قراردادهای اجاره خودکار تمدید می‌شود

برای سومین سال متوالی، قانونگذار به تمدید خودکار قراردادهای اجاره با قیمت مصوب رأی داده و بر این اساس، همه قراردادهای جاری در سال‌جاری، به‌صورت خودکار و با افزایش قیمت تا سقف نرخ مصوب (25درصد در تهران و کلانشهرها و 20درصد در سایر شهرها) معتبر خواهد بود. به‌گزارش همشهری، چندی پیش، وزارت راه و شهرسازی بسته‌ای برای کنترل بازار اجاره به دولت ارائه داد که بخشی از آن مانند مصوبه 2 سال اخیر ستاد مقابله با کرونا به تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مصوب مربوط می‌شد که البته اجرای آن به‌واسطه مغایرت با قوانین فعلی حوزه مالکیت و روابط مالک و مستأجر، نیازمند تصویب قانون جدید یا اصلاح قوانین موجود بود؛ اما به‌واسطه اینکه چنین پیشنهادی در طرح مجلس برای کنترل بازار اجاره نیز وجود داشت، وزارت راه و شهرسازی ترجیح داد برای تسریع در امور، اجازه اجرای کوتاه‌مدت این سیاست را از شورای‌عالی سران قوا بگیرد تا طرح مجلس به قانون تبدیل شده و راه را برای اجرای بلندمدت آن باز کند. جلسه شورای‌عالی سران قوا در شنبه‌شب گذشته، با این رویکرد، بسته پیشنهادی دولت برای بازار اجاره را تصویب کرد.

نحوه تمدید قراردادها
طبق ماده یک مصوبه کنترل بازار اجاره، همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به‌صورت خودکار و به‌مدت یک سال تمدید می‌شود. تغییر قیمت این قراردادها حداکثر به میزان نرخ‌های مصوب (25درصد در تهران و کلانشهرها و 20درصد در سایر شهرها) مجاز است و البته همانگونه که در تبصره این ماده نیز آمده، توافق مالک و مستأجر با نرخ‌های کمتر از نرخ‌های مصوب نیز بلامانع است. با این حساب، همه قراردادهای اجاره که تا تاریخ 30خرداد1401 تمدید نشده‌اند، درصورت تمایل مستأجر به تداوم سکونت، می‌تواند برای یک سال دیگر حداکثر با نرخ‌های مصوب تمدید شود.

سقف مجاز افزایش اجاره
در 2 سال گذشته، ستاد مقابله با کرونا که مصوبات آن به‌دلیل شرایط اضطراری بر همه قوانین موجود مقدم بود، سقف مجاز افزایش اجاره را در شهر تهران 25درصد، در کلانشهرها 20درصد و در سایر نقاط شهری 15درصد تعیین کرد. امسال نیز، با توجه به افزایش قابل‌توجه هزینه اجاره واحدهای مسکونی در فصل بهار و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال و همچنین با توجه به فرارسیدن فصل نقل‌وانتقال مستأجران و عدم‌تمکن مالی کافی جامعه مستأجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، سقف افزایش مجاز اجاره‌بها طبق پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تعیین شد. در بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای‌عالی سران قوا اعلام، سقف افزایش قیمت مجاز برای تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال۱۴۰۱ در شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵درصد و در سایر شهرها حداکثر ۲۰درصد تعیین شده است.

استثناهای تمدید خودکار
در ماده ۲ مصوبه کنترل بازار اجاره، 6مورد استثنا برای تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها مدنظر قرار گرفته که البته ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی همه این موارد، شورای حل اختلاف بوده و این مراجع قضایی مکلف‌اند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رأی اقدام کنند. نکته دیگر اینکه رسیدگی به اختلافات اجاره بین موجر و مستأجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مبتنی بر اطلاعات ثبت‌شده در سامانه کد رهگیری و سامانه ملی املاک و اسکان است. 6 استثنای تمدید قراردادهای اجاره به این شرح است:
1.درصورتی‌که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.
2.اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذیربط اقدام کرده باشد.
3.درصورتی‌که مستأجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به‌موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.
4.عدم‌پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستأجر
5.درصورتی‌که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره براساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.
6.درصورتی‌که مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تأیید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رأی مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.

سابقه سیاستگذاری بازار اجاره
دخالت مستقیم دولت و سیاستگذار در بازار اجاره به اوایل دوره شیوع کرونا برمی‌گردد. برای نخستین بار، در هشتم تیرماه1399 یک بسته سیاستی مداخله در بازار اجاره به تصویب ستاد ملی مقابله با کرونا رسید که بر اساس آن همه قراردادهایی که تا تاریخ تصویب این مصوبه هنوز تمدید نشده بودند، درصورت تقاضای مستأجر و موافقت او با میزان افزایش مصوب به‌صورت خودکار به‌مدت یک سال دیگر تمدید می‌شد و مراجع قضایی جز در موارد استثنا مانند بدرفتاری و عهدشکنی مستأجر، نیاز شخصی به ملک و فروش رسمی ملک امکان صدور حکم تخلیه نداشتند. 
در ادامه، این مصوبه بار دیگر در تاریخ 22خرداد1400 با تغییراتی برای یک سال دیگر تمدید شد. البته این بار پایبندی بازار به مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مصوب چندان زیاد نبود و عملا از زمستان1400 سقف قیمتی بازار اجاره کنار گذاشته شد درحالی‌که به‌واسطه تورم کالاهای اساسی و رشد هزینه معیشت، مستأجران در شرایط بسیار سختی قرار داشتند. به همین واسطه بود که وزارت راه و شهرسازی از اردیبهشت‌ماه به سمت احیای مصوبه 2 سال اخیر ستاد کرونا سوق پیدا کرد و عاقبت با ارسال بسته سیاستی بازار اجاره به دولت و بعدازآن شورای‌عالی سران قوا، عملا آن را احیا کرد.