نقص فنی در موتور بازار مسکن

آمارهای رسمی از سرایت رکود تولید مسکن تهران به شهرستان‌ها حکایت دارد؛ در این میان، بررسی وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق 22گانه پایتخت و تعداد واحدهای پیش‌بینی شده در این پروانه‌ها نشان می‌دهد صنعت ساختمان مسکونی تهران در اغلب پایگاه‌های مسکن مصرفی و سرمایه‌گذاری با افول مواجه شده است.
به‌گزارش همشهری، نتایج طرح آمارگیری از پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهرداری‌های کشور نشان می‌دهد در بهار امسال، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده با 27.9درصد کاهش نسبت به فصل قبل به 37هزار و755فقره رسیده است. در مجموع این پروانه‌ها، برای احداث 103هزار و410واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده که این تعداد نیز نسبت به فصل قبل 24.6درصد کاهش نشان می‌دهد. آمارهای کشوری صدور پروانه ساختمانی نسبت به‌مدت مشابه سال قبل نیز 7.6درصد کاهش دارد و فقط تعداد واحدهای برنامه‌ریزی شده 1.2درصد افزایش نشان می‌دهد که این میزان رشد نیز نسبت به میزان افزایش‌های تجربه شده در فصل گذشته بسیار کمتر است.

نمای تولید مسکن در کشور
مرکز آمار ایران، تعداد کل پروانه‌های صادر شده در شهرداری‌های کشور را 37هزار و755فقره اعلام کرده که 27.9درصد کمتر از فصل گذشته(زمستان پارسال) است و نسبت به فصل مشابه سال قبل(بهار پارسال) نیز 7.6درصد کاهش نشان می‌دهد. 7.9درصد از پروانه‌های صادره مربوط به افزایش بنا و مابقی مربوط به احداث بنای جدید است؛ نکته قابل‌توجه اینکه از این منظر نیز تعداد پروانه‌های احداث بنای جدید نسبت به فصل قبل 28درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9.4درصد کاهش نشان می‌دهد.
به‌گزارش همشهری، از اوایل سال گذشته، با تشدید گرانی نهاده‌های ساختمانی و تداوم رشد قیمت زمین، عملا هزینه تولید ساختمان در شهر تهران به‌شدت افزایش پیدا کرد و کار به جایی رسید که انبوه‌سازان و سازندگان رغبت کمتری برای برنامه‌ریزی پروژه‌های جدید نشان دادند؛ درحالی‌که همزمان به‌دلیل ترقی قیمت مسکن در شهرستان‌ها و جذاب شدن حاشیه سود ساخت‌وساز، صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرستان‌ها با افزایش خوبی مواجه شد. در آن زمان، انبوه‌سازان معتقد بودند این رونق نیز دیر یا زود تابع رکود بازار مسکن تهران خواهد شد و رشد تولید مسکن در مناطق شهری خارج از تهران متوقف خواهد شد. بررسی آمارهای مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی در فصول زمستان و بهار نشان می‌دهد که این پیش‌بینی تقریبا درست از آب درآمده و گرانی تولید ساختمان، دامن سازندگان شهرستانی را نیز گرفته است.

نقشه تولید مسکن در پایتخت
استمرار رکود در ساخت‌وساز مسکونی پایتخت، بارزترین نکته‌ای که داده‌های مرکز آمار ایران بر آن دلالت دارد. براساس آمارهای رسمی، در بهار امسال 1399پروانه ساختمانی در شهرداری تهران صادر شده که این تعداد نسبت به فصل قبل(زمستان پارسال) 22.7درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته(بهار پارسال) 16.8درصد کاهش نشان می‌دهد. از سوی دیگر، براساس این آمارها در بهار امسال، درمجموع پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران برای تولید 11هزار و55واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده که این تعداد نیز نسبت به فصل قبل 17.2درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 13.8درصد کمتر است. یکی از نکات قابل‌تامل، اطلاعات مرکز آمار ایران است که در بهار امسال، سهم تولید مسکن شهر تهران از کل مسکن تولیدی در کشور به 10.7درصد رسیده که این رقم بی‌سابقه‌ترین رقم در طول دوره آمارگیری از صدور پروانه‌های ساختمانی محسوب می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم تولید مسکن تهران از تولید مسکن کشور از سال75 تاکنون در اغلب سال‌ها بالای 20درصد بوده و حتی رکود 39درصد نیز برای آن ثبت شده اما این رقم در سال1399 به 11درصد رسیده و حالا در فصل بهار1400 رکورد بی‌سابقه 10.7درصد برای آن ثبت شده است.

ثبت رکورد  رکود در منطقه5 تهران
بررسی برنامه‌ریزی برای تولید مسکن به تفکیک مناطق 22گانه تهران در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل حاکی از این است که رکورد بیشترین کاهش تولید به منطقه5 تهران تعلق دارد که همواره بورس مسکن تهران محسوب می‌شود و ضمن ثبت بیشترین معاملات خریدوفروش مسکن در این منطقه، ازنظر قیمت‌گذاری و تعیین تکلیف برای کلیت بازار نیز از جایگاه ویژه‌ای در بازار مسکن تهران برخوردار است و بخش قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌گذاری بازار را نیز جذب می‌کند؛ اما حالا آمارهای رسمی از سقوط 81درصدی برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید در این منطقه خبر می‌دهد. همچنین براساس آمارها، در منطقه یک تهران نیز که گران‌ترین منطقه تهران محسوب می‌شود و بیشترین تعداد از ساختمان‌های لوکس را در خود جای داده، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید 27درصد افت کرده است. از سوی دیگر، منطقه6 نیز به‌عنوان یک منطقه شاخص تجاری- اداری پایتخت، در برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید با سقوط 54درصدی مواجه شده است. در این میان در منطقه22 تهران به‌عنوان منطقه‌ای که انبوه‌سازی شرکتی و تعاونی‌سازی در آن رایج است، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید 34درصد رشد داشته است. البته براساس آمارها در 12منطقه تهران رشد تولید مسکن تجربه شده که از میان آنها منطقه7 با رشد 76درصد در صدر قرار گرفته و منطقه4 با رشد 7درصد در رتبه آخر قرار داشته؛ اما ضریب کاهش تولید مسکن در 10منطقه دیگر بیش از میزان رشد در سایر مناطق است و آمار میانگین شهر نیز با افت 13.8درصدی مواجه شده است.