طعم گس رکود مسکن

«گیج و منگ» می‌تواند بهترین اصطلاح برای توصیف حال و هوای بازار بلاتکلیف و پر‌ابهام مسکن باشد.

به گزارش همشهری، فعلا بلاتکلیفی فروشندگان بازار مسکن و دودلی خریداران این بازار باعث شده تعداد معاملات به‌شدت کاهش یابد و بازار در وضعیت فریز قرار بگیرد. مشاوران املاک می‌گویند: بیم و هراسی که فعلا در بازار مسکن وجود دارد از یک‌سو ناشی از ولع صاحبان واحدهای مسکونی برای جهش قیمتی مجدد مسکن است و از سوی دیگر از امید متقاضیان خرید واحدهای مسکونی به تعدیل قیمت‌ها در این بازار سرچشمه می‌گیرد.

رشد 35درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در یک سال گذشته گرچه نسبت به رشد قیمت در دوره‌های قبلی رونق مسکن چندان قابل‌توجه نیست اما به دلایلی توانسته است نگرانی متولیان این حوزه را برانگیزد چراکه اولا بین تولید و تقاضای مسکن تناسبی وجود ندارد و ثانیا این میزان رشد قیمت حاصل معاملات کمتری نسبت به دوره‌های رونق قبلی بوده است.

به‌عبارت‌دیگر بازار مسکن در حالی با رشد 35درصدی مواجه شده که هنوز تعداد معاملات این بازار به حد قابل‌توجهی افزایش نیافته و به‌اصطلاح بازار هنوز گرم نشده است. در این وضعیت بیم آن می‌رود که اگر تعداد معاملات بازار به سبک و سیاق دوره‌های قبلی رونق بازار مسکن به‌اندازه قابل‌توجهی افزایش یابد، نبود تناسب میان عرضه و تقاضا در این بازار به تنش و اختلال شدیدی منجر شود.


خرداد پرمعامله تکرار می‌شود؟

بررسی تغییرات قیمتی و تعداد معاملات بازار مسکن تهران از اواخر سال 92تاکنون نشان می‌دهد فعلا گرچه میانگین قیمت مسکن در قله تاریخی خود قرار دارد اما هنوز تعداد معاملات این بازار نتوانسته است رکورد معاملات اردیبهشت‌ماه سال 1393را بشکند. در اردیبهشت‌ماه 93بالغ‌بر 24هزار و 168قرارداد خریدوفروش در بازار مسکن تهران به ثبت رسید و بیشترین تعداد معاملات پس‌ازاین تاریخ به اردیبهشت‌ماه سال‌جاری با 19هزار و 107مورد معامله تعلق دارد.

از سوی دیگر بررسی دوره‌های متناوب روند معاملاتی بازار مسکن نشان می‌دهد در این بازار همواره نخستین‌ماه هر سال، کمترین تعداد معاملات را داشته و در 2ماه بعدی یعنی اردیبهشت و خرداد که با رونق فصل نقل‌وانتقال در بازار مسکن همزمان بوده این افت معاملات جبران شده است. 



ارقام و آمارهای فعلی مخابره شده از بازار مسکن، از افت قابل‌توجه معاملات این بازار در خردادماه سال‌جاری خبر می‌دهد. آمارهایی که ایسنا از اطلاعات سامانه‌های معاملاتی بازار مسکن منتشر کرده نشان می‌دهد در خردادماه ۱۳۹۷ بالغ‌بر 9هزار و ۶۹۷ قرارداد خریدوفروش در بازار مسکن پایتخت منعقدشده که نسبت به تعداد قراردادهای‌ماه قبل از آن 66درصد کاهش دارد.

به‌عبارت‌دیگر، امسال در خردادماه که همه‌ساله با رونق تعداد معاملات بازار مسکن همراه بوده، بازار، کاهش شدید تعداد معاملات را تجربه می‌کند و به‌نوعی به پیشواز رکود می‌رود. البته پیش‌ازاین نیز کارشناسان حوزه مسکن هشدار داده بودند هرگونه رشد شدید قیمت در بازار تازه به رونق رسیده مسکن می‌تواند این بازار را دوباره به ورطه رکود بکشاند.


متقاضیان واقعی مسکن در حاشیه

از میانه‌های سال گذشته که به دلایل مختلف بازارهای سکه و ارز وارد فاز صعودی شدند پیش‌بینی می‌شد رشد قیمت ارز و طلا با نسبت‌هایی تعدیل‌شده بر بازار مسکن نیز تأثیر بگذارند. در این فرایند به‌ویژه در ماه‌های پایانی سال گذشته که نبض افزایش قیمت در بازار ارز و طلا تندتر شد، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران نیز برای کسب سود وارد بازار مسکن شدند که افزایش قیمت‌ها را نیز به‌دنبال داشت و عملا مصرف‌کنندگان مسکن را به حاشیه راند.

در شرایط فعلی، گزارش‌های میدانی همشهری از بنگاه‌های مشاور املاک حاکی از این است که باز هم تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بیش از تقاضای مصرفی در این بازار به چشم می‌خورد که یکی از دلایل آن عقب‌ماندگی رشد قیمت مسکن در مقایسه با رشد بازارهایی مانند طلا و ارز است چراکه قیمت سکه و ارز در یک سال گذشته بیش از 100درصد رشد داشته اما میانگین قیمت مسکن در تهران فقط 35درصد بالا رفته است و این شائبه را مطرح می‌کند که این بازار هنوز توان رشد دارد و باید قیمت‌های آن جهش قابل‌توجهی را تجربه کنند غافل از اینکه به اعتقاد کارشناسان، سرمایه‌گذاران بازار مسکن فقط در حالی به سود خواهند رسید که مصرف‌کنندگان واقعی مسکن توان خرید واحدهای سرمایه‌گذاری شده آنها را داشته باشند در غیراین صورت سرمایه‌گذاران جز تحمل دوره طولانی خواب سرمایه چاره دیگری ندارند و باید تا زمان متناسب شدن قدرت خرید مصرف‌کنندگان مسکن با قیمت این کالا صبر پیشه کنند.

در شرایط فعلی به‌نظر می‌رسد قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن که عمدتا خانوارهای طبقه متوسط جامعه هستند، توان پوشش دادن افزایش 35درصدی قیمت مسکن را نداشته باشد، پس می‌توان این احتمال را مطرح کرد که این بازار ظرفیتی برای افزایش قیمت بیشتر و تداوم رونق ندارد و گران‌تر شدن مسکن مساوی است با یک دوره رکود دیگر.