تلاش بازار مسکن تهران برای خروج از تله رکود

یکی از شاخصه‌های معاملات مسکن شهر تهران در شهریور 1400این است که باوجود جهش تعداد معاملات، میانگین قیمت با جهش مواجه نشده و اختلاف میان تغییرات قیمتی در مناطق 22گانه از ارقام بالای 20درصد در ماه‌های گذشته و رقم 21.3درصد در مرداد به 13.2درصد در شهریور کاهش پیدا کرده است.
به گزارش همشهری، در شهریورماه؛ یعنی آخرین‌ماه از فصل رونق جابه‌جایی در بازار مسکن و اجاره، تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران 41.6درصد نسبت به مردادماه افزایش پیدا کرد؛ اما باوجوداینکه تورم مصرف‌کننده در این‌ماه 3.9درصد بود، رشد قیمت مسکن شهر تهران کمتر از 2.4درصد ثبت شد. در حقیقت رونق چشمگیر تعداد معاملات مسکن در این‌ماه به دلایلی تأثیر قابل‌توجه روی قیمت‌ها نداشت. ضمن اینکه بررسی آمارهای بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد، نوسان میانگین قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران در شهریورماه نسبت به ماه‌های قبل به شدت کاهش پیدا کرده است. این شواهد، می‌تواند نشانه‌هایی از تلاش بازار مسکن برای خروج از تله رکود باشد که البته به‌راحتی می‌تواند تحت‌تأثیر تحولات اقتصاد کلان قرار بگیرد و نقض شود.

تداوم تخلیه حباب قیمتی مسکن
در روایت بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در شهریور امسال، تعداد معاملات ۷ هزار و ۷۸۹ فقره اعلام شده که 41.6درصد بیش از‌‌ماه قبل است و البته هنوز 8درصد پایین‌تر از تعداد معاملات شهریور پارسال قرار دارد. همچنین در این گزارش، میانگین قیمت یک متر زیربنای مسکونی در شهر تهران ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان اعلام شده که 2.37درصد بیش از میانگین قیمت در‌ماه قبل است. فارغ از اینکه این میزان رشد قیمت در مقایسه با تورم مصرف‌کننده 3.9درصدی در شهریورماه، می‌تواند رقم قابل‌قبولی باشد، تورم نقطه با نکته مسکن پایتخت در شهریور امسال نسبت به‌ماه مشابه سال قبل نیز به 30.5درصد رسیده که در مقایسه با نرخ 43.7درصدی تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در این‌ماه 13.2درصد کمتر است. این اتفاق گرچه با تعبیر جامعه از تخلیه حباب قیمتی همخوانی ندارد؛ اما واقعیتی است که تعدیل قیمت مسکن در شهر تهران و تخلیه حباب آن را تأیید می‌کند. توضیح ساده این وضعیت به این صورت است که قیمت مسکن شهر تهران فارغ از اینکه چه میزان حبابی شده و چقدر با واقعیت اختلاف دارد، در شهریورماه نسبت به‌ماه قبل 1.53درصد و نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 13.2درصد کمتر از میانگین افزایش قیمت سایر کالاهای موجود در سبد خانوار گران شده و به همین مقدار از حباب قیمتی آن کاسته شده است. در حقیقت، شواهد امر حاکی از این است که حباب قیمتی کالای مسکن، این بار نیز طبق رفتار 4دهه گذشته فقط با گران‌تر‌نشدن تخلیه می‌شود.

بازگشت سرمایه‌گذاران
حذف متقاضیان مصرفی دهک‌های متوسط رو به پایین از بازار مسکن یکی از حقایق غیرقابل انکار اقتصاد ایران است که در نتیجه رشد دلاری قیمت مسکن و هزینه تولید آن در برابر افزایش ریالی دستمزد و درآمدهای خانوار به واقعیت پیوسته  است. در این میان نبود سیاست‌های کارآمد برای تقویت قدرت خرید این متقاضیان نیز به مقدمات تبدیل‌شدن آرزوی خانه‌دار شدن افراد به رؤیایی ناممکن کمک کرده است. در این وضعیت، به‌واسطه اینکه کسری متقاضیان مصرف  در تأمین هزینه خرید مسکن بسیار بالاتر از میزان نقدینگی آنهاست، حتی راکد و ثابت ماندن قیمت مسکن برای چند سال متوالی نیز به خانه‌دار شدن اغلب این افراد کمک نمی‌کند؛ اما در این میان، به‌واسطه چشم‌انداز تورمی اقتصاد ایران و علاقه شدید ریال به رسوب در بازار ملک و مسکن برای حفظ ارزش، ثبات طولانی‌مدت قیمت‌ مسکن نیز میسر نمی‌شود؛ چراکه تقاضای سرمایه‌گذاری با قدرتی بسیار بیشتر از تقاضای سرمایه‌ای در بازار حاضر است و در هر قیمتی که مسکن را ارزنده ارزیابی کند، نسبت به خرید آن اقدام خواهد کرد. اتفاقی که در شهریورماه نیز در معاملات مسکن مشهود است و برخی فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک نیز آن را تأیید می‌کنند. افزایش پیوسته قیمت نهاده‌های ساختمانی که ارزش جایگزینی مسکن را بالا می‌برد، یکی از مسائلی است که به‌نظر سازندگان باعث شده سرمایه‌گذاری مسکن در شرایط فعلی جذاب شود و از سوی دیگر، کوتاه آمدن فروشندگان مسکن برای رهایی از خواب سرمایه‌ و توافق آنها با خریداران نیز موضوع دیگری است که از نظر مشاوران املاک به تسهیل توافق طرفین معامله و افزایش تعداد معاملات انجامیده است.

توافق خروج از رکود
در سال‌های ابتدایی دهه 90، رونق نسبی بازار مسکن به وضعیتی اطلاق می‌شد که تعداد معاملات این بازار به حدود 14هزار معامله در سال برسد. در آن دوره تعداد معاملات بازار در حالت رکود حدود 8تا 10هزار معامله در سال تخمین زده می‌شد. حالا اما، با تغییرات ساختار درآمدی جامعه ایرانی، قدرت خرید طبقه متوسط به‌عنوان تقاضای بالفعل مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده و بخش عمده معاملات این بازار به تقاضای سرمایه‌گذاری گرده خورده است. در این وضعیت آنچه خطی مشی و سرنوشت بازار را تعیین می‌کند، نگاه سرمایه‌گذاران به چشم‌انداز تغییرات قیمتی مسکن و توافق آنها در خریدوفروش است که لااقل در شهریورماه اندکی به نقطه تعادل نزدیک شده و جهش 41.6درصدی تعداد معاملات را رقم زده است. مشاوران املاک شهر تهران در گفت‌وگو با همشهری می‌گویند: هنوز وضعیت بازار مسکن با شرایط عادی فاصله بسیاری دارد و همچنان کسادی، مناسب‌ترین توصیفی است که می‌توان از این بازار داشت؛ اما در اواخر تابستان، از یک‌سو فروشندگان ملایم‌تر شده‌اند و از سوی دیگر برخی خریداران نیز با رغبت بیشتری پای‌کار آمده‌اند در نتیجه تعداد معامله‌های جوش خورده نسبت به قبل افزایش خوبی را تجربه کرده است. از نظر مشاوران املاک، سهم معاملات سرمایه‌گذاری از معاملات مسکن شهر تهران بیش از 80درصد برآورد می‌شود. در این شرایط، آنچه سرنوشت بازار مسکن را تعیین می‌کند، برداشت و تحلیل سرمایه‌گذاران از تحولات آینده اقتصاد است و لزوماً اینکه مردم نمی‌توانند خانه بخرند، نمی‌تواند مانعی بر سر راه جهش دوباره قیمت مسکن قلمداد شود.

نمای منطقه‌ای مسکن تهران
در شهریور 1400، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با 2.37درصد افزایش به قله ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان رسیده است؛ اما در همین ماه، میانگین قیمت در معاملات 10منطقه شهرداری تهران رشدی کمتر از میانگین شهر داشته یا حتی با کاهش مواجه شده است. در میان این 10منطقه، به‌ترتیب مناطق 20، 7و 21بیشترین کاهش را تجربه کرده‌اند و میانگین قیمت مسکن آنها به‌ترتیب 7.2، 6.7و 4.2درصد نسبت به مردادماه کمتر شده است. در مقابل میانگین قیمت مسکن در 12منطقه شهرداری تهران نیز با رشدی بیش از میانگین قیمت شهر مواجه بوده که در این میان منطقه 13با رشد 6.8درصدی، منطقه یک با رشد 6.7درصدی و منطقه سه با رشد 6.5درصدی بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند. براساس آمارهای بانک مرکزی، در شهریورماه اختلاف تغییرات قیمت در میان مناطق 22گانه شهر تهران به 13.2درصد رسیده؛ درحالی‌که این اختلاف قیمت در بسیاری از ماه‌های گذشته بالای 20درصد بوده و در مردادماه نیز رقم 21.3درصد برای آن ثبت شده است.