اینجا جای رشد دارد

احسان میزانی

بازار مسکن در 40سال گذشته دوره‌های مختلفی از رکود و رونق را تجربه کرده است. در این سال‌ها 3دوره جهش قیمت بالای صددرصد برای آن ثبت شده است که سال 1368پس از پایان جنگ تحمیلی نخستین دوره آن بود و سال‌های 1386و 1391 نیز پس از آن به‌عنوان دوره‌های پرواز قیمت به ثبت رسید. رشد بالای 50درصدی قیمت مسکن در 6ماه اخیر را نیز می‌توان یکی از دوره‌های صعود نامید که البته هنوز به میزان جهش‌های تاریخی نرسیده است. در این دوره‌های رشد اما برخی مناطق و محله‌ها به‌دلیل ویژگی‌های خاص آن مناطق، جهش‌های بیشتری را نسبت به سطح متوسط رشد قیمت‌ها تجربه کرده‌اند.

بنگاه معاملات ملکی در منطقه 22- سال 1381

روی شیشه مغازه با برچسب نوشته شده: «فروش امتیاز». بنگاه معاملات ملکی از یک میز فلزی، یک دستگاه گوشی تلفن و چند سررسید تاریخ گذشته تشکیل شده. پشت سر بنگاه‌دار یک نقشه بزرگ نصب شده که شبیه تصویر رویاهای فروشندگان زمین و مسکن در این منطقه ترسیم شده است. بنگاه‌دار در میان جملاتش دائم به نقشه اشاره می‌کند و بخشی که در میان آن به رنگ آبی دریاست را نشان می‌دهد؛ «اینجا قرار است دریاچه ساخته شود. این طرح و نقشه منطقه است که محل دریاچه در آن مشخص شده. بعد از اینکه دریاچه راه بیفتد دیگر با این قیمت‌ها نمی‌توان اینجا خانه خرید. اینجا جای رشد دارد.» بیرون از نقشه و خارج از بنگاه، خیابان‌ها و خانه‌های نیمه‌کاره خودنمایی می‌کند. خانه‌ها عموما یک طبقه ساخته شده‌اند و در کوچه‌ها یک در میان زمین خالی است که بوته‌های هرز در آن روییده است. مردی که گفته‌های بنگاه‌دار را شنیده، بیرون از بنگاه می‌گوید: «10سال پیش هم همین نقشه را نشان می‌دادند و می‌گفتند که قرار است اینجا دریاچه ساخته شود و این منطقه رشد کند اما شهرک راه‌آهن همینطور مانده و تکان نخورده است. آپارتمان‌هایی که در بخش شمالی اتوبان شهیدهمت قرار گرفته‌اند با قیمت 6تا 9میلیون تومان فروخته می‌شد الان هم کمی به قیمت آنها اضافه شده اما چون سند ندارد، رشد آنچنانی نکرده است».

بنگاه معاملات ملکی در منطقه 22- سال 1392

روی شیشه مغازه، تابلوهای نئون، روشن و خاموش می‌شوند. فروش امتیاز و خرید و فروش واحدها در برج‌های مسکونی به کسب‌و‌کار املاکی‌ها رونق بخشیده است. دریاچه‌ای که از سال 1347 طرح آن ریخته شده و سال‌ها در نقشه رویاهای بنگاه‌داران قرار گرفته بود، به سرانجام رسیده و به منطقه زینت بخشیده است. هنوز برج‌های زیادی در حال ساخت است اما بسیاری از پروژه‌ها نیز به سرانجام رسیده و ساکنین منطقه با سرعت درحال افزایش هستند. قیمت هر مترمربع از آپارتمان‌های بالای اتوبان همت که در سال 1390متری 800هزار تومان بود به متری 3میلیون تومان رسیده است. در این دوره زمانی متوسط رشد قیمت مسکن در تهران حدود صددرصد بوده اما رشد قیمت در این منطقه تا 300درصد پیش رفت تا آن رشدی که املاکی‌ها 20سال انتظارش را می‌کشیدند اتفاق بیفتد. برخی واحدها در برج‌های مشرف به دریاچه تا متری 6میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود و واحدهایی که فقط هوای دریاچه به آنها می‌رسد، بین 3تا 4میلیون تومان در هر متر به فروش می‌رسند.

مشاهدات میدانی در منطقه 22- بهمن 1394

بازار مسکن 3سال است که در رکود مطلق به سر می‌برد. قیمت‌ها در برخی مناطق با کاهش مواجه شده است. برج‌های منطقه 22 ساخته می‌شوند و واحدهای بیشتری در معرض تحویل قرار می‌گیرند. فروشنده زیاد است و خریدار اندک. فروش آپارتمان دشواری‌های زیادی دارد. بنگاه معاملات ملکی برای هر مشتری چند گزینه مختلف از برج‌های منطقه پیشنهاد دارد که بسته به طبقات برج و جایگاه و اعتبار آن قیمت‌های متفاوتی دارد. مشتری دست به نقد تعیین‌کننده قیمت آپارتمان است. یکی از این مشتریان یک واحد آپارتمان 110متری در طبقه 8برج آسمان که 380میلیون تومان قیمت‌گذاری شده بود را با قیمت 320میلیون تومان خریداری کرد.

شرکت تعاونی ساخت برج در منطقه 22- آبان 1396

مسکن در شهر تهران با زمزمه ورود به دوران رونق مواجه شده اما هنوز در معاملات مسکن نشانه‌ای دیده نمی‌شود. با وجود این قیمت‌ها اندکی نسبت به دوران رکود چهارساله تقویت شده است. یک واحد آپارتمانی 105متری که 3سال از ساخت آن می‌گذرد، 400میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. واحدهای نوساز تا متری 5میلیون تومان به فروش می‌رسد اما همچنان امتیازهایی که قرار است به واحد آپارتمانی در برج‌های منطقه تبدیل شود با قیمت متری 3میلیون تومان پیش‌فروش می‌شود. رفته‌رفته تعداد خریداران افزایش یافته و رفت‌وآمد در دفاتر فروش و تعاونی‌هایی که ساخت برج‌ها را انجام می‌دهند، رونق گرفته است. واحدهای 100متری با وعده تحویل سه ساله که معمولا باید تا 2برابر این زمان برای تحویل آن صبر کرد، با قیمت 300تا 350میلیون تومان فروخته می‌شود.

پرسه در منطقه 22- تیر1397

افزایش جدید قیمت مسکن رقم خورده است و میانگین رشد قیمت در تهران به 54درصد نسبت به تیر 96 رسیده است. رشد قیمت در این منطقه اما سرعت بیشتری داشته است. همان آپارتمان 105متری که 3 سال از عمر آن می‌گذرد با قیمت 700میلیون تومان معامله می‌شود. قیمت امتیازهایی که قرار است یک روز به واحد آپارتمانی تبدیل شوند نیز به متری 5میلیون تومان رسیده است. در دوره جدید رونق مسکن که از زمستان سال گذشته آغاز شده است، مناطق غربی تهران رشد بیشتری را در قیمت تجربه کرده‌اند. منطقه 5 با رشد 71درصدی قیمت در تیر  97نسبت به تیر‌96 ،بیشترین رشد را در میان مناطق 22گانه تجربه کرد. اما بررسی تحولات قیمت مسکن در دوره‌های طولانی‌تر نشان می‌دهد که مناطقی نظیر منطقه22 که با تحولات چشمگیری در شهرسازی مواجه شده‌اند، رشد بیشتری را نسبت به سطح متوسط تهران تجربه کرده‌اند.