نحوه پرداخت اقساط وام مسکن 2میلیاردی

وام خرید و جعاله مسکن با استفاده از اوراق امتیاز مسکن (تسه) در ابتدای هفته جاری خبرساز شد. با این افزایش که در راستای اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت در دستور کار قرار گرفته، مبلغ قابل دریافت برای خانوارهای پرجمعیت تهران تا مرز 2میلیارد تومان قابل افزایش است و اقساط ماهانه این تسهیلات به 35میلیون تومان می‌رسد؛ مبلغی که با توجه به وضعیت درآمدی خانوارها، دستمایه انتقاد شده است. اما اصل ماجرا چیست؟
در آذرماه ۱۴۰۰ یعنی 2سال پیش، قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت مصوب شد. در ماده ۹ این قانون به صراحت آمده است که تسهیلات خرید و جعاله مسکن در شهرهایی که نرخ باروری بیش از ۲.۵ نباشد، باید به میزان هر فرزند زیر ۲۰سال تا ۲۵درصد افزایش پیدا کند و سقف تسهیلات مدنظر این قانون تا 4فرزند یعنی 100درصد افزایش، باید اعمال شود. همچنین دوره زمانی بازپرداخت این قانون به ازای هر فرزند 2سال افزایش پیدا می‌کند و تا 10سال (به ازای 5فرزند) قابل افزایش است.
با فرض استفاده یک خانواده 6نفره تهرانی با 4فرزند زیر 20سال از این قانون، مبلغ وام خرید و جعاله دریافتی آنها به یک میلیارد و 920میلیون تومان می‌رسد و در شرایط عادی باید ماهانه 35میلیون تومان قسط بپردازند.
اینکه یک خانواده معمولی که نیازمند خرید مسکن مصرفی است، قادر به پرداخت این اقساط نباشد، امر روشنی است؛ اما سیدمحسن فاضلیان، معاون امور اعتباری بانک مسکن درباره متناسب نبودن این اقساط با وضعیت درآمدی خانوارها چند نکته مطرح می‌کند که توجه به آنها می‌تواند راهگشا باشد.
نکته اول این است که نرخ سود این تسهیلات با نرخ سودی که بانک‌ها به سپرده بانکی می‌پردازند یکسان است و اگر به فرض معادل مبلغ در بانک سپرده شود، سود دریافتی آن از میزان اقساط بیشتر
خواهد شد.
نکته دوم اینکه بانک مسکن در تعیین نرخ سود تسهیلات اختیاری ندارد اما با پلکانی کردن بازپرداخت کمک می‌کند که اقساط سال‌های اول تعدیل شود و خانواده فشار کمتری تحمل کند.
به‌گفته فاضلیان، در مدل پلکانی میزان اقساط پرداختی برای این وام حدودا 2میلیاردی، بین ۱۵ تا ۲۰میلیون تومان خواهد بود.
نکته دیگر این است که این تسهیلات به‌عنوان حمایت در تأمین مالی خرید مسکن پرداخت می‌شود و حمایت مدنظر قانون، تأمین بخشی از ارزش مسکن برای خانوارهای پرجمعیت بوده است.
مسئله غیرقابل‌انکاری که در مورد وام خرید و جعاله مسکن با استفاده از اوراق تسه وجود دارد، این است که اساساً این تسهیلات برای اقشار متوسط رو به بالا طراحی شده که هم بنیه مالی تأمین بخش بزرگ‌تر ارزش معامله را دارند و هم از پس بازپرداخت اقساط وام برمی‌آیند وگرنه اقشار متوسط رو به پایین که میانگین کل درآمد ماهانه آنها هم به مبلغ قسط این تسهیلات نمی‌رسد، اصلاً قدرت استفاده از چنین تسهیلاتی را برای خرید مسکن ندارند.
مسئله‌ای که از منظر بازار می‌توان در مورد تسهیلات جعاله و خرید مسکن 2میلیارد تومانی تهرانی‌ها  مطرح کرد این است که نرخ سود مؤثر این تسهیلات با احتساب خرید 380میلیون تومان اوراق تسه، به‌مراتب بالاتر از 23درصد است اما از آنجا ‌که شتاب تورم بازار مسکن حدود 30درصد بالاتر از میانگین شتاب تورم عمومی است، بعد از چند سال، ارزش مسکن خریداری شده با این وام از کل مبلغ وام و سود متعلقه بیشتر خواهد شد.