمت مسکن به معنی رشد بسیار بالای اجاره‌بها نیست. اگر رفتار بازار اجاره‌بهای مسکن در ۳۰ سال گذشته بررسی شود، متوجه می‌شویم که اجاره‌بها برخلاف خرید و فروش که هر ۴ سال یک بار دچار رونق و افزایش قیمت می‌شود، سالانه از رشد مشخصی برخوردار می‌شود. اجاره‌بها هر سال با افزایش قیمت مواجه می‌شود و اینطور نیست که مثل قیمت مسکن بخواهد ۴ سال یا ۵ سال بدون رشد باقی بماند. 

شاید قیمت مسکن در یک سال گذشته جهش یافت، اما این به آن معنا نیست که باید منتظر جهش نرخ اجاره‌بها در فصل نقل و انتقالات باشیم.
نرخ اجاره‌بها تابع قیمت مسکن و ارزش پول نیز هست و اگر التهابات ارزی نداشته باشیم، بازار اجاره نیز کمتر دستخوش تحولات می‌شود. رشد نرخ اجاره‌بها امسال هم مانند سال گذشته خواهد بود.

دولت برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن می‌تواند به بافت فرسوده و عرضه مسکن در این مناطق ورود کند.
در کلان‌شهر کرج خانواده‌هایی که صاحب مسکن ملکی نیستند بخش قابل توجهی از درآمدشان را بابت اجاره‌ واحد استیجاری خود پرداخت می‌کنند. در حالی که خانواده‌هایی که دارای مسکن ملکی هستند هزینه جاری مسکن را برای ارتقای کیفیت زندگی و رفاه بیشتر خود به کار می‌بندند.

به نظر می‌رسد دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بها و حتی قیمت مسکن ناگزیر است برخی برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت را اجرا کند. در برنامه‌های کوتاه‌مدت به نظر می‌رسد دولت باید از ابزارهای مالیاتی نهایت استفاده را ببرد و مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی را که منتظر تصویب مجلس است درخواست و آن را اجرایی کند.

اکنون مالیات بر عایدی سرمایه نیاز به تصویب در مجلس و مالیات بر خانه‌های خالی نیاز به اصلاح و اجرا توسط دولت دارد. در برنامه‌های بلندمدت نیز دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات به سازندگان و ارائه زمین برای رونق صنعت استیجاری توازن مناسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد کند، چراکه یکی از دلایل رشد نرخ اجاره‌بها بالا بودن تقاضا و کم بودن عرضه است.