نگاه به بازار مسکن از پنجره واحدهای لوکس

احمد میرخدائی | روزنامه‌نگار

بازار مسکن در دروازه رکود تورمی قرار دارد و با وجود کاهش چشمگیر تعداد معاملات، هنوز رشد میانگین قیمت در معاملات عادی این بازار ادامه دارد اما بررسی‌های همشهری نشان می‌دهد این اتفاق در همه معاملات بازار مصداق ندارد و در مواردی حتی میانگین قیمت برای برخی واحدهای مسکونی شهر تهران در یک سال گذشته نیز اعمال نشده است. شواهد از تداوم روند کاهشی تعداد معاملات بازار مسکن پایتخت حکایت می‌کند و آنگونه که از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات برمی‌آید، این بازار در 18روز نخست مهرماه نیز با افت 23.8درصدی نسبت به‌مدت مشابه سال قبل مواجه بوده است.

به گزارش همشهری، براساس آمارهای استخراج‌شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، از ابتدای مهرماه 97 تا هجدهم این ماه، 4786مورد معامله در بازار مسکن تهران به ثبت رسیده که در مقایسه با تعداد معاملات مسکن در 18روز نخست مهرماه سال گذشته (6296 مورد معامله) بالغ ‌بر 23.8درصد کاهش داشته است. به‌عبارت‌دیگر، روند کاهشی معاملات بازار مسکن تهران که از خردادماه امسال آغاز شده، در هفتمین‌ ماه سال نیز همچنان ادامه دارد. پیش‌ازاین بانک مرکزی در گزارش تحولات بازار مسکن تهران در شهریورماه از افت 13.9درصدی تعداد معاملات این بازار نسبت به ‌ماه قبل و سقوط 33.5درصدی این تعداد نسبت به شهریورماه سال گذشته خبر داده بود اما در‌ ماه مورد گزارش بازهم میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی نسبت به ‌ماه قبل (مرداد امسال) 9.4درصد و نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل 74.1درصد رشد داشت.

این رشد در مناطق پرطرفدار شمال تهران (مناطق یک تا 6) چشمگیرتر و در مناطق جنوبی، به‌ویژه منطقه19 کمتر بوده بر این اساس برخی، قدرت خرید متقاضیان و توان مالی آنها را عامل اصلی رشد قابل‌توجه قیمت مسکن می‌دانند.  از سوی دیگر برخی معتقدند به‌واسطه رشد نرخ ارز و طلا و افزایش قیمت در بازارهای کالایی که عملا به رشد نرخ تورم دامن می‌زند، بازار مسکن نیز در حال همسان‌سازی با دیگر بازارها بوده و تا زمانی که فاصله ایجاد شده میان قیمت مسکن و قیمت طلا، ارز و سکه پر نشود، این رشد ادامه می‌یابد، حتی اگر باعث شود بازار مسکن وارد رکود تورمی شود. به گزارش همشهری، این دو عقیده هرچند تا حد زیادی با واقعیت تناسب دارد و تاکنون درست از آب درآمده، اما بررسی معاملات مسکن خاص در شهر تهران نشان می‌دهد این قاعده، برای کل بازار یکسان نبوده و اتفاقا در مورد واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت شهر صدق نمی‌کند.

لوکس‌های آرام میلیاردی

اگر قرار باشد ارزندگی مسکن با طلا و ارز همسان شود و روند صعودی قیمت مسکن تا متناسب‌شدن این بازار با بازارهای موازی ادامه داشته باشد، واحدهای گران‌قیمت و لوکس باید بیشتر واکنش نشان دهند و همانند اتفاقی که در سال‌90‌تا‌91  افتاد، ارزش‌افزوده بیشتری برای صاحبان و سازندگان خود به‌همراه بیاورند؛ به‌خصوص که بخش زیادی از مصالح و متریال استفاده‌شده در این بناها وارداتی است و از رشد نرخ ارز اثرپذیری بالایی دارند اما در واقعیت چنین اتفاقی رخ نداده و کل هیجان ایجاد‌شده در بازار مسکن فقط به افزایش نقدشوندگی آنها در محدوده همان قیمت‌های قبلی کمک کرده است.

بررسی‌های همشهری از داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد در 18روز نخست مهرماه امسال، گران‌ترین واحد مسکونی معامله شده در بازار تهران 5میلیارد تومان قیمت داشته که هر مترمربع زیربنای آن 18میلیون تومان قیمت خورده است. در این دوره، 10واحد مسکونی گران بازار مسکن پایتخت در بازه 4.44 تا 5 میلیارد تومان نهایی‌شده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای این واحدها در محدوده 15‌تا‌20میلیون تومان بوده است.

این ماجرا در معاملات بازار مسکن در 18روز نخست مهرماه سال گذشته نیز به همین نحو اتفاق افتاده است، به‌گونه‌ای که در این دوره نیز گران‌ترین واحد مسکونی معامله‌شده در تهران 5میلیارد تومان قیمت داشته و 10واحد گران‌قیمت بازار پایتخت در بازه 4‌تا‌5میلیارد تومان معامله شده‌اند.

همچنین میانگین قیمت هر متر زیربنای این واحدها در بازه 14 تا 19میلیون تومان بوده ‌که فاصله قابل‌توجهی با قیمت‌های مهرماه امسال ندارند. البته مسکن، کالایی به‌شدت ناهمگون بوده و باید این نکته مدنظر قرار گیرد که یکسان‌بودن بازه قیمت‌ها در این 2دوره نمی‌تواند استدلال محکمی برای رشد‌نکردن قیمت در این واحدها باشد. از سوی دیگر، برخی از معاملات کلان مسکن برای فرار از مالیات در سامانه ثبت معاملات مسکن ثبت نمی‌شوند اما نکته قابل‌تأمل اینجاست که به‌هرحال اگر قیمت واحدهای گران‌قیمت شهر نیز از جو هیجانی بازار مسکن پیروی می‌کردند، در شرایطی که متوسط قیمت مسکن 74.1درصد رشد کرده است، نباید سقف قیمتی واحدهای لوکس تهران در هر دو دوره 5میلیارد تومان باقی می‌ماند و لااقل باید چند مورد معامله با قیمت بالاتر به ثبت می‌رسید.

به‌عبارت‌ دیگر، اگر رشد قیمت مسکن بر این واحدها نیز اثر گذاشته بود، قیمت یک واحد 5میلیارد تومانی به‌طور متوسط باید به 8.7میلیارد تومان می‌رسید و حداقل یک مورد معامله با قیمت بالاتر از 5میلیارد تومان به ثبت می‌رسید اما شواهد و آمار برخلاف این فرضیه است و از ثبات قیمت در واحدهای لوکس پایتخت حکایت دارد.




بی‌تفاوتی مسکن لوکس به تحولات قیمتی

بررسی‌ها نشان می‌دهد از ابتدای سال گذشته تا هجدهم مهرماه این سال، بالاترین قیمت ثبت‌شده برای واحدهای مسکونی در پایتخت 5میلیارد تومان بوده و در این دوره فقط 7واحد مسکونی با این قیمت معامله شده است. امسال نیز از ابتدای سال تا 18مهرماه، بالاترین قیمت ثبت‌شده برای واحدهای مسکونی معامله‌شده در بازار پایتخت 5میلیارد تومان بوده اما تعداد این معاملات به 16مورد افزایش یافته است. همچنین در سال گذشته از اول فروردین تا 18مهرماه تعداد معاملات بازار مسکن تهران که قیمت کل آن بالای 4میلیارد تومان بوده به 169مورد رسیده اما در همین بازه زمانی در سال‌جاری، تعداد این معاملات به 292مورد رسیده است. چنین به‌نظر می‌رسد که تحولات اخیر بازار مسکن بیش از آنکه به رشد قیمت در واحدهای گران و لوکس پایتخت دامن زده باشد، زمینه افزایش معاملات آنها را فراهم کرده است. این موضوع می‌تواند به‌نوعی حاصل رفتار جامعه هدف این واحدها نیز باشد چراکه افراد کمی حاضرند سرمایه‌های خود را در واحدهای مسکونی 5میلیارد تومانی حبس کنند و اغلب نقدینگی خود را در بازارهای دیگری که هم بازده بیشتری دارند و هم از نقد‌شوندگی بیشتری برخوردار هستند، سرمایه‌گذاری می‌کنند. نکته قابل‌تأمل دیگر، افزایش آگهی‌های حراج واحدهای مسکونی لوکس در فضای مجازی است که اغلب به‌بهانه مهاجرت برای فروش گذاشته شده‌اند. اگر مهاجرت این افراد را ناشی از بدبینی آنها به تحولات سیاسی بدانیم، توجه به این موضوع نیز ضروری است که بازار مسکن به‌شدت متأثر از فضای سیاسی است و اگر قرار باشد تنشی در این فضا ایجاد شود، قیمت مسکن می‌تواند روند نزولی به‌خود بگیرد.