سقفی برای اجاره‌نشین‌ها

 تحولات بازار اجاره وزیر راه و شهرسازی را برای حمایت از مستأجران دست‌به‌قلم کرد. عباس آخوندی، پیش‌نویس لایحه‌ای را برای معاون اول رئیس‌جمهور فرستاده تا فوری در هیأت وزیران بررسی و تصویب شده و در قالب لایحه دوفوریتی به مجلس ارسال شود.

به گزارش همشهری، این لایحه برای حمایت از مستأجران تدوین‌شده، اما به‌نظر نمی‌رسد در مسیر تحقق این هدف موفق باشد. حسام عقبایی، حقوقدان و نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک ضمن برشمردن ایرادهای حقوقی پیش‌نویس لایحه آخوندی، آن را مغایر با اصول مالکیت در دین اسلام و قاعده فقهی «تسلیط» اعلام می‌کند که عملاً باعث می‌شود شورای نگهبان آن را رد کند.

وزیر راه و شهرسازی متن پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶» را با عنایت به تحولات اخیر بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستأجران برای اسحاق جهانگیری فرستاده و گویا در تدوین آن به تجارب جهانی در شرایط مشابه تکیه داشته است.

درصورت تصویب این لایحه، مستأجران می‌توانند قرارداد اجاره خود را تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد قبلی تمدید کنند و قیمت اجاره‌بها نیز حداکثر تا ۱۰ درصد نسبت به اجاره‌بهای قبلی از طرف موجر قابل افزایش است، اما درصورت مخالفت مستأجر با تقاضای افزایش 10درصدی مبلغ اجاره، واحد قابل تخلیه خواهد بود.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک بر پسندیده بودن هر اقدامی که در جهت حمایت از مستأجر و دهک‌های ضعیف انجام شود تأکید می‌کند اما از منظر یک حقوقدان می‌گوید: در این لایحه الزامی برای مالک وجود ندارد، بلکه گفته شده است مستأجر می‌تواند قرارداد خود را با سقف افزایش درصدی برای سال دوم تمدید کند که این مسئله با قوانین فعلی نیز مجاز بوده و نیازی به الحاق یک ماده به قانون ندارد.

حسام عقبایی می‌افزاید: حتی اگر تبصره یک این لایحه را به الزام موجر به رعایت افزایش 10درصدی و تکلیف او به تمدید قرارداد تعبیر کنیم، این قاعده خارج از قاعده فقهی تسلیط و مغایر با اصول مالکیت در اسلام است و شورای نگهبان آن را تأیید نمی‌کند. او با اشاره به اینکه تصویب چنین قوانینی در برخی کشورهای غیراسلامی سابقه دارد، می‌افزاید: شاید این کشورها موفق عمل کرده باشند اما ما در یک کشور اسلامی زندگی می‌کنیم و دین به مردم حق می‌دهد بر اموال غیرمنقول خود مسلط و مختار باشند. نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، ترغیب مردم برای دور زدن قوانین را ثمره تصویب چنین قوانینی می‌داند و معتقد است: حتی اگر لایحه پیشنهادی وزارت راه به تصویب مجلس نیز برسد، عملاً گرهی از کار مستأجران باز نمی‌شود بلکه انجام معاملات صوری را رونق می‌دهد؛ به‌گونه‌ای که مثلاً قرارداد اجاره با 10درصد تمدید شود و موجر مابقی افزایش اجاره‌بها را طی چک‌های حامل از مستأجر بگیرد. مسئله دیگری که عقبایی در مورد ناکارآمدی این لایحه یادآور می‌شود این است که طبق قانون روابط موجر و مستأجر، مالک و مستأجر می‌توانند درصورت لزوم بااطلاع قبلی قرارداد را به اتمام برسانند و در بدترین حالت اگر قرارداد به پایان برسد و مالک به ملک خود نیاز داشته باشد مجبور به تمدید قرارداد نیست. عقبایی با تأکید بر اینکه دولت می‌تواند برای مقابله با احتکار و سوداگری مسکن قوانین تعزیری وضع کند تا مانع انحراف بازار شود، می‌گوید: راهکار حل مشکل بازار اجاره، کمک به متناسب‌سازی عرضه و تقاضا از طریق افزایش تولید مسکن است.

جزئیات طرح پیشنهادی  وزیر راه و شهرسازی

 لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶»

 ماده‌واحده - مستأجران همه قراردادهای رسمی و یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید کنند:

تبصره ۱: قیمت اجاره‌بها حداکثر تا ۱۰ درصد نسبت به اجاره‌بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش 10درصدی مبلغ اجاره، مستأجر موافقت نکند واحد قابل تخلیه است، رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

تبصره ۲: چنانچه در قرارداد اجاره مدت‌زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد درنظر گرفته شود مدت‌زمان قراردادی معتبر است.
تبصره ۳: ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن است.

تبصره ۴: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در مدت‌زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.