خداحافظی آرام با قولنامه ها

فاطمه عسگری نیا-روزنامه‌نگار

«طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از سال1395 با نام طرح «ارتقای اعتبار اسناد رسمی» از سوی 17نماینده با قید یک فوریت تقدیم هیأت‌رئیسه مجلس شد. این طرح با هدف پیشگیری از فساد، زمین‌خواری، پولشویی و با هدف تامین امنیت اقتصادی پس از 2سال بحث و جدل در 6بهمن98 با اصلاحات کمیسیون قضایی تصویب شد و در نهایت با تغییر عنوان طرح به «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در 31اردیبهشت99 در مجلس به تصویب رسید، اما شورای نگهبان در تاریخ 23خردادماه99 به برخی موارد مطرح‌شده و موضوعات شرعی مترتب بر آن، ایراداتی وارد کرد. بعد از اصلاح این موارد، طرح برای تعیین‌تکلیف نهایی، در سال1401 به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. پس از حدود 7‌ماه از تاریخ ارسال طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام و بلاتکلیفی آن، در ششم تیرماه سال‌جاری، رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار با مسئولان عالی قضایی، طی بیانات مهمی، فرمان دادند تا طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب شود.

آنچه مقام معظم رهبری به آن اشاره کردند این بود که معاملات اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی صورت گیرد و اعتبار اسناد عادی غیرقابل‌قبول باشد. در واقع ایشان با اشاره به نظم اجتماعی بر مصلحت کشور تأکید کردند. امین‌حسین رحیمی، وزیر دادگستری با این توضیح درباره ضرورت اجرای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌گوید: «مصلحت کشور ایجاب می‌کند به اعتبار اسناد رسمی برگردیم تا مردم از این به بعد معاملات خود را به‌صورت رسمی انجام دهند؛ در این صورت اصلا حقی از کسی ضایع نمی‌شود.»به‌گفته او اگر معاملات راجع به اموال غیرمنقول از طریق سند رسمی انجام شود، به یک فرد بیشتر قابل فروش نیست؛ این در حالی است که به‌خاطر اعتبار اسناد عادی درخصوص اموال غیرمنقول ما امروز شاهد طرح دعاوی بسیاری در دادگستری و کلاهبرداری‌هایی با این مضمون هستیم؛«اعتبار اسناد رسمی و عادی در قانون پیش‌فروش ساختمان قابل مشاهده است؛ فروش یک ملک به چند نفر مصداق این سخن است.»صفدر کشاورز، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم به همشهری می‌گوید: «رواج نقل و انتقال عادی املاک در کشور، وجود اسناد مشاعی، اسناد اصلاحات ارضی و نداشتن اسناد مالکیت، در نتیجه گسترش نقل و انتقالات عادی به‌وجود آمده است.» به‌گفته او، از آنجا که قالب نقل و انتقالات توسط اشخاص غیرحرفه‌ای و فاقد تحصیلات حقوقی انجام می‌گیرد، اکثرا دچار مشکل و ایراد می‌شوند؛«‌مشکلات وجود اسناد عادی و نقل و انتقال عادی آنقدر گسترده است که خود منشأ بسیاری از مشکلات دیگر شده است. طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با 3هدف مهم ساماندهی تنظیم اسناد عادی، ساماندهی مشاورین املاک و تسهیل صدور اسناد مالکیت و املاکی تصویب شده است.»

طرح الزام به ثبت رسمی
 براساس این طرح، کلیه عقود و معاملات راجع به حقوق، عین و منافع اموال غیرمنقول ثبت شده از قبیل انتقال مالکیت، رهن و اجاره برای مدت بیش از 2سال، پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه موارد مذکور باید که  در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسند، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد و فقط کسی مالک ملک است که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون سازمان نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا ملک به‌طور رسمی به او منتقل شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

مزایای اجرای این طرح؟

این طرح حامی مالک و مستأجران نیز هست. از آنجا که اخذ کد رهگیری در قالب مبایعه‌نامه‌های مشاوران املاک دیگر وجاهت قانونی ندارد ثبت هرگونه قرارداد رهن و اجاره مدتی است در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام می‌شود و در صورت تخلف هر یک از طرفین از مفاد قرارداد، دیگر لازم نیست شاکیان برای حل مشکل خود به شوراهای حل اختلاف مراجعه کنند بلکه مدیریت همان دفتر اسناد رسمی می‌تواند به‌عنوان حَکم نسبت به حل این مشکل اقدام و حتی تا مسدود کردن حساب‌های بانکی مالک یا مستأجر تعیین تکلیف  کند.

براساس طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمام نقل و انتقالات مالکیتی با هر عنوانی اعم از صلح، هبه و مبایعه‌نامه باید در سامانه ثبت اسناد که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعبیه می‌شود، مندرج شوند.

یکی از اقدامات مجرمانه رایج به واسطه اعتبار داشتن اسناد عادی مربوط به کلاهبرداری‌ها در حوزه پیش‌فروش‌های ساختمانی و نقل و انتقالات ملکی است؛ در نتیجه این فرایند، به کرات مشاهده می‌شود که افراد مجرم و کلاهبردار با تنظیم اسنادی عادی نظیر مبایعه‌نامه، یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند اما با اجرایی شدن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دیگر این قبیل اقدامات مجرمانه ممکن نیست.

به واسطه معتبر بودن اسناد عادی، شاهد وقوع متکثر جرائمی نظیر انتقال مال غیر، جعل امضا و اثرانگشت و انتقال اراضی کشاورزی و باغات در روستاها و مناطق حاشیه شهری هستیم که بدون تردید با تصویب طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از وقوع بسیاری از این جرائم پیشگیری می‌شود.

با اجرایی شدن این طرح تمامی دارندگان اسناد عادی به‌مدت 4سال‌ونیم وقت دارند اسناد عادی خود را اعم از اسناد ارضی کشاورزی، باغات، املاک و... به سند رسمی تبدیل کنند.

منتفع اصلی این طرح مردم هستند. یکی از مهم‌ترین مزیت‌های اسناد رسمی این است که این اسناد نزد مأمور رسمی حاکمیت که مورد اعتماد نظام، حاکمیت و قوه‌قضاییه است(سردفتر و دفتریار) تنظیم می‌شود. سردفتر برای تنظیم یک سند استعلام مالکیت اسناد، احراز هویت و صحت‌سنجی‌های مختلفی را انجام می‌دهد و بسیاری از مشکلات مانند دریاخواری، کوه‌خواری، جنگل‌خواری، زمین‌خواری، پولشویی، کلاهبرداری، فروش مال غیر و... که بارها مقام معظم رهبری در فرمایشات خود نسبت به این مطالب ابراز نگرانی کردند را از بین می‌برد.



آمادگی دفاتر اسناد رسمی برای اجرای فرمان مهم

علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران به همشهری می‌گوید:‌ همه دفاتر اسناد رسمی کشور برای اجرای فرمان مقام معظم رهبری درخصوص طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آماده‌اند.
او با بیان اینکه رهبر معظم انقلاب با حکم تاریخی و هوشمندانه خود در هفته قوه قضاییه امسال حجت را بر همه تمام کردند، ادامه می‌دهد: «به‌عنوان نماینده دفاتر اسناد رسمی فرمان رهبری معظم را به فال نیک می‌گیریم.»
به‌گفته او، آسیب‌های ناشی از اسناد عادی در جامعه همواره یکی از دغدغه‌های مهم مسئولان نظام جمهوری اسلامی و آحاد مردم بوده و هست و ضرورت داشت نظام این موضوع را یک‌بار برای همیشه روشن کند تا مردم هم در تنظیم اسناد تکلیف خود را بدانند: «اگر‌چه نمایندگان مجلس شورای اسلامی در قالب طرحی به‌موقع نسبت به آسیب‌شناسی اسناد عادی با هدف اعتبارزدایی از اسناد عادی اقدام کردند و آن‌را مورد تصویب مجلس شورای اسلامی قرار دادند، اما پس از ایرادات شورای نگهبان و رفت و برگشت‌های متعدد بین مجلس و شورای نگهبان، در نهایت مقرر شد تا مجمع تشخیص مصلحت نظام، تکلیف نهایی طرح را مشخص کند.»مسئولان دفاتر اسناد رسمی معتقدند ترویج اسناد عادی یکی از سرمنشأهای فساد در کشور است؛ موضوعی که در برنامه تحول دستگاه قضا هم مورد توجه حجت‌الاسلام اژه‌ای قرار گرفته است: «‌در حال حاضر 8500دفترخانه با 16هزار حقوقدان در مقام سردفتر و دفتریار آماده اجرای منویات رهبری در این حوزه هستند. ما معتقدیم این طرح بسیاری از مشکلات موجود مانند دریاخواری، کوه‌خواری، جنگل‌خواری، زمین‌خواری، پولشویی، کلاهبرداری، فروش مال غیر و... که بارها مقام معظم رهبری در فرمایشات خود نسبت به این مطالب ابراز نگرانی کردند را از بین می‌برد.»