معافیت مالیاتی برای قرارداد اجاره

احمد میر خدایی- روزنامه‌نگار

در جلسه دیروز مجلس، 2ماده دیگر از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی تصویب شد؛ موادی که براساس آنها، ضمن حذف معافیت‌های فعلی درآمد اجاره از مالیات، درآمد حاصل از واحدهای مسکونی اجاره داده شده به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی، اقشار کم‌درآمد و خانوارهای دارای 3فرزند و بیشتر مشمول معافیت 100درصدی مالیات بر درآمد اجاره خواهد شد. همچنین مبلغ وام ودیعه مسکن با تصویب ماده دیگر‌ این طرح با افزایش مقبولیت مواجه شده است.

معافیت سنتی موجران حذف شد
ماده 10طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی به اصلاح بندهای تبصره11 ماده53 قانون مالیات‌های مستقیم  اختصاص دارد و هدف آن تغییر معافیت‌های مالیات درآمد اجاره به‌عنوان ابزاری برای جهت‌دهی و ساماندهی بازار اجاره است. براساس این ماده، معافیت سنتی بازار اجاره که در قانون فعلی وجود دارد  براساس قوانین فعلی، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از ۱۰۰درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند و برای سایر واحدهای استیجاری، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است؛ اما با مصوبه دیروز مجلس، این بند قانونی کلا حذف شد و معافیت‌های درآمد اجاره به موارد دیگری اختصاص می‌یابد.‌

حمایت از مستأجران خاص
گرچه مجلس معافیت سنتی درآمد اجاره از مالیات را حذف کرده‌ اما همزمان با هدف حمایت از مستأجران خاص، امکان برخورداری از معافیت مالیاتی 100درصدی را در شرایطی فراهم آورده است. این مصوبه مجلس در تلاش است معضل عدم‌پذیرش خانوارهای پرجمعیت در بازار اجاره و شانس پایین‌تر خانوارهای کم‌درآمد و فقیر در یافتن واحدهای مسکونی استیجاری را با پیوست معافیت مالیاتی برطرف کند. مسئله‌ای که اگر با استفاده قاطعانه از ابزار مالیاتی همراه شود، می‌تواند توفیق بالایی داشته باشد.

افزایش وام ودیعه مسکن
نمایندگان مجلس در جلسه دیروز ضمن تصویب ماده11 طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی، با افزایش سقف مبلغ وام ودیعه مسکن موافقت کردند. این شاخص در سال‌جاری برای شهر تهران 200میلیون تومان، مراکز استان‌ها 150میلیون تومان، سایر مناطق شهری 100میلیون تومان و برای روستاها 40میلیون تومان تعیین شده است و طبق مصوبه مجلس در سال‌های آتی باید متناسب با تورم نقطه‌به‌نقطه اعلامی توسط بانک مرکزی افزایش پیدا کند. مصوبه مجلس برای افزایش قابل‌توجه وام ودیعه مسکن در حالی است که پیش‌ازاین مرکز پژوهش‌های مجلس توصیه کرده بود که این بند اصلاح شود. همچنین ضمن تعیین نکردن سقف فردی این تسهیلات، اولا روی شناسایی دقیق اقشار هدف وام ودیعه در آیین‌نامه تمرکز شود و دوما دامنه شمول و زمان این تسهیلات محدود شود. اگر وام ودیعه مسکن به یک امر دائمی با دامنه شمول بالا تبدیل شود، می‌تواند منجر به افزایش مستمر تقاضای ملک استیجاری ‌ و از این محل منجر به فشار بر قیمت اجاره شود. همچنین کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس توصیه کرده بودند برحسب استطاعت خانوارها و اقشار هدف این حمایت اجتماعی، از نرخ سود پلکانی استفاده شود. البته مجلس در تصویب این بند، به هیچ‌کدام از توصیه‌های کارشناسی این مرکز توجه نکرد.

چه کسانی از مالیات بر اجاره معاف هستند؟
براساس مصوبه اصلاحی مجلس برای تبصره11 قانون مالیات‌های مستقیم، موارد زیر مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر درآمد اجاره خواهند بود:
   درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده84 قانون مالیات‌های مستقیم از مالیات بر اجاره معاف است. (این رقم در سال1402 معادل 120میلیون تومان است.)
   درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره‌ای که می‌پردازد، مشمول تخفیف 100درصدی است.
   درصورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و‌‌فسخ نشدن قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد 2ساله مشمول 70درصد تخفیف و برای قرارداد 3ساله و بیشتر مشمول 100درصد تخفیف می‌شود.
   درصورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای 3فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی، سازمان بهزیستی یا خانوارهای 3دهک پایین درآمدی براساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مالکان این واحدها مشمول 100درصدتخفیف مالیات بر اجاره خواهند شد.
   واحدهایی که میزان اجاره‌بهای آنها حداقل 15درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه‌ای موضوع ماده9 این قانون (قیمت اجاره منطقه‌ای) باشد از 50درصد تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می‌شوند. آیین‌نامه اجرایی این جزء، توسط وزارت راه‌وشهرسازی تدوین می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد؛ اما از منظر اقتصادی میزان معافیت این بند یا میزان کسر درآمد ناشی از تخفیف 15درصدی هیچ تناسبی ندارد و بعید است که مورد استقبال بازار قرار گیرد.
   واحدهای استیجاری در مناطقی که براساس اعلام وزارت راه‌وشهرسازی دچار کمبود مسکن استیجاری هستند تا 5سال پس از اعلام کمبود مسکن، از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.