افزایش هزینه اوراق تأمین مالی مسکن

آمارها نشان می‌دهد به‌دلیل رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن هزینه تامین مالی وام مسکن با رشد زیادی مواجه شده است. طبق آمار‌های موجود یک زوج تهرانی برای دریافت 480میلیون تومان وام مسکن باید 132میلیون تومان پرداخت کند. نرخ بهره مؤثر این اوراق هم‌اکنون به 26.5درصد رسیده است.
به گزارش همشهری، قیمت اوراق تسهیلات مسکن از نیمه دوم سال گذشته شروع به رشد کرد. این روند صعودی اگرچه درابتدای سال یک دور نزول کرد اما از اردیبهشت ماه دوباره شیب صعودی پیدا کرده و به‌طور مداوم در حال افزایش است. اهمیت نوسان قیمت این اوراق در این است که متقاضیان خرید مسکن برای دریافت وام مسکن ابتدا باید این اوراق را خریداری کنند و سپس با ارائه این اوراق به بانک مسکن وام خود را دریافت کنند.
اعتبار هر برگ از این اوراق معادل 500هزار تومان است یعنی برای دریافت یک وام 200میلیون تومانی متقاضی باید 400برگ از این اوراق را خریداری کند و با ارائه آن به بانک وام خود را دریافت کند. در چنین شرایطی هر چه نرخ این اوراق در بازار افزایش یابد هزینه تامین مالی مسکن افزایش می‌یابد.

رشد قیمت‌‌ها
اسفند ماه سال گذشته قیمت هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن به 170تا 180هزار تومان رسیده بود که این نرخ در فروردین ماه تا محدوده 75هزار تومان نزول کرد اما این روند چندان پایدار نبود و روند صعودی که از اردیبهشت ماه آغاز شده است از یک هفته پیش دوباره شتاب گرفته ‌ و طبق آخرین آمار‌ها هم‌اکنون قیمت اوراق تسهیلات مسکن به‌طور میانگین به 137هزار تومان رسیده است. هم‌اکنون بالاترین نرخ این اوراق مربوط به اوراق تسهیلات مسکن1401 است که دیروز به قیمت 138هزار تومان دادوستد شد و پایین‌ترین نرخ نیز مربوط به اوراق تسهیلات مسکن بهمن1399 است که به قیمت 135هزارو400تومان دادوستد شد. مهلت استفاده از این اوراق 2سال است. این افزایش نرخ به‌معنای آن است که هزینه تامین مالی مسکن و همینطور نرخ بهره مؤثر این اوراق افزایش یافته است.

افزایش نرخ بهره اوراق
هم‌اکنون بالاترین میزان پرداخت وام مسکن مربوط به زوجین در شهر تهران است که می‌توانند جمعا 480میلیون تومان وام مسکن در قبال خرید اوراق تسهیلات مسکن دریافت کنند. یک زوج تهرانی باید 960برگ اوراق تسهیلات مسکن را که ارزش هر برگ آن 500هزار تومان است، بخرند تا بتوانند وام 480میلیون تومانی دریافت کنند. بانک مسکن نرخ بازده پرداخت این اوراق را 17.5درصد برای یک دوره 12ساله تعیین کرده است. اما نکته اینجاست که خریداران باید هم‌اکنون برای خرید این اوراق  به‌طور میانگین 132میلیون تومان هزینه کنند تا بتوانند با ارائه این اوراق به بانک مسکن وام خود را دریافت کنند؛ در نتیجه نرخ بهره مؤثر این اوراق با افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن افزایش می‌یابد یعنی اینکه صرف‌نظر از 17.5درصدی که متقاضیان باید در یک دوره 12ساله پرداخت کنند باید مبلغی را نیز صرف خرید اوراق کنند که به افزایش نرخ بهره این اوراق منجر می‌شود که به نرخ بهره مؤثر معروف است. محاسبات همشهری نشان می‌دهد با افزایش قیمت این اوراق هم‌اکنون نرخ بهره مؤثر این اوراق به محدوده 26.5درصد رسیده است.

دلایل رشد هزینه وام مسکن
بررسی دلایل رشد قیمت وام مسکن نشان می‌دهد بخشی از دلایل رشد قیمت وام مسکن به افزایش تقاضا برای خرید اوراق بازمی‌گردد زیرا با افزایش سقف وام مسکن اکنون متقاضیان باید اوراق بیشتری را برای دریافت وام خریداری کنند. به‌طور مثال یک زوج در تهران اکنون برای دریافت وام مسکن باید 960برگ اوراق خریداری کند درحالی‌که سال گذشته باید نصف این میزان را خریداری می‌کرد. این موضوع به‌دلیل افزایش سقف وام مسکن بوده که به‌خودی خود به افزایش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن منجر شده است اما ماجرا به همین جا ختم نمی‌شود. برخی اطلاعات نشان می‌دهد حجم عرضه اوراق از بانک مسکن نیز نسبت به افزایش تقاضا رشد نکرده است. تنها عرضه‌کننده این اوراق بانک مسکن است که داده‌های موجود نشان می‌دهد حجم انتشار این اوراق را افزایش نداده است. هنوز به‌طور دقیق مشخص نیست چرا بانک مسکن اوراق جدید تسهیلات مسکن منتشر نمی‌کند اما برخی خبر‌ها نشان می‌دهد تفاهم‌های اولیه برای این کار با فرابورس ایران که محل مبادلات این اوراق است، انجام نشده است. دیروز خبرگزاری فارس به نقل از یک مقام بانک مسکن نوشت: تفاهم بانک مسکن و فرابورس به‌منظور خروج تقاضای سوداگرانه از این بازار به نتیجه خاصی نرسیده و قیمت اوراق از برگه‌ای 80هزار تومان در زمان تفاهم به 135هزار تومان رسیده است. با توجه به شرایطی افزایش هزینه تامین مالی مسکن به یک مانع بزرگ برای متقاضیان خرید وام مسکن تبدیل شده زیرا خریداران این اوراق باید بهره‌های سنگینی را برای خرید خانه پرداخت کنند.