بلندمرتبه سازی
بلندمرتبه‌های مسئله‌ساز روی دست تهران مانده‌اند
از برج‌های الهیه تا هتل‌های آسمان‌خراش
شیده لالمی:
وقتی اوایل دهه70، منطقه خوش‌آب و هوای الهیه در تهران میعادگاهی برای برج‌سازان بود، مدیران شهری از ضرورت مدرن‌سازی تهران می‌گفتند اما درباره اینکه بارگذاری جمعیت در کوچه‌های باریک و کم‌عرض، 2دهه بعد تا چه اندازه کیفیت زندگی را در این منطقه خوش‌آب و هوای تهران کاهش می‌دهد و چگونه آن را به جهنمی برای ترافیک دائمی تبدیل می‌کند، حرفی نمی‌زدند. البته همان روزها رویکرد شهرداری تهران در بلندمرتبهسازی در معابر کم‌عرض، منتقدان زیادی داشت به‌ویژه طراحان شهری و استادان برنامه‌ریزی دانشگاه‌ها که در فرایند پرشتاب تغییر و تحولاتی که تهران پس از پایان جنگ به‌خود می‌دید، برج‌سازی بی‌حساب و کتاب را در کانون نقد و نظر قرار داده بودند. بیانیه‌های دسته‌جمعی منتقدان و صدای اعتراض کارشناسان شهری بی‌نتیجه ماند و توسعه تهران براساس منطق و دیدگاه‌های شهرداری وقت تهران در دهه70 شکل دیگری به‌خود گرفت. اواخر دهه70 وقتی غلامحسین کرباسچی، ساختمان شهرداری تهران را ترک می‌کرد، بسیاری از کوچه پسکوچه‌های شمال تهران میزبان برج‌های بلندی بودند که پنجره‌های آنها رو به بهترین چشم‌اندازهای پایتخت گشوده می‌شد اما منظره شهر، سیمای مشوشی بود که بلندمرتبه‌ها از هر سو خط آسمانش را شکسته بودند.
حالا چند دهه از آن روزها گذشته و نه‌تنها الهیه بلکه عمده محله‌های شمالی تهران، از زعفرانیه و فرشته گرفته تا سعادت‌آباد و سوهانک، آکنده از سازه‌های بلندمرتبه‌ای است که روی خاکستر باغ‌ها، روی دامنه‌های البرز و هرجا چشم‌انداز بهتری به شهر وجود داشته، ساخته شده‌اند و چشم‌انداز کوهستانی تهران را پشت سازه‌های بلند، لوکس و بالکن‌های 360درجه‌شان پنهان کرده‌اند. در سال‌های بعد معدود باغ‌هایی که تا دهه80 در تهران باقی‌مانده بود هم در نتیجه پیامدهای نامطلوب مصوبه برج-باغ که شورای دوم شهر تهران به تصویب رساند، به ساختمان‌های بلندمرتبه دیگری تبدیل و قلع و قمع شدند. براساس برآوردهای کارشناسی و گزارشی که کمیته محیط‌زیست شورای چهارم شهر تهران ارائه کرده، دست‌کم 4هزارهکتار از باغات تهران در نتیجه این مصوبه نابود شدند.
بیش از 20سال از آغاز سیاست‌های شهرداری تهران برای توسعه عمودی پایتخت گذشته و این‌روزها بسیاری از محله‌هایی که زمانی محل ساخت رویایی‌ترین و لوکس‌ترین برج‌های تهران بودند، به‌دلیل بارگذاری حساب‌نشده جمعیت و نادیده‌گرفتن اصول طراحی شهری با انبوهی از مشکلات مواجهند که کیفیت زندگی در آنها را به‌طور قابل ملاحظه‌ای کاهش داده است. تهران در اوایل دهه 80، تجربه بلندمرتبه‌سازی‌‌های غیراصولی دهه70 را پیش رو داشت اما همچنان صدور مجوز برای ساخت برج‌ها در معابر کم‌عرض و نادیده‌گرفتن پیامدهای اجتماعی و زیست‌محیطی آن ادامه یافت. حالا مدیران شهری در حالی در شعارها و برنامه‌هایشان برای ضرورت ارتقای کیفیت زندگی در تهران سخن می‌گویند که از نگاه منتقدان این شهر از‌دست‌رفته و دوران مواجهه با مجموعه‌ای از مشکلات برآمده از همان سیاست‌های نادرست آغاز شده است.
به گفته کمال اطهاری- پژوهشگر و صاحب‌نظر در زمینه اقتصاد شهری- وضعیتی که تهران امروز تجربه می‌کند، نتیجه رویکرد و نگاهی است که پس از جنگ در تهران آغاز شده و سال‌ها و دهه‌های پس از آن تداوم یافته؛ «وضعیت امروز تهران ریشه در نهادسازی‌های ناقص دارد. وقتی رونگاری را با مدل‌سازی اشتباه می‌گیریم، نتیجه همین می‌شود. در دهه 70 که هنوز نتایج تصمیمات شهردار وقت تهران روشن نشده بود، مدیران در پاسخ به منتقدان می‌گفتند که شما با نوآوری مخالف هستید، درحالی‌که کسی با نوآوری مخالف نبود؛ منتقدان میدیدند برج‌سازی در کوچه‌های 8متری چه بلایی سر تهران می‌آورد همانطور که الان همه نتیجه را می‌بینند. نوآوری فرایند جذب و مأمورکردن دانش است، این چه نوآوری‌ای بوده که چند دهه بعد تهران به این روز افتاده؟ اینها حرف‌هایی بود که در نخستین سال‌های پس از پایان جنگ شنیده نمی‌شد و مدیران وقت دچار غرور ایدئولوژیک شده بودند. مجموع این شرایط باعث شد تا شماری از نهادها ازجمله شهرداری‌ها به‌ویژه در تهران کج‌کار شوند.»
به گفته او نه‌تنها در تهران دهه70 که در سال‌ها و دهه‌های بعد برخلاف طرح جامع و تفصیلی تهران، تصمیماتی گرفته شد که دست شهرداری‌ها را برای ساخت‌وساز و از آن جمله تداوم بلند مرتبه‌سازی غیراصولی باز می‌گذاشت. این ساخت‌و‌سازها نه‌تنها از نظر سیما و منظر شهری پیامدهای جبران‌ناپذیری برای تهران داشته که تعادل زیستی را در تهران به‌دلیل بارگذاری جمعیتی نامتوازن بر‌هم زده، «مدیریت شهری برنامه‌گریز است و طرح‌های جامع و تفصیلی به‌راحتی نادیده گرفته می‌شود. نهادهای نظارتی هم در این زمینه چندان اثرگذار نیستند؛ مثلا شوراهای شهر حتی اگر در این زمینه مخالفتی داشته باشند، اغلب قدرتی برای ورود به موضوع و برخورد با تخلفات ندارند. یکی از نمونه‌های سوءاستفاده و حرکت خلاف برنامه به دولت نهم و دهم بازمی‌گردد که نتایج زیانباری برای تهران داشته. در آن زمان ظرفیت کارشناسی‌شده برای تهران در طرح جامع، حدود 8/6میلیون نفر تعیین شده بود اما با فشار شهرداری تهران با این ادعا که نمی‌توانیم جلوی ساخت ساختمان‌هایی که پیش از این برای آنها پروانه صادرشده را بگیریم، ظرفیت جمعیتی 9/1نفر تصویب شد و در ادامه با فشار رئیس‌جمهور وقت، در نهایت ظرفیت 10/5میلیون نفری تصویب شد. مشخص است که این تصمیمات چه فاجعه‌ای در تهران به بار می‌آورد.»
به گفته او به‌دلیل حاکمیت اقتصاد رانتی در تهران، طی دهه‌های متوالی جمعیت تعدادی از مناطق تهران که مورد علاقه سرمایه‌گذاران بوده چندبرابر بیش از ظرفیت افزایش یافته و در مقابل مناطق دیگری خالی از جمعیت شده‌اند یا زمینه‌ای برای توسعه و نوسازی آنها فراهم نشده؛ «تاکنون 2برابر ظرفیت جمعیتی منطقه یک تهران، پروانه صادر شده است. این مسئله، نقض قانون طرح جامع است که با سوءاستفاده از کمیسیون ماده ۵ و دورزدن قانون انجام شده، نه فقط در این منطقه که در سایر مناطق تهران به‌ویژه مناطقی که برای ساخت‌وساز مورد توجه سرمایه‌داران هستند هم این شرایط وجود دارد.»
مناطق شمالی تهران ازجمله مناطق یک، 2 و 3 از مناطقی هستند که بیشترین تقاضا برای بلندمرتبهسازی در آنها وجود داشته و شهرداری تهران در دهه‌های اخیر با هدف درآمدزایی از محل فروش تراکم و صدور پروانه دست رد به سینه آنها نزده. این در حالی است که در بسیاری از مطالعات مربوط به آسیب‌شناسی تهران در برابر زلزله مناطق مورد علاقه برج‌سازان، ازجمله مناطق الهیه و فرشته جزو محدوده‌های بحرانی و پرخطر پس از زلزله اعلام شده‌اند؛ «منطقه الهیه، فرشته و حتی بخش‌هایی از زعفرانیه یا برج‌هایی که در بخشی از ارتفاعات دارآباد ساخته‌اند از نظر تاب‌آوری در برابر زلزله مقاومت چندانی ندارند و بعضی از بلندمرتبه‌ها دقیقا روی نواحی ممنوعه گسل‌ها ساخته شده‌اند. جالب اینجاست که این املاک همچنان جزو گران‌ترین خانه‌های تهران هستند و مردم برای زندگی در آنها سر و دست می‌شکنند درحالی‌که در سایر کشورها مردم حاضر نمی‌شوند در چنین خانه‌های ناامن و در معرض خطری زندگی کنند.»
اینها حرف‌های محمد حسینی‌زاده- کارشناس برنامه‌ریزی شهری- است. به گفته او برج‌سازی در تهران در سال‌های پس از انقلاب بدون توجه به ضوابط بلندمرتبهسازی انجام شده و بخش عمده‌ای از مشکلاتی که امروز پایتخت با آن مواجه است ناشی از فقدان آینده‌نگری در اقدامات مدیریت شهری از سال‌های پس از جنگ به بعد است؛ «مسئله تنها بحث زلزله و تاب‌آوری محله‌های تهران نیست، البته که این موضوع در جای خود بسیار با اهمیت است اما فراتر از آن شهروندانی که در یک کوچه 8متری زندگی می‌کنند که 3برج بالای 15طبقه در آن ساخته شده، در زندگی روزمره هم آسایشی ندارند. چند سال پیش مطالعاتی درباره کیفیت زندگی در این مناطق انجام شده بود که نشان می‌داد بسیاری از شهروندان ساکن این بافت‌ها بخشی از خریدها و کارهای روزمره را تلفنی انجام می‌دهند و به استفاده از پیک خیلی وابسته هستند؛ چرا که واقعا در ساعاتی از روز به‌دلیل ترافیک سنگین، حتی تردد در محدوده محلی برایشان دشوار است. اگر به ترافیک تهران در ساعات پیک نگاه کنید، چه صبح و چه عصر تمام مسیرهای منتهی به مناطقی که نقاط تمرکز استقرار برج‌های تهران هستند، قفل شده، چرا که در این مناطق چند برابر ظرفیت موجود در زیرساخت‌ها بارگذاری جمعیت انجام شده و معابر شهری دیگر توان اداره خودشان را ندارند.»
به گفته او بار ترافیکی که شمال تهران هر صبح و شب به دوش می‌کشد، ناشی از بر‌هم‌خوردن توازن جمعیت در پایتخت است؛ «زمانی معابر فرعی، راه فراری برای مردم محلی از ترافیک بودند اما الان در ساعات اوج ترافیک حتی کوچه‌های فرعی هم بسته می‌شوند. نکته مهم اینکه بخشی از جمعیتی که در دهه‌های گذشته به محله‌های شمالی تهران اضافه شده ناشی از ساخت برج‌هاست اما علاوه بر آنها، به‌طور تدریجی بسیاری از مالکان هم طبق قانونی که به آنها اجازه ساخت‌وساز می‌دهد، املاک یک یا دوطبقه را به ساختمانی 4 یا 5طبقه اما مثلا 20واحدی تبدیل کرده‌اند. این اتفاق تدریجی از سوی دیگر برجمعیت ساکن یک محله افزوده و جمعیت این محله‌ها بیشتر و بیشتر شده. در همین مقطع زمانی یعنی حدود 3دهه گذشته، مناطق بافت مرکزی تهران به‌تدریج خالی از جمعیت شده‌اند، بحران بافت فرسوده تشدید‌شده و توازن جمعیتی شهر به‌هم‌ریخته است. اینها نتیجه مدیریت معیوب و توجه مدیریت شهری به منافع آنی است.»
تا همین چند دهه پیش، مناطق شمالی تهران در مقایسه با جنوب شهر اغلب تراکم جمعیتی کمتری داشته‌اند. پیش از پیروزی انقلاب شمال تهران، جزو مناطق بسیار کم‌جمعیت تهران بود اما این روند در سال‌های پس از انقلاب تغییر کرد. علاقه‌مندی به زندگی در محدوده‌های شمالی تهران و همچنین تغییرات اجتماعی به‌ویژه میل به تجمل‌گرایی و جابه‌جایی طبقاتی ناشی از رانت اقتصادی شمال شهر را به نقطه آمال و آرزو برای زندگی تبدیل کرد و به‌تدریج تراکم جمعیت در این نواحی رو به افزایش گذاشت. تراکم یک شاخص جمعیتی است که از رابطه میان تعداد جمعیت و مساحت محدوده تحت اشغال آن حاصـل می‌شود و ویژگی‌های جمعیتی در بُعد توزیع فضایی را به‌خوبی به‌نمایش می‌گذارد.
مقدار تراکم محاسبه‌شده برای مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد که همواره میان شمال شهر و جنوب‌شهر تفاوت زیادی وجود داشته و جنوب تهران با املاک ریزدانه همواره پرجمعیت‌تر از شمال شهر بوده است. طبق آمار سرشماری سال 1375 در نیمه جنوبی تهران مناطق با تراکم خیلی‌زیاد با حداکثر تراکم 412نفر در هکتار در مناطق 10، 14 و 17 و تراکم میانگین 300گزارش شده اما محلات شمال شهر با 40 تا 90نفر در هکتار در شمار نواحی کم‌تراکم است.
در همین زمان وضعیت تراکم در غرب تهران متفاوت است. این تفاوت عمده در تراکم این مناطق به‌دلیل ایجاد مناطق جدید و گسترش حوزه خدماتی شهر در بخش غربی و جنوب‌غربی است که موجب شده تا مقدار تراکم بسیار اندک حتی تا کمتر از یک نفر در هکتار (ناحیه 7 از منطقه 21) نیز گزارش شود. در سرشماری سال 1385 اما می‌توان شاهد کاسته‌شدن از شدت این تفاوت تراکم در بالای شهر و پایین شهر بود. بر این اساس کانون اصلی تراکم‌یابی جمعیت از مناطق جنوبی شهر به بخش‌های شمالی و شرقی تغییر کرد.
10سال بعد سرشماری سال 1385 نشان داد ناحیه 2 از منطقه 10 با 434نفر در هکتار بالاترین مقدار تراکم را به‌خود اختصاص داده و ناحیه 5 از منطقه 15نیز با آمار 402نفر در هکتار در مرتبه بعدی قرار گرفته است. همچنین مناطق 1، 7 و 8 نیز با متوسط تراکم 350نفر در هکتار، در جایگاه مناطق نسبتا پرتراکم شهری ایستادند. از آن زمان تاکنون تهران تغییرات بیشتری کرده، ساخت و سازهای گسترده در منطقه 22 که عمدتا در قالب پروژه‌های بلندمرتبهسازی دنبال شده و همچنین تغییر رویکرد شهرداری تهران از میانه دهه 80 برای صدور پروانه مجتمع‌های عظیم تجاری و چندمنظوره که اتفاقا بازهم بیشترین تعداد آنها در همان مناطقی ساخته شدند که پیش‌تر برج‌ها ساخته شده بودند، تراکم جمعیت و رفت‌وآمد روزمره در این نواحی را افزایش داده است. علاوه بر اینها اواخر دهه 80 در شرایطی که تهران به‌دلیل رکود در بازار ساخت مسکن با کمبود درآمد از محل صدور پروانه مواجه بود، مدیریت شهری ایده دیگری را برای درآمدزایی به‌اجرا گذاشت و آن تشویق سرمایه‌گذاران به ساخت هتل در تهران بود.
این رویکرد این امتیاز را برای مدیریت شهری ایجاد می‌کرد که از سویی سرمایه‌گذارانی که دیگر مایل به سرمایه‌گذاری در زمینه مسکن نبودند را برای ورود به عرصه دیگری یعنی هتل‌سازی تشویق کند و از سوی دیگر با اتکا به بخشی از قوانین که دست شهرداری را برای حمایت از هتل‌سازان و صدور مجوز و درنظرگرفتن تسهیلاتی برای آنها باز می‌گذاشت، باز بگذارد به‌گونه‌ای که در همین سال‌ها مجوزهایی برای ساخت بلندمرتبه‌های غول‌آسا در نقاط مختلف تهران صادر شد که در پرونده بسیاری از آنها اما و اگرهای زیادی وجود دارد. شماری از آنها در میانه بافت‌های پرتراکم و پر ترافیک تهران واقع شده‌اند؛ ازجمله هتلی که در خیابان مهدیه و در گذری کم‌عرض در الهیه مجوز گرفته و یکی از بزرگ‌ترین هتل‌های تهران خواهد بود. خیابان و محله‌ای که این هتل در آن ساخته می‌شود، یکی از پرترافیک‌ترین معابر تهران است که در نتیجه همان رویکرد بلندمرتبهسازی در کوچه‌های باریک در سال‌های گذشته، با مجموعه‌ای از مشکلات ترافیکی و زیست‌محیطی مواجه شده. یا پرونده دیگری مربوط به ساخت هتل اسپیناس 2 در ارتفاعات سعادت‌آباد که به‌رغم تخلفات مشهود در نهایت بسته شد.
این روزها هم تهران با نمونه‌های دیگری از پروانه‌های هتل‌های بلندمرتبه مواجه می‌شود که مجوز ساخت آنها در شهرداری تهران در سال‌های گذشته صادر شده؛ تازه‌ترین نمونه احداث هتلی در خیابان دزاشیب تهران است، از شلوغ‌ترین معابر شمال شهر که تقریبا در تمام ساعات روز با ازدحام خودروها مواجه است و حالا براساس تصمیمی که پیش‌تر در تهران گرفته شده سرمایه‌گذاران به‌دنبال ساخت سازه بلندمرتبه 25طبقه‌ای هستند که مشخص نیست این محدوده که تردد روزانه شهروندان هم در آن به‌سختی صورت می‌گیرد، درصورت ساخت چنین مرکزی که حجم قابل‌توجهی از رفت‌وآمدهای جدید را به این محدوده تحمیل خواهد کرد، به چه روزی می‌افتد. شهرداری تهران در دوره جدید هنوز اطلاعاتی درباره مجوزهای مشابه برای هتل‌های بلندمرتبه‌ای مشابه نمونه‌های دزاشیب و الهیه منتشر نکرده اما به گفته حسینی‌زاده با توجه به اینکه این سیاست در مقطعی به‌صورت هماهنگ در مناطق تهران دنبال‌شده که سرمایه‌گذاران را برای هتل‌سازی در تهران تشویق کنند، به‌احتمال زیاد پروانه‌های دیگری هم صادرشده که هنوز به مرحله اجرا در نیامده است؛ «جالب اینجاست که مدیریت شهری برای کسب درآمد مورد‌نظر از محل بلند مرتبه‌سازی از تمام ظرفیت‌ها و در واقع باید گفت خلأهای قانونی استفاده کرده. وقتی دیدند نمی‌توانند برای ساخت برج‌های مسکونی مجوز بدهند، با صدور پروانه برای هتل‌ها این کار را در قالب دیگری دنبال کردند چون می‌توانستند به منتقدان بگویند ما در حال حمایت از صنعت گردشگری هستیم یا تهران نیازمند هتل است و این زیرساخت‌ها باید تأمین شود و به این ترتیب دهان منتقدان را ببندند که اینجا برج نیست و هتل است!
درحالی‌که بلندمرتبهسازی، چه برج مسکونی و چه هتل یا هر کاربری دیگر، نیازمند رعایت ملاحظاتی است که متأسفانه در هیچ‌یک از هتل‌هایی که در سال‌های اخیر جزئیات ساخت آنها منتشر شده، رعایت نشده است و هر کدام می‌توانند در هر منطقه‌ای که هستند مجموعه‌ای از مشکلات تازه را به‌همراه بیاورند.» شهرداری تهران در دوره جدید اعلام کرده، بازنگری در روند بلندمرتبهسازی در تهران را به‌عنوان یکی از برنامه‌های کلیدی دنبال می‌کند اما روشن نیست در دوره پیشین چه تعداد پروانه برای ساخت بلندمرتبه‌های پرمسئله، چه از نوع مسکونی و تجاری صادرشده. مسئله پیش روی مدیریت شهری تهران هم‌اکنون حقوق مکتسبه‌ای است که با صدور پروانه‌های پیشین به‌نوعی برای سرمایه‌گذاران و مالکان ایجاد شده، بسیاری از این پروانه‌ها هنوز وارد مراحل اجرایی نشده اما طبق قوانین، حقوق آنها برای مالکان و سرمایه‌گذاران به‌رسمیت شناخته می‌شود و حتی درصورتی که در بخشی از موارد صدور پروانه مغایر با طرح‌های جامع و تفصیلی هم صورت گرفته باشد، شهرداری تهران راه بسیار دشواری برای توقف این پروژه‌ها پیش رو خواهد داشت؛ از پرداخت غرامت‌های سنگین به صاحبان پروانه گرفته تا محکومیت در دستگاه قضایی. به همین دلیل است که نمی‌توان امیدوار بود دست‌کم در مدت زمان کوتاه مدیریت شهری بتواند سازوکاری با تأثیرگذاری کوتاه‌مدت را برای توقف بلندمرتبه‌سازی‌‌های غیراصولی در تهران به اجرا بگذارد. در واقع محمدعلی نجفی و یارانش در شهرداری تهران چه بخواهند و چه نه وارث پروانه‌هایی هستند که دیر یا زود در نقاط مختلف تهران اجرای آنها آغاز می‌شود و شماری از این پروانه‌ها همان بلندمرتبه‌هایی هستند که تهران از طریق آنها پیش‌تر به فروش گذاشته شده است.
در همینه زمینه :
