چراغ سبز وزارت راه به خریداران مسکن سرمایه‌ای

احمد میرخدائی- روزنامه‌نگار

افزایش وام خرید مسکن به 550میلیون تومان خبری بود که دیروز در حاشیه همایش بین‌المللی سواحل، بنادر و سازه‌های دریایی از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شد و رسانه‌ها به آن لقب خبر خوب دادند؛ اما همین خبر ظاهرا خوب به‌واسطه مطابقت نداشتن با سیاست‌های بانک عامل مسکن، بلافاصله قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه) در فرابورس ایران را با جهش 10درصدی مواجه کرد.
 به گزارش همشهری، متناسب نبودن سیاست‌های تأمین مالی مسکن در ایران ازجمله پرداخت وام خرید مسکن، یکی از حواشی قدیمی این حوزه است؛ اما در سال‌های اخیر با جهش چندده‌برابری قیمت مسکن و افول قدرت خرید نیازمند مسکن، عملا اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن به کمترین میزان رسیده و نه‌تنها گرهی از کار متقاضیان مصرفی مسکن باز نمی‌کند، بلکه با کمک به خریداران مسکن مصرفی و دارندگان اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه)، به داغ‌تر شدن تب تورم در بازار مسکن کمک می‌کند. در شرایط فعلی نیز، افزایش 37.5درصدی مبلغ وام مسکن و رساندن آن از 400میلیون به 550میلیون تومان، اگرچه در ظاهر بخش بیشتری از بار تأمین مالی خرید مسکن را از متقاضیان برمی‌دارد اما درواقع، بالاتر بردن هزینه وام و گران‌تر کردن مسکن، عملا سودی برای استفاده‌کنندگان به همراه ندارد.

   اقساط وام چقدر می‌شود؟
وزیر راه و شهرسازی در حاشیه همایش بین‌المللی سواحل، بنادر و سازه‌های دریایی، درخصوص مباحث مربوط به افزایش ۵۰درصدی وام خرید مسکن گفت: پیشنهاد افزایش وام مسکن به ۵۵۰میلیون تومان در حال بررسی است و احتمالا همین رقم نیز تصویب خواهد شد. با توجه به تورم 45.8درصدی یک‌سال گذشته و رشد 70 تا 90درصدی قیمت مسکن در این بازه زمانی که به سقوط قدرت خرید وام 400میلیون تومانی منجر شده است، وعده وزیر راه و شهرسازی برای افزایش مبلغ وام مسکن به 550میلیون تومان تحقق‌پذیر بوده و حتی کمتر از انتظارات است؛ اما اگر دوره بازپرداخت این تسهیلات افزایش پیدا نکند، می‌تواند از نظر بازپرداخت اقساط به‌خصوص در سال‌های اولیه، متقاضیان مصرفی را به‌زحمت بیندازد. در شرایط فعلی دوره بازپرداخت تسهیلات 400میلیون تومانی خرید مسکن(برای زوج‌های تهرانی) در بافت‌های معمولی 12سال با نرخ سود 22.5درصد و در بافت فرسوده 15سال با نرخ سود 21درصد است و متقاضیان این تسهیلات در بافت‌های معمولی باید ماهانه 8میلیون و 50هزار تومان و در بافت فرسوده 7میلیون و 320هزار تومان قسط بدهند. اگر با همین شرایط، مبلغ وام مسکن به 550میلیون تومان افزایش یابد، متقاضیان باید در بافت معمولی ماهانه 11میلیون و 76هزار تومان و در بافت فرسوده ماهانه 10میلیون و 68هزار تومان قسط بپردازند. جدا از اینکه این ارقام در مقایسه با میانگین درآمد خانوارهای تهرانی رقم بالایی محسوب می‌شود و می‌تواند تا 50درصد کل درآمد را ببلعد؛ قدرت این رقم در تأمین مسکن بسیار ناچیز است و به‌جز در موارد خاص یا خریدهای سرمایه‌گذاری، نمی‌تواند کمک مالی محسوب شود.

   هزینه دریافت وام مسکن
افزایش 37.5درصدی وام مسکن مستقیما به‌معنای افزایش 37.5درصدی تقاضا برای خرید اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه) است و همین مسئله کافی است تا تقاضا برای خرید این اوراق در فرابورس افزایش پیدا کند. اتفاقی که دیروز، بلافاصله پس از انتشار خبر افزایش وام مسکن رخ داد و به نوسان 10درصدی قیمت معامله این اوراق منجر شد. این اتفاق از یک‌سو به‌واسطه پیش‌بینی افزایش تقاضا توسط دارندگان اوراق و از سوی دیگر به‌دلیل ناتوانی بانک عامل مسکن در افزایش انتشار این اوراق رخ داده است؛ چراکه اوراق امتیاز مسکن در قالب سپرده‌گذاری منابع در بانک عامل مسکن به سپرده‌گذاران اختصاص می‌یابد و وقتی سپرده‌گذاری افزایش نیابد، انتظار و عرضه اوراق نیز رشد نخواهد داشت. 2سال پیش، قبل از افزایش 100درصدی وام مسکن و رسیدن آن به 400میلیون تومان(برای زوج‌های تهرانی) قیمت هر برگه از اوراق تسه در فرابورس ایران حدود 60هزار تومان بود؛ اما با جهش تقاضا با افزایش وام، قیمت این اوراق به ارقام بی‌سابقه‌ای رسید و در مقطعی از 140هزار تومان نیز گذشت. در این شرایط، بانک مسکن به‌ صورت مقطعی توانست با پرداخت نیمی از مبلغ وام، بدون نیاز به اوراق(از محل منابع داخلی) قیمت اوراق را تا محدوده 100هزار تومان کاهش دهد؛ اما همچنان بالانشینی قیمت اوراق ادامه پیدا کرد. دیروز صبح، هزینه دریافت هر میلیون وام مسکن حدود 167هزار تومان بود که بعد از خبر افزایش وام مسکن به 185هزار تومان رسید. به همین تناسب، هزینه وام 400میلیون تومانی از 66.9میلیون تومان به 74میلیون تومان افزایش یافت. با قیمت‌های فعلی اوراق تسه، هزینه دریافت وام 550میلیون تومانی مسکن برای زوج‌های تهرانی حداقل 100میلیون تومان است و البته به‌نظر می‌رسد بعد از تصویب و ابلاغ وام، در اثر فشار تقاضای اوراق، به ارقام بسیار بالاتری برسد. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر قیمت اوراق تسه بار دیگر به محدوده 140هزار تومان برسد، متقاضیان وام 550میلیون تومانی باید بیش از 150میلیون از مبلغ وام را صرف خرید اوراق کنند که در این صورت، قدرت خرید مؤثر این تسهیلات از 400میلیون تومان فراتر نخواهد رفت.

   قدرت خرید وام مسکن
چندماهی می‌شود که مراجع آماری، انتشار اطلاعات بازار مسکن را مشمول اصل محرمانگی کرده‌اند و دیگر آمارهای ماهانه این بازار توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر نمی‌شود؛ اما براساس بررسی‌های میدانی و رصد آگهی‌های فروش مسکن در سکوهای اینترنتی، میانگین قیمت هرمترمربع مسکن شهر تهران در خوش‌بینانه‌ترین سناریوها در محدوده 60 تا 70میلیون تومان قرار دارد. با این حساب، دریافت‌کنندگان وام 550میلیون تومانی مسکن با احتساب هزینه 74میلیون تومانی دریافت وام و میانگین قیمت آپارتمان در تهران، می‌توانند 6 تا 8متر آپارتمان بخرند و اگر هزینه دریافت وام به 150میلیون تومان برسد، حداکثر مسکن قابل خریداری با وام به 5 تا 6.5متر می‌رسد. از منظر آماری، میانگین نسبت پوشش‌دهی وام مسکن 400میلیون تومانی در شرایط فعلی حدود 6.6درصد است و این نسبت با مبلغ جدید وام(با فرض ثبات قیمت مسکن) به 8.2درصد خواهد رسید. به‌عبارت‌دیگر، در شرایط فعلی متقاضیان خرید یک آپارتمان 75متری 15ساله در مناطق متوسط تهران برای استفاده از وام باید 4.5میلیارد تومان آورده داشته باشند و این رقم در صورت افزایش وام و با فرض ثبات قیمت مسکن به 4.4میلیارد تومان کاهش می‌یابد.

   گره‌گشایی از کار سرمایه‌گذاران
با تحقق وعده وزیر راه و شهرسازی و افزایش مبلغ وام مسکن، مابه‌التفاوت این وام در بهترین حالت به 150میلیون تومان(برای زوج‌های تهرانی) و ارقام پایین‌تر برای متقاضیان سایر نقاط شهری خواهد رسید. این مبلغ اگرچه نمی‌تواند گرهی از مشکل اغلب متقاضیان مصرفی باز کند اما برای متقاضیان سرمایه‌گذاری در مسکن یک فرصت خوب قلمداد می‌شود. یک متقاضی سرمایه‌گذاری، با احتساب تورم حدود 50درصدی باز هم برنده دریافت وام مسکن با سود بالای 30درصد است و می‌تواند با آورده‌ای معادل 70 تا 80درصد ارزش یک واحد مسکونی، مابقی آن را از محل دریافت وام مسکن و رهن دادن آپارتمان تأمین کند و در میان‌مدت و بلندمدت به سود قابل‌توجهی برسد. این مسئله، یکی از دلایلی است که کارشناسان، افزایش ناچیز وام مسکن را با وجود اینکه به نام مردم انجام می‌شود، یک اقدام مخرب علیه همان مردم قلمداد می‌کنند و خواستار راه‌اندازی لیزینگ مسکن یا افزایش قابل‌توجه رقم و دوره بازپرداخت وام مسکن برای متقاضیان مصرفی هستند.