گسل بازار مسکن فعال می‌شود

برنامه‌های بالادستی حوزه مسکن، نیاز سالانه ایران به واحــدهــای مسکــونی را یک‌میلیون دستگاه تخمین می‌زنند اما فعلا تولید مسکن در کشور فقط یک‌سوم این نیاز را پوشش می‌دهد و این کسری تولید، به بروز شکاف میان عرضه و تقاضا منجر شده است. 

به‌گزارش همشهری، در شرایط فعلی با وجود افت قابل‌ملاحظه معاملات بازار مسکن، سهم واحدهای نوساز و زیر 5سال ساخت از کل معاملات این بازار در مردادماه به 44.3درصد رسیده که 22درصد کمتر از سهم نوسازها در معاملات فروردین‌ماه 93 است.

بررسی اطلاعات مربوط به تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری نشان می‌دهد از سال 90و پس از جهش قیمتی مسکن، روند تولید مسکن در کشور روند نزولی گرفته و از 764هزار واحد در سال 90به کمتر از 400هزار واحد در سال 93رسیده است. در ادامه نیز به‌واسطه رکود سنگین در بازار مسکن و بی‌رغبتی تولیدکنندگان به آغاز ساخت‌وسازهای جدید، صدور پروانه ساختمان مسکونی همچنان راکد مانده و این روند حتی تا پایان سال 96که بازار مسکن طعم رونق را چشید، ادامه یافته است؛ به‌گونه‌ای که در طول این سال، تعداد کل واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری به 333هزار دستگاه رسیده که در خوش‌بینانه‌ترین حالت فقط یک‌سوم نیاز کشور به ساخت واحدهای مسکونی جدید را در برمی‌گیرد و همین مسئله به ایجاد شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن دامن زده است. شکافی که از سال 93تاکنون با افت جدی تولید مسکن به‌شدت دهان باز کرده و به گسلی تبدیل شده که فعال شدن آن می‌تواند بازار مسکن را با چالش جدی مواجه کند.

کاهش تولید مسکن در حالی بازار را با احتمال کاهش عرضه مواجه کرده که رشد قیمت مسکن یکی از محرک‌های اصلی افزایش ساخت‌وساز مسکونی است و بازار نیز انتظار دارد با جهش اخیر قیمت مسکن، سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز مسکونی رونق بگیرد اما از یک‌سو رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش تورم تولیدکننده در این بخش و از سوی دیگر هراس سرمایه‌گذاران از رکود دوباره بازار مسکن و بلوکه ماندن سرمایه‌گذاری‌ها در صنعت ساختمان، عملا باعث شده این صنعت رکودزده روی رونق نبیند و گامی برای رفع کسری مسکن برداشته نشود. این در حالی است که گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن حاکی از این است که سهم واحدهای نوساز از معاملات این بازار در شهر تهران در روندی فرسایشی از 56.6درصد در سال فروردین‌ماه 93به 44.3درصد در مردادماه 97برسد و در مقابل سهم واحدهای با عمر ساخت بالاتر در معاملات افزایش پیدا کند. در حقیقت، کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار مسکن عملا سوداگری را به سمت واحدهایی سوق داده که قبلا در اختیار متقاضیان مصرفی بازار بوده و با معامله‌شدن مجدد آنها، عملا از تعداد متقاضیان بازار مسکن کاسته نمی‌شود درحالی‌که اگر تولید و عرضه مسکن رونق داشت، با معامله شدن هر واحد نوساز، یک متقاضی از بازار مسکن خط می‌خورد و این بازار یک گام به متعادل شدن نزدیک می‌شد.

براساس آمارها، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی در 3سال 94، 95و 96تقریبا در سطح 333هزار واحد باقی‌مانده و سرمایه‌گذاری جدیدی در بازار مسکن ایجاد نشده است. از سوی دیگر در این 3سال باقی‌مانده سرمایه‌گذاری‌های قبلی در این صنعت نیز به بازار تزریق شده که این مسئله از سقوط شدید سهم نوسازها در معاملات بازار مسکن جلوگیری کرده است. پیامد این اتفاق، کاهش شدید ذخیره واحدهای نوساز در بازار مسکن بوده و ادامه این روند می‌تواند به کمیاب شدن این واحدها و درنتیجه بر هم خوردن رابطه عرضه و تقاضا در بازار مسکن بینجامد. 

اتفاقی که وقوع آن براساس اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی نیز تقویت می‌شود زیرا طبق اعلام این نهاد در سال ۹۵ در کل شهرهای کشور ۳۸۱ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی نوساز و در شهر تهران 85هزار واحد مسکونی نوساز از محل سرمایه‌گذاری‌های جدید و تکمیل پروژه‌های مسکونی نیمه‌کاره به بازار تزریق شده که عمدتا ماحصل پروانه‌های صادرشده در یکی دو سال قبل و واحدهای نیمه‌کاره مانده از سال‌های 90به این طرف بوده است. در شرایط فعلی، با توجه به پایین بودن تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال‌های 94تا 96و کاهش شدید واحدهای نیمه‌کاره، زمینه افت بی‌سابقه واحدهای نوساز و فعال شدن گسل نبود توازن در بازار مسکن متحمل‌تر است که می‌تواند ناکارآمدی این بازار را بیش‌ازپیش تعمیق کند.