اجاره
اجاره‌نشینی در برزخ
وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد تشکیل کمیته اجاره‌بها را به معاون اول رئیس‌جمهور ارائه داده؛ اما هنوز اثر این بسته بر بازار اجاره مشخص نیست
موج گرانی مسکن به بازار اجاره رسیده و در آستانه آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، وزارت راه و شهرسازی در صدد یافتن راهکارهایی برای کنترل این بازار برآمده است.
پیش از این مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در بازدید از روزنامه همشهری از ارائه یک بسته مقدماتی شامل 5پیشنهاد کلی به وزیر راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره و همچنین فراهم کردن مقدماتی برای تشکیل کمیته تعیین اجاره‌بها خبر داده بود. حالا، آنگونه که مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن این وزارتخانه می‌گوید، پیشنهاد تشکیل کمیته ساماندهی اجاره‌بها در نامه به معاون اول رئیس‌جمهور ارائه و یک گام دیگر به عملیاتی شدن نزدیک شده؛ اما پرسش اصلی این است که آیا این اقدام می‌تواند بازار اجاره را سامان بخشد؟
آیا کمیته اجاره‌بها موفق می‌شود؟
طبق گفته‌های معاون وزیر راه و شهرسازی، مقرر شده اساس بسته ارائه‌شده برای ساماندهی بازار اجاره، بر استفاده از ابزارهای تشویقی برای کنترل رشد اجاره‌بها و رعایت سقف تعیین‌شده برای آن باشد و معافیت مالیاتی فعلی برای درآمد حاصل از اجاره نیز به رعایت قیمت‌های اعلام‌شده منوط شود؛ اما بررسی‌های میدانی از بازار اجاره نشان می‌دهد در شرایط فعلی قیمت‌های اعلام‌شده از سوی موجران که بالاجبار مورد توافق برخی مستأجران نیز قرار می‌گیرد، به حدی بالاست که حتی با فرض پرداخت مالیات نیز سود موجران از اجاره‌داری را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر برخی فعالان بازار معتقدند دلیل اصلی تنش در بازار اجاره کمبود عرضه واحدهای استیجاری است و در این وضعیت هرگونه فشار مالیاتی بر این بازار، درنهایت به مستأجر منتقل می‌شود. فعلا موفقیت دولت در ساماندهی بازار اجاره به یک پرسش بزرگ در بازار اجاره تبدیل شده و اجاره‌نشین‌ها را در برزخ تن دادن به نرخ‌های جدید یا صبوری تا تعیین نرخ قانونی اجاره‌بها نگه داشته است.
تشویق به‌جای تنبیه
پیش از این، وزیر راه و شهرسازی از پیگیری اصلاحیه‌ای در مجلس خبر داده بود که در صورت تصویب، آن دسته از قراردادهای اجاره که نرخ تعیین‌شده برای میزان اجاره‌بها را رعایت نکنند، به‌صورت تصاعدی مشمول پرداخت مالیات می‌شدند؛ اما به‌تازگی عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعتراف به اینکه در بازار اجاره، تنبیه کارایی نخواهد داشت، استفاده از ابزارهای تشویقی را به‌عنوان ابزاری اعلام کرده که قرار است توسط این وزارتخانه برای کنترل بازار اجاره مورد استفاده قرار بگیرد. بر این اساس به‌نظر می‌رسد وزارتخانه متولی حوزه مسکن نیز در جمع‌بندی نهایی به این نتیجه رسیده که کنترل بازار اجاره حتی با سختگیرانه‌ترین ابزارهای تعزیراتی و اقدامات پلیسی نیز موفقیت‌آمیز نخواهد بود.
تمرکز بر تقویت سامانه املاک
مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در یک گفت‌وگوی تلویزیونی نیز ضمن تشریح جزئیات طرح ساماندهی اجاره‌بهای مسکن، از ارسال پیشنهاد تشکیل کمیته و کارگروه ساماندهی اجاره‌بها در نامه‌ای به معاون اول رئیس‌جمهور خبر داده است؛ کمیته‌ای که در آن نمایندگانی از کمیسیون‌های عمران و اقتصاد مجلس، وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد، شورای‌عالی استان‌ها، اتحادیه مشاوران املاک، دادستانی کل کشور، بانک مرکزی و سازمان حمایت حضور خواهند داشت و طبق هدف‌گذاری‌های انجام‌شده، قرار است به‌صورت سالانه میزان افزایش اجاره‌بها را تعیین و ابلاغ کنند.
علاوه بر این، فرهادیه می‌گوید: در جلسه با متولیان وزارت صنعت، مقرر شده سامانه بازار املاک ایران نیز تقویت شود؛ سامانه‌ای که از سال۹۱ راه‌اندازی شده و هم‌اکنون در 7شهر ازجمله تهران فعال است اما با رأی چندین سال پیش دیوان عدالت اداری مبنی بر الزامی نبودن دریافت کد رهگیری برای معاملات املاک، اطلاعات این سامانه آنقدر جامع نیست که بتواند شاخصی برای کنترل وضعیت بازار مسکن اجاره باشد. علاوه بر این، دولت ابزار و ظرفیت قانونی برای تنبیه متخلفان از این شاخص را نیز ندارد. به عقیده فرهادیه با وجود اینکه ابزار قانونی و ظرفیت تنبیه افرادی که از این شاخص خارج می‌شوند برای دولت وجود ندارد، اما ابزارهای تشویقی در اختیار دولت قادر است راهی برای کنترل بازار فراهم آورد و از این‌رو، مطالعه برای تقویت ظرفیت‌های تشویقی و استفاده از آنها آغاز شده؛ به‌گونه‌ای که مالک، منفعت خود را در حرکت براساس شاخص اعلامی ببیند، نه آنکه مالیات مضاعف بپردازد.
مکث
خطر مهاجرت بزرگ مستأجران به حاشیه شهرها
هنوز اثرگذاری سیاستگذاری‌های دولت برای ساماندهی بازار اجاره مشخص نیست و مدیر علمی طرح جامع مسکن معتقد است اقدامات دولت در این زمینه حیاتی است. فردین یزدانی نسبت به بروز یک مهاجرت بزرگ از کلانشهرها و شهرهای بزرگ به حاشیه شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی به‌دلیل افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن هشدار داده و گفته است: اگر دولت امسال برای مستأجران کاری انجام ندهد مرتکب خطای بزرگی شده زیرا وضعیت بازار اجاره حادتر خواهد شد. یزدانی با تأکید بر اینکه نرخ اجاره‌بها برخلاف برخی اظهارنظرهای غیرکارشناسی مانند قیمت مسکن افزایش نمی‌یابد، می‌افزاید: با توجه به مؤلفه‌های تورم و وجود گروه‌های زیر خط فقر بسیار ضروری است یک اقدام سریع در شرایط بحرانی انجام شود، ضمن اینکه برنامه‌های بلندمدتی مانند بسته‌های تشویقی برای توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های کم‌درآمد و متوسط نیز باید در دستور کار قرار بگیرد. این کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری اینکه فعلا حداقل دستمزد در ایران 1.5میلیون تومان است که زیر خط فقر قرار دارد، می‌گوید: وقتی دستمزدها کفاف هزینه‌ها را ندهد، خانوار ناچار است از یک کلانشهر بار خود را ببندد و به حاشیه و سکونتگاه غیررسمی مهاجرت کند که در این صورت با انباشت فقر و تجمع فقرا در حواشی شهرها مواجه خواهیم شد. به‌گفته یزدانی، ایران در سال84 معادل 6میلیون ساکن سکونتگاه غیررسمی داشت که در سال92 به 11میلیون افزایش یافته و با توجه به روند فعلی، این احتمال وجود دارد که در سال آینده 5تا 6میلیون نفر به این جمعیت افزوده شود.
در همینه زمینه :
