آیا مستأجر می‌تواند ملک را اجاره دهد؟

برخی از مستأجران تصور می‌کنند که وقتی ملکی را اجاره کردند، مالک آنجا هستند و می‌توانند ملک را اجاره بدهند. اما آیا این اقدام از نظر قانون درست است؟
سیده پگاه حسینین، وکیل پایه یک دادگستری و عضو مرکز وکلای استان البرز در این‌باره می‌گوید: درخصوص امکان اجاره ملک توسط مستأجر به شخص سوم باید مواردی را مدنظر قرار داد.
براساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر می‌تواند مکان اجاره شده را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
البته ماده ۴۷۴ قانون مدنی درباره اجاره املاک مسکونی، اشیا و... است و قانون عام محسوب می‌شود. اما در مورد املاک تجاری درصورتی که مشمول قانون روابط مالک و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد، مسئله برعکس خواهد بود. ماده ۱۰ این قانون بیان می‌کند که مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به‌نحو اشاعه به غیرانتقال دهد یا واگذار کند مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده ‌شده باشد.
حسینین می‌گوید: در مورد ماده ۴۷۴ قانون مدنی مطلب دیگری که مورد توجه است، ادامه ماده مذکور است که می‌گوید: «مگراین‌که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.» برای تشریح این قسمت از ماده 3نکته را می‌توان درنظر گرفت.
اول: در حالتی که مستأجر تعهد کرده که عین مستأجره را در مدت اجاره به دیگری اجاره ندهد، اگر این کار را انجام دهد، در این حالت صاحبخانه می‌تواند اجاره را فسخ و درخواست تخلیه عین مستأجر را کند و با این اوصاف عقد اجاره دوم هم منفسخ می‌شود.
دوم: در حالتی که صاحبخانه شرط کرده باشد که فقط خود شخص مستأجر می‌تواند از منافع عین مستأجره بهره‌مند شود، در این حالت نیز درصورت اجاره داده شدن ملک به نفر دوم، تخلف مستأجر محرز است و با فسخ اجاره اول، به تبع آن اجاره دوم مانند حالت قبل، منفسخ می‌شود.
سوم: حالتی که مستأجر حق انتقال به غیر را حین اجاره از خود ساقط کرده باشد، در چنین حالتی نیز اگر مستأجر تخلف کرده باشد و عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره داده باشد اجاره دوم باطل خواهد بود.