تازه‌ترین روایت از ارزانی مسکن در تهران

وزارت راه و شهرسازی گزارشی از وضعیت قیمت مسکن شهر تهران در شورای‌عالی مسکن ارائه داده که نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت مسکن پایتخت در شهریور امسال 0.6درصد کاهش پیدا کرده است. البته این رقم، برایند تغییرات قیمت در کل مناطق 22گانه تهران بوده که قیمت آنها بین مثبت9.6 تا منفی11.8درصد متغیر است. اگرچه نتیجه کلی این آمارها، بر کاهش جزئی میانگین قیمت مسکن در شهریورماه حکایت دارد اما در شهریورماه میانگین قیمت در 12منطقه تهران افزایشی بوده که در برخی موارد رکورد افزایش آن نسبت به شرایط عادی و حتی نسبت به دوره رونق بالاتر است. در وضعیت فعلی بازار مسکن، کسادی و رکود به‌گونه‌ای است که فروشندگان جز با تخفیف جذاب قادر به فروش ملک خود نیستند؛ اما اصل ماجرای این رشدهای چشمگیر در برخی مناطق چیست؟
اگر از منظر کلی به کاهش 0.6درصدی قیمت مسکن تهران در شهریور1402 نگاه کنیم، این کاهش قیمت، هیچ اتفاق خاصی محسوب نمی‌شود. به‌خصوص که بازار مسکن حتی در دوره‌های صعودی نیز به‌صورت مقطعی شاهد کاهش چنددرصدی قیمت‌ها بوده است؛ اما این کاهش‌های مقطعی هرگز روند بلندمدت را تغییر نداده است.
در آمارهای وزارت راه، بیشترین افزایش قیمت مسکن در شهریورماه به مناطق 11، 12 و 7 اختصاص داشته که به ترتیب 9.6درصد، 9.4درصد و 8.2درصد افزایش پیدا کرده و در مقابل، رکورد بیشترین کاهش قیمت نیز مربوط به مناطق 22، 18و 13 بود که به‌ترتیب معادل 11.8درصد، 9.7درصد و 9.4درصد کاهش یافته است.
همچنین طبق این آمار، قیمت مسکن در منطقه‌یک تهران معادل 4.9درصد رشد کرده اما در منطقه2 حدود 8.4درصد و در منطقه3 بالغ‌ بر 7.4درصد کاهش داشته است. جدا از نقد بزرگی که به این گزارش آماری و میانگین آن وارد است، وزارت راه و شهرسازی مدعی است که سرعت گرفتن نهضت ملی مسکن از عوامل اصلی روند کاهشی قیمت مسکن در شهر تهران بوده که رد یا اثبات آن با توجه به وضعیت فعلی بازار امکان‌پذیر نیست؛ به‌خصوص که براساس تجربه قبلی در دوران رونق و رکود مسکن، این بازار بعد از هر دوره جهش قیمت و رکود تورمی، تا مدت زیادی کم‌معامله و کساد است و معاملات آن به ‌گونه‌ای است که آمارهای آن نمی‌تواند ملاک تحلیل بازار باشد.
باید توجه داشت که مسکن یک کالای بسیار ناهمگن است و قیمت‌گذاری 2واحد از آن می‌تواند به‌شدت متفاوت باشد؛ ازاین‌رو در بازار راکد امسال که برخی از مشاوران املاک می‌گویند حتی در 6‌ماه نیز یک معامله انجام نداده‌اند، مقایسه معاملات محدود یک‌ماه منطقه با ‌ماه دیگر، به‌احتمال‌ زیاد نتیجه غیرمعقولی خواهد داشت که در آمارهای فعلی در قالب رشدهای 9.6 تا 8.2درصدی در 3منطقه پیش‌رو و افت‌های 11.8 تا 9.4درصدی در مناطق عقب‌مانده از بازار مشهود است.
متولیان حوزه مسکن می‌توانند این آمارها را برای هر مقصودی تفسیر کنند؛ اما واقعیت این است که در بازار فعلی، حتی اگر قیمت عرفی مسکن در هر منطقه کاهش نداشته باشد، معاملات خرید و فروش با تخفیف جذاب نسبت به قیمت‌های رایج بازار انجام می‌شود و این اتفاق، جزئی از ذات بازارهای درگیر با رکود است. همانگونه که در دوره‌های اصلاح بورس، کسانی که نیازمند نقدینگی هستند حاضر می‌شوند سهام خود را زیر قیمت پایانی و ارزان‌تر از ارزش بازار سهام بفروشند، در بازار مسکن نیز فروشندگان ناچار به ارزان‌فروشی هستند.
واقعیت این است که در بازار فعلی مسکن، کسی که نیازمند نقدینگی نباشد، دست به فروش ملک نمی‌زند؛ اما کسی که پای فروش می‌آید هرگز نمی‌تواند خریداری پیدا کند که ملک را حدود 10درصد بالاتر از قیمت یک‌ماه پیش بخرد مگر اینکه کیفیت و ارزندگی ملکی که می‌فروشد، بیش از 10درصد بهتر از ملکی باشد که در‌ ماه قبل در همان منطقه فروخته شده و حالا مبنای آمارهای وزارت راه قرار گرفته است.