خانه‌های خالی چاره ساز اسکان نوروزی

فاطمه کاظمی/ خبرنگار

طبق آماری که سال 95 منتشر شد، آمار خانه‌های خالی در کشور بسیار بالاست و هرمزگان، البرز و اصفهان به ترتیب با 13/6، 13/6 و 13/4 درصد بیشترین تعداد خانه‌های خالی را دارند و زنجان، گلستان و لرستان به ترتیب با 7/2، 7/1 و 7 درصد در انتهای این جدول عریض و طویل قرار گرفته‌اند.
کارشناسان مسکن این درصد و آمار بالا را یک آسیب می‌دانند و معتقدند باید با ارائه راهکارهایی جلو این افزایش را گرفت، اما برخی مسئولان به‌ویژه در استان‌هایی که در صدر جدول قرار دارند، معتقدند می‌توان از این شرایط فرصت ساخت و کمبود مکان‌های اقامتی برای گردشگران را جبران کرد.

قانون کاغذی
اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب 94 و در قالب حکم ماده (54) مکرر سعی در تنظیم‌ بازار و مقابله با افزایش قیمت‌ها و سوداگری در بازار مسکن داشت، اما این قانون هنوز اجرا نشده و روی کاغذ مانده است. در این قانون، مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و بعد از آن 1/5 برابر مالیات متعلقه خواهد بود.
مالیات بر خانه‌‌های خالی تا پایان سال 82 به موجب مواد (10) و (11) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 دریافت می‌شد، اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن به‌ویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌‌های خالی و نحوه ارزش‌گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال 80 لغو شد.
تجربه برخی کشورهای جهان در دریافت مالیات از خانه‌های خالی نشان می‌دهد این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشتند به طوری که تعداد خانه‌ها بسیار کمتر بود و سازندگان از ترس پرداخت مالیات، واحدهای خود را در اسرع وقت به بازار عرضه می‌کردند. در مجموع هدف از وضع دریافت مالیات از خانه‌های خالی ایجاد تعادل بیشتر در عرضه و تقاضای مسکن و جلوگیری از سوداگری در بازار است، زیرا این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگهداشتن واحدهای مسکونی، سازندگان را برای فروش واحدهای خود ترغیب می‌کند، اما در کشور ما این قانون هنوز برای اجرا معطل است.

شهرداری مقصر نیست


رئیس شورای شهر بندرعباس، به عنوان مرکز استانی که بالاترین آمار خانه‌های خالی را دارد، به همشهری می‌گوید: آمار بالای خانه‌های خالی یک تهدید است، ‌اما باید آن را به فرصت تبدیل کرد. در واقع سرمایه‌ای در این املاک خوابیده و مالکان آنها یا مشتری ندارند یا اساسا نمی‌خواهند این املاک را بفروشند و اجاره دهند.
فیصل دانش با بیان این‌که بندرعباس در ایام تعطیلات به‌ویژه تعطیلات نوروز میزبان 5 میلیون نفر است، می‌افزاید:‌ این میزان گردشگر 10 برابر جمعیت شهری یعنی 570 هزار نفر است. بنابراین بندرعباس به فضای بیشتری نیاز دارد و می‌توان در این مقطع از این خانه‌ها برای اجاره‌دادن به مسافران استفاده کرد. وی در پاسخ به این سوال که دلیل این آمار بالا چیست، توضیح می‌دهد: هرمزگان از استان‌های مورد نظر سرمایه‌گذاران است، اما باید توجه داشت که قیمت این خانه‌ها روز به روز افزایش پیدا می‌کند و از آنجایی که مردم بندرعباس از نظر اقتصادی در سطح بالایی نیستند قادر به خرید خانه‌ها نیستند.
دانش درباره راهکار حل این مشکل می‌گوید: شهرداری‌ها در به وجود آمدن این مشکل مقصر نیستند. قانون این اجازه را به شهرداری‌ها می‌دهد که در صورت مهیابودن شرایط پروانه ساخت صادر کند و از سوی دیگر، شهرداری‌ها به درآمدهای حاصل از این ساخت‌وسازها نیاز دارند. مگر این‌که شوراهای شهر، با وضع قوانین، تراکم‌ها را محدود کنند تا با کاهش واحدهای انبوه تعداد این خانه‌ها هم کاهش پیدا کند.

 مجوزهای کیلویی برای ساخت‌وساز
عضو شورای شهر اصفهان اما به نقش شهرداری هم در آمار بالای خانه‌های خالی اشاره می‌کند. کوروش خسروی با بیان این‌که آمار اعلام ‌شده در سال 95 مورد تردید است، توضیح می‌دهد: از حدود 600 هزار واحد مسکونی در اصفهان، مطابق آمار، 70 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. کمی عجیب است که از هر 9 خانه یکی خالی باشد، اما در این‌که آمار خانه‌های خالی در اصفهان بالاست، شکی نیست.
وی درباره علت بالابودن آمار خانه‌های خالی در اصفهان به همشهری می‌گوید: در مرکز مطالعات شورای شهر اصفهان مطالعاتی انجام شد. طبق آن اصفهان برای ساخت ساختمان جدید در سال بیشتر از 3/5 میلیون متر مکعب ظرفیت ندارد، اما در برخی از سال‌ها حتی سال‌هایی که با تورم شدید در حوزه مسکن مواجه بوده‌ایم تا 5 میلیون متر مکعب مجوز ساخت صادر شده است. گویا شهرداری، به عنوان مرجع صدور پروانه ساختمان، روی این موضع کنترل نداشته و اجازه داده است هر تعداد ساختمان ساخته شود و ما با بحران فعلی مواجه باشیم. 

فرصتی برای جبران کمبود مکان‌های اقامتی


 عضو شورای شهر اصفهان هم مانند رئیس شورای شهر بندرعباس به راهکار قابل ‌توجهی اشاره می‌کند. او وجود این خانه‌ها را فرصتی برای جبران کمبود اقامتگاه‌های گردشگری در اصفهان می‌داند و می‌گوید: یک سایت جهانی به عنوان یک استارت‌آپ کار خودش را آغاز کرده است و وظیفه ساماندهی منازل مردم به عنوان مراکز اقامتی برای گردشگران را بر عهده دارد. این سایت تاکنون بیش از 3 میلیون واحد اقامتی  را در بیش از 65 هزار شهر دنیا معرفی کرده و شرایط اقتصادی خوبی هم برای خود و هم برای مردم به وجود آورده است. با توجه به فعالیت این سایت، شورای شهر اصفهان به خانه‌های خالی به عنوان شانسی برای جذب گردشگر نگاه می‌کند و سایتی با عنوان ای.رزروینگ با همکاری شهرداری و مشارکت بخش خصوصی راه‌اندازی کرده که کار آن کمک به شهروندان است تا بتوانند خانه‌های خود را به مسافران اجاره بدهند. این سایت از نوروز 98 مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
خسروی ادامه می‌دهد: ساخت یک هتل سال‌های زیادی زمان می‌برد و می‌توان از این شرایط به عنوان یک فرصت و شانس استفاده کرد. در اصفهان در 4 ماه از سال با پدیده لغو کردن تورهای گردشگری مواجه هستیم چون تورگردان‌ها مکان اقامتی پیدا نمی‌کنند.
عضو شورای شهر اصفهان قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را ناتوانی قانون می‌داند و معتقد است این قانون ضمانت  اجرایی ندارد. 

احتکار در حوزه مسکن
یک کارشناس مسکن و عضو هیات مدیره مشاوران املاک همدان هم در این باره به همشهری می‌گوید: سال‌هاست نتوانسته‌ایم میزان عرضه مسکن را با تقاضا هماهنگ کنیم و این موضوع یکی از دلایل اصلی گرانی مسکن است. فاجعه اینجاست که بخشی از همین میزان تولید ناکافی از چرخه عرضه خارج می‌شود و در واقع احتکار در حوزه مسکن موجب می‌شود کمبود عرضه در بازار مسکن را بیشتر احساس کنیم. 
شهرام رحیم‌بخش در بررسی علل خالی‌ماندن تعداد زیادی مسکن، آن دسته را که به دلایل قوه قاهره و همچنین مشکلات حقوقی و متروکه ‌بودن، خالی مانده‌اند، از موضوع بحث جدا می‌کند و توضیح می‌دهد: یکی از دلایل مهم احتکار مسکن عرضه کم است که موجب می‌شود سازندگان به قصد تحصیل سود بیشتر از عرضه سریع پس از ساخت خودداری کنند تا با گذر زمان سود بیشتری کسب کنند. در این بین نقش واسطه‌هایی که با سوءاستفاده از این فضا به ایفای نقش می‌پردازند، بسیار مهم است. این فضا به جولانگاهی برای این افراد تبدیل می‌شود که هیچ نقشی جز گران ‌کردن و احتکار کردن مرکز ندارند.
وی فقدان نیازسنجی از سوی سازندگان مسکن را دلیل دیگر احتکار مسکن می‌داند و می‌گوید: این سازندگان به 3 بخش تقسیم می‌شوند؛ سازندگانی که بدون در نظرگرفتن مکان ساخت‌وساز و بدون در نظرگرفتن نیاز متقاضی اقدام به ساخت مسکن می‌کنند. نتیجه این بی‌توجهی ساخت مسکن‌هایی در مناطق نامناسب شهری و روستایی و نقاط جغرافیایی است که با اقبال مواجه نیستند و یا فاقد امکانات زیستی و محیطی از قبیل خدماتی، آموزشی، فرهنگی، تفریحی و مواردی مانند این هستند. بخش دوم مربوط به سازندگانی است که بدون توجه به مساحت اقدام به ساخت مسکن با متراژ نامناسب می‌کنند که اغلب بسیار کوچک یا بسیار بزرگ هستند. 
رحیم‌بخش قسمت سوم را مربوط به سازندگانی می‌داند که مسکن‌هایی بدون امکانات مناسب یا با مصالح و لوازم بی‌کیفیت ساخته‌اند؛ این گروه از ساختمان‌ها هم در نهایت منجر به بالارفتن آمار احتکار مسکن می‌شوند.
این کارشناس مسکن دیگر دلایل بالا بودن آمار خانه‌های خالی را ساخت‌وساز مسکن‌هایی فوق لوکس، نفروختن اقساطی و تمایل به فروش نقدی از سوی سازندگان می‌داند. 

ایجاد بازار واقعی مسکن


 رحیم‌بخش معتقد است به طور کلی همه متغیرهایی که موجب ایجاد تورم عمومی در اقتصاد یا تورم انحصاری در حوزه بازار مسکن می‌شوند، افزایش روزافزون قیمت نهاده‌های ساختمان و افزایش قیمت مجتمع و مسکن و همچنین ثبات نداشتن این حوزه، موجب می‌شود سازندگان نه تنها عجله‌ای برای فروش ساختمان‌های خود نداشته باشند بلکه با تاخیر هر روزه در فروش به دنبال سود بیشتر باشند. البته دولت در طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی هم ناتوان عمل کرد و نشان داد این قانون توانایی حل مشکل را ندارد.این کارشناس مسکن راهکاری هم پیشنهاد می‌دهد و می‌گوید: به نظر من تا زمانی که تولید، ساخت و عرضه مسکن به صورت سنتی و روش‌های منسوخ‌شده انجام می‌شود، معضل خالی‌ماندن خانه‌ها و ساختمان‌ها همچنان باقی است. راه برون‌رفت از این معضل ابتدا ساماندهی و حرفه‌ای کردن ساخت‌و‌ساز و همچنین ساماندهی سازندگان حرفه‌ای است. به وجودآمدن بازار واقعی در بخش املاک هم راه موثری است و در پی آن سیاست‌گذاری مناسب، نظارت و کنترل بسیاری از مشکلات بازار املاک را حل و فصل خواهد کرد و عرضه و تقاضا به بهترین شکل انجام خواهد شد.

گردشگری به جای مالیات
یک کارشناس گردشگری هم در گفت‌وگو با همشهری ایده استفاده از خانه‌های خالی به‌ویژه در شهرهای گردشگرپذیر برای جبران کمبود مکان‌های اقامتی را ایده مناسبی می‌داند، اما به نکاتی در این باره اشاره می‌کند.  ناهید زندی‌صادق با بیان این‌که اجاره‌دادن خانه‌ها و سوئیت‌های خالی به صورت غیرمجاز در برخی از شهرها و حتی روستاها به یک معضل اساسی تبدیل شده است، می‌گوید: این کار بیشتر از این‌که به توسعه گردشگری کمک کند به آن آسیب می‌زند، زیرا نرخ کرایه‌ این خانه‌ها بسیار پایین‌تر از هتل‌ها، مسافرخانه‌ها و مهمان‌پذیرهاست و مردم از آنها استقبال می‌کنند، اما امنیت مسافرانی که چنین خانه‌هایی را برای اقامت انتخاب می‌کنند، تا چه اندازه تضمین می‌شود؟
وی با بیان این‌که اگر بخواهیم از خانه‌های خالی برای جبران کمبود مکان‌های اقامتی استفاده کنیم باید مالیات آنها را حذف کنیم، می‌افزاید: اگر شرایط پذیرش این خانه‌ها در چرخه گردشگرپذیری ساده شود، به توسعه گردشگری کمک و از ایجاد مشکلات بعدی مانند مسائل امنیتی و اخلاقی جلوگیری می‌کند. اما آیا صاحبخانه‌ای که برای اجاره خانه‌اش کمترین کرایه را دریافت می‌کند، حاضر است بخشی از این درآمد اندک را به مالیات اختصاص دهد؟
اگرچه قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی که مالکان آنها معمولا شهروندانی با تمکن مالی بالا هستند، نتوانست با افزایش تعداد این خانه‌ها مقابله کند، اما می‌توان با ساماندهی این خانه‌ها در یک سامانه الکترونیکی متعلق به نهادهای گردشگری، از آنها برای جبران کمبود مکان‌های اقامتی برای گردشگران استفاده کرد. این ایده به‌ویژه برای شهرهایی که در ایام تعطیلات مانند نوروز پذیرای گردشگران زیادی هستند و در مقابل زیرساخت‌های گردشگری قوی ندارند، می‌تواند مناسب باشد به شرط این‌که همه سازوکارهای قانونی آن به درستی انجام شود.


مجلس پیگیر مشکل خانه‌های خالی باشد 

نماینده اراک، کمیجان و خنداب در مجلس شورای اسلامی و عضو کمیسیون اقتصادی با اشاره به  ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 94 به همشهری می‌گوید:  طبق این قانون همه واحدهای مسکونی خالی در شهرهای با بیش از 100 هزار نفر جمعیت که طبق اعلام سامانه ملی املاک و اسناد کشور به عنوان خانه خالی شناخته شده‌اند، مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. 
علی‌اکبر کریمی با بیان اینکه بر اساس این ماده قانون، مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و بعد از آن 5/1 برابر مالیات متعلقه خواهد بود، می‌افزاید: با توجه به بازار آشفته مسکن و ناتوانی مستاجران در خرید یا حتی اجاره یک واحد مسکونی باید این موضوع به عنوان یکی از اولویت‌های کاری کمیسیون اقتصادی مجلس مورد توجه و بررسی قرار بگیرد، زیرا ورود این واحدها به بازار مصرف موجب تحولی بزرگ در این بازار خواهد شد و چه بسا قیمت‌ها را متعادل کند. او احتمال می‌دهد اجرا نشدن این قانون ریشه در ابهام‌های آن داشته باشد؛ موضوعی که باید به جد از سوی نمایندگان مجلس پیگیری شود.