خانه بی‌خانه

شبنم سیدمجیدی

اول امسال در تهران خانه به‌صورت میانگین متری 5میلیون و 500هزار تومان بود که در مقایسه با فروردین سال 96 که هر متر خانه 4میلیون و 200هزار تومان بود، 29.5درصد رشد داشت. از همان فروردین‌ماه 97بود که کم‌کم قیمت خانه که در سال 96 کمابیش رشدی خطی و با نوسان اندک را طی می‌کرد، یکباره روند جدیدی را در‌پیش گرفت. از آن به بعد بود که سونامی آغاز شد. در مدت اندکی و تا پایان اردیبهشت قیمت خانه به‌طور میانگین به هر متر 6میلیون تومان رسید و کار به جایی رسید که تا پایان بهمن‌ماه قیمت خانه به مرز 10میلیون تومان افزایش یافت. در نتیجه طی کمتر از یک سال شاهد رشد 100درصدی قیمت مسکن در تهران بودیم. همزمان با رشد قیمت‌ها از میزان معاملات نیز به‌طور چشمگیری کم شد. در بهمن‌ماه تعداد معاملات مسکن در تهران 9343واحد ثبت شده است که نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل که تعداد معاملات 18هزار و 392واحد بود، کاهش 50درصدی را نشان می‌دهد. کاهش قدرت خرید مسکن باعث شد تا کیفیت خرید هم پایین بیاید و در نتیجه تعداد خانه‌های قدیمی در فروش ماهانه واحدهای مسکونی پایتخت نسبت به سال گذشته 2 برابر شده است و از آن طرف تعداد خرید و فروش نوسازها هم کاهش قابل توجهی داشته است. افزایش قیمت مسکن، کاهش خرید اوراق مسکن و سقوط قدرت وام، در‌نهایت به رکود شدید ساخت‌وساز هم دامن زده است. به گفته کارشناسان، بازار مسکن چنین جهش قیمتی را از سال 91 تجربه نکرده بود که در آن زمان نیز رشد قیمت مسکن 70درصد بود. امسال هم با توجه به افزایش نرخ ارز، تحریم‌ها، اثر تخریبی تورم و دیگر فاکتورهای اقتصادی، این رشد قیمتی را در بازار مسکن شاهد بودیم. اکنون به‌دلیل نبود تناسب میان قدرت خرید و بهای ملک، به‌نظر می‌رسد این رکود در سال آینده نیز دست از سر بازار مسکن برندارد، اما کارشناسان این بخش امیدوارند با توجه به کاهش تقاضا از سال آینده قیمت مسکن رشد بیشتری از نرخ تورم را تجربه کند.



رکود مسکن چند قفله می‌شود
کمال اطهاری| پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن

واژه رکود برای صحبت از مسکن کافی نیست و باید گفت که بخش مسکن از لحاظ علم اقتصاد دچار قفل‌شدگی است. از عوامل مؤثر بر بازار مسکن، موضوع بیکاری است که طبق گزارش مرکز آمار، نرخ آن به 40درصد می‌رسد. این میزان بیکاری باعث می‌شود که تقاضای مؤثر در بخش مسکن به‌وجود نیاید. از سوی دیگر مشکل تراکم‌فروشی رایج شده برای خودکفایی شهرداری‌هاست. تراکم‌فروشی باعث شده که قیمت زمین و مسکن رانتی شود. قیمت مسکن در تهران حداقل 3برابر نزدیک‌ترین کلانشهر یعنی اصفهان است، درحالی‌که به هیچ وجه درآمد تهرانی‌ها 3 برابر نیست. بنابراین مشکل بیکاری با مشکل قیمت رانتی مسکن در هم آمیخته و مسکن را کاملا از دسترس طبقه متوسط دور کرده است. در نتیجه، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی را داریم. فقط با کنار گذاشتن تراکم‌فروشی قفل رکود مسکن باز می‌شود. اما دولت اراده کافی برای این کار ندارد و به غلط فکر می‌کند این بخش، لکوموتیو اقتصاد است. همچنین با حرکت مولد بخش اقتصاد و اقتصاد دانش بنیان و نه با افزایش سقف وام یا انجام کارهایی شبیه بازآفرینی که در واقع همان تکرار تراکم‌فروشی است، قفل مسکن خواهد شکست، اما اگر وضعیت موجود ادامه یابد، با توجه به اینکه مسکن یک کالای ریالی است و قیمت ارز در حال بالاتر رفتن است، مسکن از ارزش می‌افتد و مسلما مشکل مسکن در سال آینده پیچیده تر خواهد شد.