گزارش
تحلیل اثر رشد نرخ دلار و نهاده‌های ساختمانی بر بازار مسکن در گفت‌وگو با دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان:
باید از تورم غیرمتعارف در بازار مسکن بترسیم
بازار مسکن در سال‌های اخیر با رشد روزافزون قیمت مواجه بوده و از ابتدای امسال این رشد شتاب بیشتری گرفته است. همزمان نبود قدرت خرید نزد بخش زیادی از مصرف‌کنندگان، بازار مسکن را با رکود مواجه کرده است. بخشی از آشفتگی بازار مسکن به رشد هزینه‌های ساختوساز برمی‌گردد که شرایط را در سمت عرضه مسکن نگران‌کننده کرده است. همشهری در گفت‌وگو با فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، بخشی از مشکلات تولیدکنندگان را بررسی کرده است.
وضعیت کنونی تولید مسکن از لحاظ میزان ساخت و هزینه تولید چگونه است؟
در بخش ساختوساز اتفاق جدیدی رخ نداده و وضعیت کمافی‌السابق نامساعد است. اگر آمارهای صدور پروانه ساخت را رصد کرده باشید می‌بینید که کاهش چشمگیری داشته و این نشان می‌دهد میل و انگیزه بخش خصوصی برای عرض‌اندام در حوزه تولید مسکن به واسطه بی‌ثباتی اقتصادی حاکم در کشور کاهش پیدا کرده و سرمایه‌گذاری در این حوزه به‌شدت به مخاطره افتاده است. ما قبلا هم این مخاطره را به واسطه سیاست‌های نامناسب و فضای کسب‌وکار آلوده‌ای که برای بخش خصوصی وجود داشت احساس می‌کردیم اما امروز این مخاطرات دوچندان شده و متأسفانه دوستانی هم که مسئولیت دارند تریبون‌ها را اشغال می‌کنند و به جای اینکه پاسخگوی مشکلات موجود یا به‌دنبال حل آنها باشند صحبت‌هایی را به ناصواب مطرح می‌کنند، علی‌الخصوص مصوبه اخیر مجلس درخصوص بیمه کارگران، بیش از پیش انگیزه و رغبت بخش خصوصی را برای ادامه تولید از بین برده است.
از نظر شما مشکل این قانون چیست؟
این قانون علاوه بر اینکه تهدیدی است برای جامعه کارگری و کارفرمایی، با شعارهای دولت انقلابی نیز در تعارض است.
چرا این مصوبه را تهدید علیه جامعه کارگری و کارفرمایی می‌دانید؟
ما خاک پای کارگران هستیم و حق آنهاست که بیمه شوند اما دوستان نمی‌خواهند بیمه چارچوب‌دار و واقعی را برای کارگران پوشش بدهند. من به ضرس قاطع به شما می‌گویم مصوبه اخیر مجلس درباره بیمه کارگران ساختمانی صدای شهرداری‌ها را هم بلند خواهد کرد. این مصوبه فرار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌دنبال خواهد داشت و ساخت و سازهای غیرمجاز را تشدید خواهد کرد.
اثر اقتصادی این مصوبه بر هزینه ساخت چیست؟
به موجب این مصوبه هزینه‌ای که باید به تامین اجتماعی پرداخت شود، در مناطق متوسط شهری نسبت به نرخ امروز بین ۵تا۱۰برابر (یعنی ۵۰۰ تا ۱۰۰۰ درصد) افزایش می‌یابد.
برگردیم به حوزه تولید، امسال به لحاظ آماری چقدر کاهش تولید داشته‌ایم؟
شهرداری اعلام کرده در 6ماه اول‌سال 47درصد کاهش صدور پروانه ساخت داشته‌ایم و این نشان می‌دهد 50درصد آمار ساخت پایین آمده، البته روند صدور پروانه ساخت 6ماه تا یک سال به طول می‌انجامد و اگر کسی 9ماه قبل شروع به‌کار کرده و امروز پروانه را دریافت کرده نباید جزو آمار امسال محاسبه شود. آمار امسال را باید 6ماه آینده محاسبه کنیم اما از لحاظ تمایل به ساختوساز کاهش محسوسی وجود دارد. ما کف جامعه هستیم و حقیقت را می‌بینیم. بسیاری از همکاران ما کنار نشسته‌اند؛ برخی به‌واسطه افزایش قیمت‌هایی که از سال98به این‌سو رخ داد سرمایه خود را از دست دادند و برخی هم با توجه به ریسک سرمایه‌گذاری و مشقت کار در شرایط کنونی رغبتی به تولید ندارند.
به بعضی از صحبت‌های مسئولان اشاره کردید که با واقعیت‌های بازار در تناقض است، به‌طور مشخص اشاره شما به چه مواردی است؟
به‌طور مصداقی اگر بخواهید می‌توانم در تمام زمینه‌ها مستند مثال بیاورم که مسئولان، کجا چه صحبت‌هایی را مطرح کرده‌اند که عملا آن اتفاق‌ها رخ نداده است؛ چه در حوزه مصالح و نهاده‌های ساختمانی و چه در حوزه قوانین و مقررات. به‌طور مثال بعد از اینکه ما اعلام کردیم قیمت سیمان بالا رفته وزیر صمت این موضوع را به کلی تکذیب کرد. از طرف دیگر رئیس انجمن سیمان هفته گذشته در گفت‌وگویی که در رادیو اقتصاد داشت، با سیاستی مشابه وزیر اعلام کرد قیمت سیمان افزایش نیافته اما تعدادی از کارخانه‌ها قیمت را ۳۵درصد بالا برده‌اند! ایشان به لحاظ صنفی در جایگاهی قرار دارد که اگر عدد و رقمی را مطرح کرد می‌توان آن را راستی‌آزمایی کرد. تولید مسکن زنجیره‌ای است، افزایش قیمت مصالح ساختمانی زنجیره‌ای است، اگر قیمت یک نهاده تولید افزایش پیدا کرد مطمئن باشید سایر نهاده‌های تولید هم زنجیروار افزایش قیمت پیدا می‌کنند؛ مثل همین امروز که ما می‌گوییم فولاد افزایش قیمت پیدا کرده یا مس که ماه گذشته ۲۰درصد افزایش نرخ داشته است. اعداد و ارقامی که ما اعلام می‌کنیم کاملا مشخص است، این اعداد را از بازار استخراج می‌کنیم چون داریم خرید می‌کنیم.
علاوه بر تورم بازار مصالح، هزینه ساختوساز امسال چقدر رشد داشته و ناشی از چه عواملی بوده است؟
بخش مهمی از رشد هزینه‌های ساخت به نهاده‌های تولید برمی‌گردد؛ اخیرا یک تکان در حوزه پتروشیمی هزینه ساخت را در نقاط مختلف کشور ۶ تا ۷درصد بالا برد. این تازه یک قلم از نهاده‌های تولید است بدون درنظرگرفتن سایر موارد مانند سیمان، مس، فولاد و دیگر هزینه‌ها مثل حملونقل.
آیا این افزایش هزینه روی گران‌شدن هزینه تولید مسکن دولتی هم اثرگذار است؟
در نهضت ملی مسکن، سال گذشته هزینه ساخت 4میلیون و ۵۰۰تومان به ازای هر مترمربع اعلام شد، این عدد امروز به متری ۶ میلیون و ۲۰۰هزار تومان در نقاط مختلف کشور افزایش پیدا کرده، یعنی ۳۷ درصد فقط در بخش مسکن دولتی افزایش قیمت و هزینه داریم. این تازه قیمتی نیست که دست مردم را بگیرد، قطعا مسکن نهضت ملی برای مردم کمتر از متری ۸ میلیون تومان تمام نمی‌شود. پس به لحاظ آماری در همین یک سال گذشته فقط در بخش مسکن دولتی ۳۰ درصد افزایش هزینه وجود داشته و دولت باید چاره‌اندیشی کند.
به‌طور جزء به جزء افزایش قیمت هر کدام از نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر چه میزان بوده است؟
در آبان ماه مس ۲۰درصد افزایش قیمت داشت، سیمان از ابتدای همین ماه در بخشی از کارخانه‌ها ۳۵درصد افزایش قیمت داشت. این اعداد در هر اقتصادی ویران‌کننده است و ما باید واقعیت‌ها را بپذیریم. در بحث حملونقل هم در همین ماه گذشته افزایش قیمت داشتیم. در مردادماه امسال در بعضی از مناطق کشور عوارض منتج به صدور پروانه ساختمانی بین ۱۰۰تا ۳۰۰ درصد افزایش پیدا کرد. مگر با این میزان رشد هزینه کسی دیگر می‌تواند ساختمان بسازد؟
به جز نهاده‌ها دیگر در چه حوزه‌ای افزایش قیمت داشته‌ایم؟
در بخش تولید مسکن، 4عامل تأثیرگذار است؛ زمین، نهاده‌های تولید، دستمزد و هزینه‌هایی که دستگاه‌های خدمات‌رسان دریافت می‌کنند. از ابتدای امسال زمین بالای ۳۰درصد افزایش قیمت داشته و در مناطق هدف یعنی مناطقی که برای ساختوساز مورد توجه بخش خصوصی بوده، مثل منطقه ۵تهران، این رشد قیمت به ۴۰ درصد هم رسیده است. در بخش هزینه‌های دریافتی شرکت‌های خدمات‌رسان برای انشعاب، یعنی شرکت‌های توزیع برق و آب هم با افزایش هزینه مواجه بوده‌ایم. همین اخیرا اعلام شد انشعاب گاز هم گران می‌شود، این هزینه‌ها از چه کسانی دریافت می‌شود؟ فعال و کارآفرین بخش خصوصی این هزینه‌ها و پول را باید از گرده مردم بیرون بکشند.
آیا بابت این افزایش هزینه‌ها به شما کمکی نشده است؟
از ابتدای امسال هیچ کمکی به بخش تولید نشده است. پلاستوفوم (یونولیت) که خود آقای وزیر گفت ۵۰۰درصد افزایش قیمت پیدا کرده چه کاری برای کاهش قیمتش انجام شد؟ من تولیدکننده می‌دانم 500درصد گران شده، وزیر می‌داند، شما هم می‌دانید و در رسانه منتشر می‌کنید، اما چه‌کسی باید مشکل را حل کند؟ به اعتقاد من هیچ برنامه عملیاتی مشخصی برای کنترل قیمت‌ها و پویایی اقتصاد نداریم و با این وضعیتی که بر اقتصاد مسکن کشور حاکم کردیم نباید انتظار داشته باشیم مسکن مناسب با شأن و جایگاه مردم کشور تولید شود. بعد دستگاه‌های سیاستگذار اعلام می‌کنند که می‌خواهیم مالیات بر عایدی سرمایه بگیریم. این مالیات بر عایدی سرمایه را هم بخش خصوصی فردا از گرده مردم می‌کشد و به شکل مالیات تحویل می‌دهد.
تورم و نرخ ارز در این میان چه نقشی ایفا کرده‌اند؟
ما از خرداد امسال اعلام کردیم که در حوزه مسکن تورم در پیش داریم ولی دوستان گفتند نداریم اما امروز مشخص شده که داریم. در ماه‌های آینده هم کماکان تورم در بازار مسکن خواهد بود و باید بترسیم از تورم غیرمتعارف که شاید در ماه‌های آینده رخ دهد. هنوز دپوی کارخانه‌های تولیدی تمام نشده، وقتی تمام شد باید با قیمت جدید و دلار ۳۸ هزار تومانی تولید کنند و این هزینه‌ها را بیش از پیش افزایش خواهد داد.
پیش‌بینی شما از وضع تولید مسکن در ادامه سال چیست؟
با وضعیتی که برای دلار ایجاد شده و کاهش ارزش پول ملی و شرایط حاکم بر اقتصاد کشور به‌طور قطع تولید مسکن کاهش بیشتری خواهد داشت. تولید مسکن کار بسیار پرریسک و پرمشقت و یک روند زمان‌بر دوساله است. وقتی ریسک در این بازار افزایش پیدا کرده بخش خصوصی می‌داند که اگر پولی در این بازار ریخت، برگشت سرمایه‌اش سخت می‌شود. وقتی ۳۰درصد افزایش نرخ دلار رخ داده یعنی همین امروز سرمایه‌ای که بخش خصوصی در دست دارد، ۳۰ درصد کاهش پیدا کرده و وقتی سرمایه بخش خصوصی ۳۰درصد کم شود به‌معنای این است که قدرت خلق پروژه 30درصد کمتر شده است
.
اثر این کاهش ساختوساز را بر بازار مسکن چه می‌دانید؟
بازار مسکن یک بازار کاملا اقتصادی است و عرضه و تقاضا، بازیگران اصلی این حوزه هستند. ما با کاهش تولید مسکن مواجه هستیم و هر کالایی هم که تقاضا برای آن وجود داشته باشد و با کمبود آن مواجه باشیم شک نکنید که تورم درون آن ایجاد خواهد شد. بنا بر آخرین آماری که مرکز پژوهش‌های مجلس اعلام کرده ما امروز 5میلیون واحد مسکونی کمبود داریم که به اعتقاد من میزان کمبود از این رقم بالاتر است. این در حالی است که بخش خصوصی در خوش‌بینانه‌ترین حالت سالانه می‌تواند 300هزار واحد مسکونی بسازد. با شرایط دشواری که برای فعالیت بخش خصوصی ایجاد شده این کمبود ادامه می‌یابد، تورم ایجاد می‌کند و شاید رکود را هم تشدید کند. شرایط رکودی هم به این دلیل است که قدرت نقدینگی مردم طی این سال‌ها به نحو مطلوبی پوشش داده نشده است.
وزیر جدید راه و شهرسازی تلویحا تولید 4میلیون مسکن را دشوار دانسته، آیا این موضوع می‌تواند باعث افزایش توجه به رفع مشکلات بخش خصوصی شود؟
من اعتقاد دارم که تقویت بنگاه‌های بخش خصوصی بهترین عامل در تولید مسکن است. اگرآمارهای دهه90 را چک کنید می‌بینید هرگاه شرایط مناسبی را برای بخش خصوصی مهیا کرده‌اند تولید مسکن در کشور افزایش پیدا کرده است. یادمان باشد که در طول سال‌های 86تا 92به‌طور متوسط 120میلیون مترمربع ساختوساز در سال انجام می‌شد و بین 650تا 700هزار دستگاه واحد مسکونی در سال توسط همین بخش خصوصی تولید می‌شد، امروز این عدد در خوش‌بینانه‌ترین شرایط رسیده به 300هزار واحد و این نشان می‌دهد که یک جای کار ما ایراد و نقص فنی دارد. این نقص فنی از بخش خصوصی نیست، ناشی از سیاستگذاری‌های کلان است. مصداق آن این است که مجلس مصوب کرده بانک‌ها در قالب پرداخت تسهیلات 360هزار میلیارد برای نهضت ملی مسکن تزریق کنند. شما استعلام کنید ببینید کدام یک از بانک‌ها به تعهداتشان در این زمینه عمل کرده‌اند؟
یعنی هیچ بانکی به تعهداتش عمل نکرده؟
البته بانک مسکن تقریبا به تعهدات خود عمل کرد اما سایر بانک‌ها عمل نکرده‌اند که نشان می‌دهد بانک‌ها حتی در زمینه تامین سرمایه و تقویت قدرت نقدینگی بخش خصوصی هم نتوانسته‌اند اقدام مؤثری انجام بدهند تا جایی که الان صدای نمایندگان مجلس هم بلند شده است. آمار تولید مسکن مهر، صرف‌نظر از اینکه این پروژه موافقان و مخالفانی داشت، به‌عنوان یک منبع و دیتا قابل استخراج و قابل استناد است. اگر به آمار تولید مسکن مهر توجه کنیم می‌بینیم در همان سال‌ها 50درصد مسکن مهری را که دولت برنامه‌ریزی کرد بخش خصوصی در قالب خودمالکی تولید کرد، در این بخش دولت فقط تسهیلات داد اما الان همان تسهیلات را هم به بخش خصوصی نمی‌دهند.
در ابتدای گفت‌وگو به سیاست‌ورزی‌هایی اشاره کردید که فضای کسب‌وکار را برای بخش خصوصی پرمخاطره کرده است، در این زمینه بیشتر توضیح می‌دهید؟
اپلیکیشن‌ها و فناوری در جهت توسعه و برنامه‌های زیربنایی تهیه می‌شوند. اخذ یک مجوز پروانه ساختمان در دیگر کشورها یک‌هفته‌ای انجام می‌شود اما در ایران در خوش‌بینانه‌ترین حالت بین 6ماه تا یک‌سال طول می‌کشد. خود آقای زاکانی یک‌بار اعلام کرد که صدور پروانه ساخت بین 6تا 9ماه زمان می‌برد. فعال بخش خصوصی که می‌خواهد دستش در جیب خودش باشد و کارآفرینی کند، 6ماه تا یک سال باید خودش، سرمایه‌اش و عمرش در دالان‌های سازمان‌ها و نهادهای مختلف تلف شود. اگر این یک سال به یک هفته کاهش پیدا کند، منِ بخش خصوصی ظرف یک‌سال یک پروژه را خلق می‌کنم، سال دوم آن را به بهره‌برداری می‌رسانم و سال سوم با بازگشت سرمایه می‌توانم پروژه جدیدی تعریف کنم ولی وقتی یک سال پول و سرمایه و زندگی و نیروی کار من در پروسه اخذ یک برگ مجوز قفل می‌شود. البته نباید شهرداری را به تنهایی مقصر دانست، در این زمینه سازمان نظام مهندسی و شرکت‌های توزیع نیروی برق و آبفا هم برای خودشان بوروکراسی دست و پاگیری دارند و بد حادثه این است که دلیل وجودی اینها فراموش شده است. من به ضرس قاطع می‌گویم دستگاه‌هایی که الان به‌عنوان نهادهای حاکمیتی در امر تولید مسکن مسئولیت دارند، دلیل وجودی خود را فراموش کرده‌اند.
چه سیاست‌های مشوقانه‌ای می‌تواند بر روند تولید مسکن اثر مثبت داشته باشد؟
سیاست‌های مالیاتی و تسهیلات بانکی می‌تواند اهرم خوبی برای بخش تولید باشد. بانک مسکن گفت هرکسی در قالب نهضت ملی بخواهد تسهیلات بگیرد می‌تواند از تسهیلات 18درصدی استفاده کند، اما بخش خصوصی اگر الان بخواهد تسهیلات بگیرد هزینه‌اش بالای 24درصد است، چرا باید به این شکل باشد؟ مگر نه این است که برنامه دولت تولید مسکن است؟ چرا باید در حوزه تولید مسکن هزینه تسهیلات 18درصد باشد و در دیگر صنایع تسهیلات با نرخ سود 15درصد ارائه شود؟ آیا اولویت دولت حوزه مسکن هست یا نیست؟ اگر هست پس نباید بالاترین نرخ سود تسهیلات برای حوزه مسکن باشد. نباید بالاترین هزینه‌ای که برای سود تسهیلات پرداخت می‌شود از سوی فعالان حوزه تولید مسکن باشد. یا اینکه دولت به جای اینکه خود نقش پیمانکار را ایفا کند بهتر است بنگاه‌ها و انجمن‌های انبوه‌سازی را تقویت کند تا بخش خصوصی بازیگر اصلی حوزه تولید باشد و دولت فقط نقش تسهیل‌گری و سیاستگذاری را ایفا کند.
دولت درحوزه تسهیل‌گری چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
بزرگ‌ترین مالک زمین در ایران دولت‌ها هستند. زمین 50درصد در هزینه تمام‌شده مسکن دخیل است. پیشنهاد ما به دولت این است که زمین‌های خود را به بخش خصوصی واگذار کند و خود بر روند کار نظارت داشته باشد. انجمن‌ها در سراسر کشور فعال هستند، دولت می‌تواند زمین‌هایش را در سراسر کشور به انجمن‌ها واگذار کند و این انجمن‌ها با همکاری افرادی که می‌شناسند و می‌دانند که اهل این کار هستند، بحث شهرک‌سازی را تقویت کنند.
اخیرا دولت اعلام کرده می‌خواهد زمین به مردم بدهد تا مسکن ویلایی بسازند، نظرتان چیست؟
خدا عمرشان بدهد، خیلی هم کار خوبی است اما دولت نباید این کار را مستقیم به مردم واگذار کند، این کار باید در قالب یک برنامه مشخص و با همکاری بخش خصوصی شهرک‌های اقماری و غیراقماری تاسیس کند. این می‌شود تسهیل شرایط، این می‌شود سیاست مشوقانه، بخش خصوصی هم از این کار استقبال می‌کند. از سوی دیگر کنترل روی این کار بسیار راحت‌تر است؛ شما اگر یک میلیون قطعه زمین را به یک میلیون نفر واگذار کنید راحت‌تر کنترل می‌شود یا اینکه یک میلیون زمین بین 31انجمن استانی تقسیم شود و دولت بر کارشان نظارت کند؟ قطعا مدل دوم راحت‌تر کنترل می‌شود، قطعا در آن فساد رخ نخواهد داد و قطعا اگر فسادی رخ دهد قابل کنترل است، قطعا کار باکیفیت‌تر صورت می‌گیرد.
منظورتان این است که با واگذاری خرد زمین کیفیت ساخت پایین می‌آید؟
قطعا، اگر دولت این تعداد زمین را به مردم واگذار کند تشکیل سکونتگاه‌های ناامن و حاشیه‌نشینی دور از انتظار نیست. بروید سیاست‌های سال74درخصوص زمین را نگاه کنید، ما همه این سیاست‌ها را به شکل آزمون و خطا اجرا کرده‌ایم و نتایج آنها را پشت‌سر گذاشته‌ایم.
در همینه زمینه :
