تغییر قاعده بازی در بازار مسکن
احتمال دریافت مالیات بر عایدی در بازار مسکن و تشویق سازندگان به ساخت واحدهای منطبق بر الگوی مصرف، عمده‌ترین سیاست‌هایی است که به‌تدریج با هدف متعادل‌سازی بازار مسکن در دستور کار دولت قرار می‌گیرد و می‌تواند قاعده بازی را در بازار مسکن تغییر دهد.
به گزارش همشهری، وزارت راه‌وشهرسازی از چندی پیش درصدد بهینه‌سازی ساختار صنعت ساختمان و اصلاح عملکرد بازار مستغلات برآمده و در این مسیر پیشنهاد‌های جدیدی مطرح کرده است. حالا آنگونه که عباس آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی خبر داده، این پیشنهاد‌ها که اغلب حقوقی، مالیاتی یا بانکی بوده‌اند برای کارسازی به مجلس و شورای پول و اعتبار ارائه شده‌اند. این وزارتخانه تلاش می‌کند از یک‌سو تسهیلاتی برای حوزه تولید مسکن فراهم آورد و از سوی دیگر سختگیری‌هایی جلوی پای سوداگران بازار املاک قرار دهد تا در کنار دیگر سیاست‌های اتخاذ شده، شرایط مساعدتری برای مستأجران و متقاضیان مصرفی مسکن ایجاد شود. از طرف دیگر، سازمان امور مالیاتی نیز سیاست‌هایی را در دستور کار دارد که می‌تواند به نتیجه‌بخش بودن سیاست‌های وزارت راه‌وشهرسازی و سخت شدن سوداگری در این بازار بینجامد. سازمان امور مالیاتی می‌خواهد با دریافت مالیات بر عایدی سرمایه، حاشیه سود در بازارهای غیرمولد را کاهش دهد و سیدکامل تقوی‌نژاد، رئیس‌کل این سازمان نیز در گفت‌وگو با ایبنا از آماده بودن زیرساخت‌های آن خبر داده است. با اتخاذ این سیاست در بازار مسکن، درصدی از مابه‌التفاوت افزایش سود قیمت مسکن در معاملات مکرر و سفته‌بازی توسط دولت دریافت می‌شود و هزینه سوداگری در این بازار را افزایش می‌دهد و در این وضعیت متقاضیان مصرفی مسکن، نقش اصلی را در بازی بازار مسکن ایفا می‌کنند.
زمین فراموش نشود
بازار مسکن ایران همواره برای سوداگران، جذاب و پرسود بوده؛ درحالی‌که مانعی نیز برای جلوگیری از سوءاستفاده آنها وجود ندارد. از سوی دیگر، قیمت زمین بین 30 تا 70درصد قیمت مسکن و در تهران گاهی تا 90درصد قیمت یک واحد مسکونی را شامل می‌شود و سوداگری در این حوزه عملاً به جهش قیمتی مسکن ختم خواهد شد. کارشناسان دریافت مالیات بر عایدی از معامله‌گران غیرمصرفی بازار مسکن و همچنین صاحبان بیش از یک واحد مسکونی غیراجاری را ازجمله راهکارهای مقابله با جولان سفته‌بازان در بازار مسکن عنوان می‌کنند. کسانی که هر بار با رونق گرفتن این بازار با انجام معاملات غیرواقعی در بازار قیمت‌ها را چنان افزایش می‌دهند که متقاضی مصرفی از خرید خانه بازمی‌ماند و سرنوشت بازار هم دوباره به رکود ختم می‌شود.
در این میان لزوم ورود دولت به ماجرای قیمت‌گذاری زمین و جلوگیری از زد و بند در این بازار نیز قابل چشم‌پوشی نیست. زمین نه کالای وارداتی است و نه قیمت ارز در قیمت‌گذاری آن اثرگذار است، با این وجود همزمان با جهش نرخ ارز، قیمت زمین نیز وارد روند صعودی می‌شود. در این وضعیت که قیمت یک واحد مسکونی اعم از عرصه و اعیان 55درصد رشد کرده، اگر میانگین سهم زمین در قیمت واحدهای مسکونی را حداقل 50درصد درنظر بگیریم و رشد قیمت را در آن اعمال نکنیم، رشد 55درصدی فعلی به‌مثابه رشد 110درصدی اعیان (ساختمان) است، پس اگر دولت قادر به کنترل قیمت زمین باشد، حداقل نیمی از اجزای تشکیل‌دهنده یک واحد مسکونی تغییر قیمت نخواهد داشت و ضریب افزایش قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. محمد شکرچی‌زاده، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز سیاست‌های اعمالی در سال‌های اخیر برای کاهش سهم زمین از قیمت مسکن را ناکارآمد دانسته و معتقد است: با توجه به تعدد دستگاه‌های دولتی و غیردولتی متولی بخش مسکن و عدم‌انسجام میان آنها، از بعد حاکمیتی باید برای رفع نیاز شهروندان به زمین، برنامه‌ریزی منسجمی انجام شود.
مکث
چرا دولت باید از تولید مسکن حمایت کند؟
از سال92 که بازار مسکن وارد رکود شد، بخش تولید مسکن به دلایل متعددی ازجمله بلوکه شدن سرمایه سازندگان و رکودی شدن تمامی ابعاد اقتصاد ایران با افت جدی سرمایه‌گذاری مواجه شد. در این وضعیت، آمارها نشان می‌دهد سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5 سال از معاملات بازار مسکن تهران روند کاهشی به‌خود گرفت و از 56.6درصد در ابتدای سال93 به 43.8درصد در تیرماه97 رسید. در مقابل، سهم واحدهای کلنگی و با عمر بیش از 20سال در بازار تهران وارد روند صعودی شده و از 5.7درصد در فروردین سال93 به 10.4درصد در تیرماه97 رسیده است. در شرایط عادی، رونق معاملات ساختمان‌های کلنگی و با عمر بالا نشانه‌ای از افزایش فعالیت سازندگان مسکن است اما افت قابل‌توجه تولید مسکن در سال‌های اخیر حاکی از این است که این معاملات حتی اگر با هدف ساخت واحدهای جدید نیز انجام شده باشد، به واحدهای نوساز تبدیل نشده است. این واحدها همگام با رشد قیمت مسکن گران می‌شوند؛ درحالی‌که اعیان آنها ارزش چندانی ندارد و کل این افزایش قیمت بر زمین اعمال می‌شود. در مقابل، کمبود واحدهای مسکونی متناسب با تقاضای بازار به افزایش بیش از پیش قیمت مسکن می‌انجامد و باز قیمت زمین واحدهای کلنگی را در دور باطل گرانی مسکن بالا می‌برد. بر این اساس، اگر دولت شرایط تولید مسکن را تسهیل کند می‌توان امیدوار بود از محل کمبود عرضه، قیمت مسکن افزایش نیابد و همزمان قیمت زمین کلنگی نیز کنترل شود.
