غفلت از تولید بیماری مسکن

هادی حق‌شناس | کارشناس اقتصاد مسکن

مسکن و خوراک تقریبا بیش از 50درصد هزینه خانوارها را در طول سال تشکیل می‌دهد و هربار که مسکن گران شود این سهم از هزینه‌ها به‌شدت افزایش پیدا می‌کند. رابطه میان قیمت مسکن در تهران و کلانشهرها، سایر نقاط شهری و مناطق روستایی با توانمندی خانوارها تقریباً در همه موارد به‌گونه‌ای است که با یک حساب سرانگشتی همه خانوارهای مستقر در کلانشهرها، شهرهای کوچک و روستاها چندبرابر درآمد سالانه خود را باید به خرید یک واحد مسکونی میان‌متراژ اختصاص دهند. مثلا در تهران خانوارهای کارگری و کارمندی که درآمد ماهانه آنها حدود 3میلیون تومان است در آبان‌ماه امسال که میانگین قیمت مسکن به 9.2میلیون تومان رسیده، باید برای خرید یک واحد مسکونی 75متری 20سال کار کنند و کل حقوق خود را به نرخ امروز خرج خرید مسکن کنند تا این واحد را در یکی از مناطق میانی شهر بخرند. اگر قصد خرید مسکن در مناطق بالایی شهر را داشته باشند که دوره انتظار آنها به 2برابر و بیشتر هم می‌رسد. این رابطه در دیگر نقاط شهری و روستایی که قیمت مسکن پایین‌تر است اما خانوارها درآمد کمتری دارند نیز وجود دارد و وقتی مانند یک سال گذشته قیمت مسکن 2برابر می‌شود این رابطه به‌صورت تصاعدی تغییر می‌کند و عرصه بر متقاضیان مصرفی مسکن و خانوارها به‌قدری تنگ می‌شود که مثلا در آبان‌ماه امسال تعداد کل معاملات بازار مسکن با تعداد معاملات 2هفته کاری فروردین‌ماه یکسان می‌شود و این یعنی طرف تقاضا و قدرت خرید خانوارها به مشکل خورده است.

برآوردها نشان می‌دهد که ما سالانه نیازمند تولید بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی جدید هستیم؛ چراکه به‌طور میانگین سالانه 700هزار ازدواج و تقاضای جدید برای مسکن داریم و همزمان در هر سال باید حدود 400هزار از واحدهای مسکونی فعلی را که فرسوده شده‌اند دوباره بسازیم. این در حالی است که در سال‌های اخیر تولید مسکن در ایران به‌مراتب کمتر از این نیاز بوده و در ادامه نیز اگر دولت شرایط تولید مسکن را برای برخی بخش‌های خصوصی فراهم نکند حتما در این بازار شاهد التهاب‌های قیمتی بیشتری خواهیم بود.

هرچند ممکن است خریدوفروش زیادی در بازار انجام نشود و به اصطلاح با رکود مواجه شویم، اما به‌دلیل انباشت تقاضا و بزرگ‌تر شدن مشکل در طرف عرضه، بازهم با شوک‌های متوالی قیمتی در آینده روبه‌رو خواهیم شد.

در دنیا 3رأس بازار مسکن را سازنده، متقاضی و بانک به‌عنوان تأمین‌کننده سرمایه تشکیل می‌دهند و نظارت بر این 3رأس بر عهده دولت است. در ایران اما همواره یکی از این 3رأس با مشکلاتی مواجه است که کل کارکرد بازار مسکن را با مشکل مواجه می‌کند. معمولا یا بانک‌ها در تأمین مالی ضعف دارند یا عرضه‌کنندگان در بوروکراسی‌های اداری از تولید بازمی‌مانند یا متقاضیان به‌صورت دوره‌ای قدرت خرید خود را از دست می‌دهند و در این میان دولت نیز به‌عنوان ناظر و ناظم بازار از اعمال سیاست‌های ثبات‌ساز در بازار مسکن غفلت می‌کند. برایند همه این اتفاق، کارکرد معیوبی است که فعلا در بازار مسکن تجربه می‌کنیم، درحالی‌که اگر ضوابط این 3رأس تحت نظارت دولت تنظیم شود و استراتژی مدونی در بازار اجرا کنیم مشکل مسکن در میان‌مدت به‌راحتی حل‌شدنی است.

از این نکته نیز نباید غافل شد که در طول تاریخ بیش از 90درصد مسکن موردنیاز جامعه توسط خود مردم و بخش خصوصی ساخته شده و حالا هم کافی است دولت فرایند ساخت‌وساز و تولید مسکن را بهبود ببخشد و فقط با کنترل سوداگری و بورس‌بازی زمین مسکونی، زمینه را برای تنش‌زدایی از بازار مسکن و عادی‌سازی کارکرد آن فراهم آورد. در شرایط فعلی آنچه ما در بازار مسکن شاهد هستیم، بازگشت دوباره این بازار به رکود سنگین چندساله است که اگر اتفاق بیفتد می‌تواند بسیار نگران‌کننده باشد، چراکه پیامد رکود، در ساده‌ترین حالت ایجاد اختلال در طرف تولید و عرضه است؛ آن‌هم در شرایطی که تقاضا همچنان با روند افزایشی انباشته می‌شود و در این دور تسلسل، آینده بازار مسکن دوباره با اختلال مواجه خواهد بود.