تکرار سقف‌شکنی قیمت مسکن در تهران

بازار مسکن از منظر شاخص‌های اقتصادی همچنان با رشد قیمتی کمتر از نرخ تورم، در فاز تخلیه حباب قرار دارد؛ اما این مسئله نیز نتوانسته از سقف‌شکنی‌های مکرر قیمت آن جلوگیری کند.
به گزارش همشهری، اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که در بهمن‌ماه، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 30میلیون و 56هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 0.4درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل (نقطه‌به‌نقطه) 16.4درصد افزایش نشان می‌دهد درحالی‌که در این ماه، نرخ تورم ماهانه 2.1درصد و نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه 35.4درصد بوده است؛ یعنی باوجود تداوم رشد قیمت مسکن، قیمت این کالای سرمایه‌ای در مقایسه با نرخ تورم عمومی کشور 1.9درصد نسبت به ماه قبل و 19درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کمتر رشد کرده است که البته با توجه به جهش‌های قیمتی مسکن در سال‌های قبل، این کاهش رشد، به‌معنای تخلیه بخشی از حباب قیمت مسکن است. 

بقای رکود تورمی
آمارهای رسمی نشان می‌دهد باوجود رشد اندک اما پیوسته قیمت مسکن در شهر تهران که باعث شده میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به رقم بی‌سابقه بالای 33میلیون تومان برسد، همچنان بازار ازنظر تعداد معاملات وضعیت نامساعدی دارد و در بهمن‌ماه تعداد کل آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 8.5هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل 13.1درصد کاهش نشان می‌دهد. این تعداد هرچند نسبت به ماه مشابه سال قبل 117.8درصد افزایش نشان می‌دهد؛ اما هنوز فاصله بسیار زیادی با شرایط رونق بازار مسکن تهران دارد. برای فهم این نکته بد نیست این نکته یادآوری شود که میانگین تعداد معاملات مسکن تهران در شرایط عادی بازار از سال92تا 96 حداقل 14هزار معامله بوده است. نکته دیگر اینکه تعداد بنگاه‌های مشاور املاک مجوزدار در تهران تقریبا از مرز 12هزار بنگاه فراتر رفته و با حجم فعلی معاملات، به سرانه معامله هر بنگاه حتی به یک معامله در ماه هم نمی‌رسد.

جای خالی نوسازها
نکته هشدارآمیز آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران این است که از سال1392 تاکنون، سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت از کل معاملات بازار وارد یک روند نزولی شدید شده و از حوالی 59درصد در بهمن92 به 33.6درصد در بهمن1400 رسیده است. این شاخص نسبت به بهمن92 حدود 43درصد و نسبت به دی‌ماه امسال 5.8درصد کاهش نشان می‌دهد و از تضعیف شدید تولید مسکن و کاهش قابل‌توجه ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران حکایت دارد. در سایه افول سهم نوسازها از بازار، به سهم واحدهای مسکونی با قدمت بالاتر افزوده شده است. در این مورد، کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاری و گرایش آنها نسبت به خرید واحدهای با عمر بالاتر اما ارزان‌تر نیز بی‌تأثیر نبوده است اما علت اصلی این اتفاق همان افول تولید به دلایلی نظیر جهش هزینه ساخت و قیمت زمین بوده است.

نقشه عرضه و تقاضا در بازار بهمن‌ماه
بررسی معاملات مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه امسال 1400نشان می‌دهد: به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع، 57.4درصد از کل معاملات را به‌خود اختصاص دادند. همچنین 59.9درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و 46.7درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 2میلیارد تومان اختصاص داشته است. از نگاهی دیگر، در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 702.6میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن معادل 156.7میلیون ریال به منطقه 18تعلق داشته است. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن‌ماه نیز حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه5 با سهم 14.8درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده و منطقه20 با سهم 1.04درصدی از کل معاملات، کمترین قراردادهای مبایعه‌نامه را داشته است.

حمله تورمی به مستأجران ادامه دارد
باوجوداینکه تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه 19درصد کمتر از تورم عمومی کشور است، در بازار اجاره همچنان تنور تورم شعله‌ور است و آنگونه که آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد؛ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 48.4درصد و در کل مناطق شهری 52.2درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بی‌توجهی بازار به مصوبه 2سال پیش ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ تعزیری 25درصد در تهران و همچنین همراهی شورای حل اختلاف در صدور حکم تخلیه مستأجران، ازجمله دلایلی است که باعث شده بخشی از قراردادهای سررسید شده با نرخ‌های بسیار بالاتری نسبت به سال قبل به بازار عرضه شوند.