دلایل آماری برای کنترل بازار اجاره

آمارهای رسمی وخامت اوضاع بازار اجاره را تأیید می‌کند و از رسیدن میانگین سهم اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارهای مستأجر تهران به حوالی 70درصد در اردیبهشت1401 حکایت دارد. به گزارش همشهری، تحولات اقتصاد کلان، تغییرات قیمتی بازار مسکن و تغییر سهم کالاهای اساسی در سبد مصرفی خانوارها شرایطی فراهم آورده که دیگر جایی برای اضافه شدن سهم اجاره از هزینه‌های خانوار وجود ندارد. به همین دلیل است که سیاستگذاری برای کنترل بازار اجاره قوت گرفته و بعد از مصوبه سران قوا مبنی‌بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مصوب 25 درصد در تهران و کلانشهرها و نرخ 20درصد در سایر نقاط شهری، کلیات طرح دوفوریتی مجلس برای کنترل بازار اجاره نیز به تصویب رسیده است که انتظار می‌رود تا زمستان امسال به‌صورت قانون ابلاغ شود.

در بازار اجاره چه خبر است؟
فشارهای تورمی و متناسب نبودن افزایش قیمت‌ها با رشد درآمدهای خانوار به‌خصوص در بازار اجاره، سبد مصرفی خانوارهای مستأجر را به‌شدت متأثر کرده و سهم قابل‌توجهی از درآمدهای سالانه آنها را به مصارف خاص، نظیر هزینه اجاره اختصاص داده است. بررسی آمار و ارقامی که مراجع رسمی از میانگین درآمد خانوارهای شهری به تفکیک استان و همچنین میانگین اجاره مسکن در مناطق مختلف کشور منتشر کرده‌اند، نشان می‌دهد: در سال1388 چنانچه یک خانوار از طبقه متوسط تهران می‌خواست یک آپارتمان متناسب با الگوی مصرف در مناطق متوسط پایتخت اجاره کند، باید 61درصد کل درآمد سالانه خود را صرف تسویه اجاره‌بهای مسکن خود می‌کرد. در ادامه، سهم 61درصدی هزینه اجاره از سبد مصرفی این خانوار در سال1388 به‌واسطه تبعات تحریم، جهش قیمت مسکن و رشد تورم تا سال1390 به 70درصد رسیده؛ اما در ادامه با راکد شدن بازار مسکن، آغاز روند ترمیم درآمدهای خانوار و روشن شدن چشم‌انداز رفع تحریم‌ها که به تک‌رقمی شدن نرخ تورم در اقتصاد ایران انجامید، سهم هزینه اجاره از سبد مصرفی این خانوار به 51درصد در سال1390 کاهش یافت. بعد از این اتفاق، افزایش شیب تورم و در ادامه بازگشت تحریم‌های ظالمانه با خروج آمریکا از برجام که به جهش 8برابر نرخ ارز و افزایش 7برابری قیمت مسکن منجر شد، سهم هزینه اجاره از سبد مصرفی این خانوار نیز در روند افزایش قرار گرفت و در اردیبهشت1400 دوباره به 70درصد رسید. با این حساب، سهم درآمد اجاره از سبد مصرفی مستأجران تهرانی در اردیبهشت امسال مانند سال1390 است؛ با این تفاوت که در شرایط فعلی، تورم نقطه‌به‌نقطه خوراکی‌ها در خردادماه امسال به رقم بی‌سابقه 81.6درصد رسیده و همین مسئله تنگنای معیشتی مستأجران را تشدید کرده است؛ به‌گونه‌ای که فشار هزینه اجاره را بسیار بیشتر از همه سال‌های قبل احساس می‌کنند.

روند انحطاط مالی مستأجران
بررسی‌های همشهری بر مبنای آمارهای رسمی حاکی از این است که در سال‌های پایانی دهه80، به‌واسطه فشار هزینه‌ای از محل تحریم، شوک ارزی، جهش تورم و رشد قیمت مسکن، سهم هزینه اجاره در سبد مصرفی خانوارهای مستأجر تهران به رقم بی‌سابقه 70درصد در سال1390 رسید؛ یعنی در این سال، مستأجران تهرانی به صورت میانگین باید بیش از دوسوم درآمد سالانه خود را صرف تأمین هزینه تأمین مسکن استیجاری می‌کردند. تفاوت آن دوره با شرایط فعلی این بود که خانوارها به‌خصوص در طبقه متوسط دارای سرمایه‌گذاری و ذخیره مالی بودند و می‌توانستند به‌صورت مقطعی ناترازی درآمد و هزینه را جبران کنند؛ اما در سال‌های پایانی دهه90، عملا طبقه متوسط به‌شدت با فشارهای اقتصادی مواجه شد و بخش قابل‌توجهی از خانوارهای این دهک‌ها به دهک‌های ضعیف‌تر سقوط کردند. در این وضعیت، خانوارهای مستأجر حتی قادر به تحمیل شرایط سال1390 نیز نخواهند بود؛ چراکه اولا ذخیره مالی و سرمایه کافی در اختیار ندارند و ثانیا سهم سایر اقلام مصرفی به‌خصوص خوراکی‌ها در سبد مصرفی آنها افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که برآوردها نشان می‌دهد با شرایط اردیبهشت امسال، بار دیگر سهم اجاره از هزینه خانوارهای متوسط تهران به مرز 70درصد رسیده است. بررسی‌های آماری مبتنی بر اطلاعات رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در دوره 5ساله 1390 تا 1395، میانگین رشد درآمد خانوارها بیش از تورم، قیمت مسکن و هزینه اجاره بوده و شرایط برای خوش‌نشینی مستأجران فراهم شده است؛ در نتیجه سهم هزینه اجاره از درآمد خانوارهای مستأجر از 70درصد در سال1390 به 51درصد در سال1395 کاهش یافت؛ اما از سال1395 به بعد، عملا کمترین میزان رشد مربوط به درآمد خانوارها بوده درحالی‌که نرخ تورم، قیمت مسکن و هزینه اجاره رشد شتابانی داشته‌اند.
در نتیجه این وضعیت، خانوارها مجبور بوده‌اند بیش از آنچه به درآمد آن اضافه شده، بابت هزینه تأمین مسکن استیجاری صرف کنند. در پایان این روند، در اردیبهشت1401، خانوارهای مستأجر تهرانی در شرایطی قرار گرفته‌اند که درآمد آنها به‌شدت کمتر از تورم دهه90 رشد کرده و عملا در برابر افزایش هزینه اجاره خلع سلاح شده‌اند.