مسکن
تکانه‌های تورم مصالح در مسکن دولتی
با ادامه دار شدن گرانی نهاده‌های ساختمانی، تغییر هزینه‌های ساخت مسکن دولتی نیز ناگزیر شده و این مسئله عملا متقاضیان را غافلگیر می‌کند
روند صعودی قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی در حال تبدیل شدن به پاشنه آشیل طرح ساخت مسکن مشارکتی بر مبنای قیمت واقعی است. گرچه دولت در تلاش است با افزایش مبلغ وام مسکن ملی اثرات افزایش هزینه ساخت را جبران کند؛ اما این مقوله نیز به واسطه تأثیر منفی روی مبلغ اقساط نمی‌تواند مشکل ناتوانی مالی متقاضیان را کاملا برطرف کند.
به گزارش همشهری، با احتساب تداوم گرانی نهاده‌های ساختمانی، به‌نظر می‌رسد هم پروژه‌های مسکن ملی و هم طرح مجلس برای جهش تولید مسکن به‌زودی با چالش تغییر قیمت تمام‌شده و به تبع آن با افزایش آورده نقدی متقاضیان روبه‌رو خواهد شد. این مسئله می‌تواند احتمال موفقیت تولید مسکن مشارکتی را به واسطه ناتوانی متقاضیان طبقه متوسط کاهش دهد.
گرانی مستمر مصالح
فارغ از اتفاقاتی که در هفته‌های اخیر و به‌دنبال قطع برق صنایع برای بازار سیمان و فولاد رخ داده و این اقلام را با گرانی شدیدی در کوتاه‌مدت مواجه کرده است، وضعیت سایر نهاده‌های ساختمانی پرمصرف هم تعریفی ندارد و آنگونه‌که اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد فقط در بهار امسال میانگین قیمت نهاده‌های ساختمانی 19.4درصد رشد کرده است. طبق آمار، تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در بهار١٤٠٠ نسبت به بهار1399 معادل 100.7درصد بوده؛ یعنی خریداران نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال مجبور بوده‌اند برای خرید سبدی یکسان از مصالح ساختمانی، به‌طور میانگین 100.7درصد بیشتر از بهار سال قبل پول بپردازند. از سوی دیگر آمارهای بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن در بهار امسال، از تورم نقطه به نقطه حدود 60درصدی قیمت مسکن نسبت به بهار سال قبل حکایت دارد. همسان نبودن تورم مسکن و نهاده‌های ساختمانی در این دوره زمانی می‌تواند ناشی از پیش‌خور شدن افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در قیمت مسکن باشد؛ اما از نظر روانی، جهش تورم نهاده‌های ساختمانی می‌تواند بر قیمت مسکن اثرگذار باشد و حداقل از واقعی شدن آن جلوگیری کند.
هزینه واقعی در مسکن دولتی
یکی از محاسن مسکن دولتی در دوره جدید در مقایسه با مسکن مهر، واقعی‌سازی قیمت ساخت در قراردادهاست که باعث می‌شود سازندگان در این طرح‌ها به واسطه تغییرات قیمت نهاده‌ها متضرر نشوند اما در مقابل، می‌تواند شرایطی ایجاد کند که متقاضیان در تامین آورده نقدی یا بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی اختصاص یافته به این طرح با مشکل مواجه شوند. در سال98 و همزمان با آغاز طرح اقدام ملی تامین مسکن، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع زیربنا 2.3میلیون تومان برآورد شده بود اما در زمان عقد قراردادهای اولیه این مبلغ تا حوالی 2.7میلیون تومان افزایش یافت. در ادامه، در سایه تب تورمی بازار نهاده‌های ساختمانی و در شرایطی که قیمت مسکن در بازار روند صعودی پرقدرتی داشت، گروهی از سازندگان با انتقاد از ثبات قیمت مسکن ملی، از رسیدن قیمت واقعی هر متر مسکن ملی به 5و حتی 6میلیون تومان خبر می‌دهند اما متولیان امر این اظهارات را تکذیب کردند. در نهایت، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در اواخر تیرماه و در جریان بهره‌برداری از طرح‌های ملی این وزارتخانه، آخرین جزئیات از قیمت ساخت مسکن ملی را ارائه داد که در آن زمان از حدود 4میلیون تومان برای هر مترمربع در اطراف تهران فراتر نمی‌رفت. محمود محمودزاده در مراسم 21تیرماه در پاسخ به پرسش حسن روحانی، درباره هزینه احداث واحدهای مسکن ملی، گفت: متوسط قیمت خرید و ساخت مسکن در پرند مجموع ساخت و خدمات متری ۴میلیون تومان است که درصورت افزوده شدن قیمت زمین، متری ۷۰۰هزار تومان نیز بیشتر خواهد شد. حالا، با لحاظ تورم نهاده‌های ساختمانی، انتظار می‌رود قیمت ساخت در آن دسته از قراردادهای مسکن ملی که پیشرفت پایینی دارند، به‌روزرسانی شود و به ارقام بالاتری برسد.
بلاتکلیفی متقاضیان
به‌دنبال افزایش هزینه ساخت مسکن ملی، دولت تصمیم گرفت با بالا بردن رقم تسهیلات بانکی اختصاص یافته به این طرح و افزایش 150درصدی وام مسکن ملی، بار مالی تحمیل شده به متقاضیان را به اقساط 20ساله تبدیل کند؛ چراکه به‌دنبال گران‌تر شدن هزینه ساخت، متقاضیان باید آورده بیشتری را تامین می‌کردند و عملا بخش قابل توجهی از آنها امکان آن را نداشتند. در این شرایط با وجود تصویب تسهیلات ۲۵۰میلیون تومانی برای هر واحد مسکونی در طرح مسکن ملی، مبلغ اقساط این وام با نرخ سود 18درصد و بازه بازپرداخت 20ساله به حوالی 4میلیون تومان می‌رسد‌که در مقایسه با درآمد و دستمزد طبقه متوسط، رقم بالایی محسوب می‌شود. البته وزیر راه و شهرسازی معتقد است با انتخاب شیوه پلکانی برای بازپرداخت اقساط، متقاضیان در سال‌های نخست اقساط سبک‌تری می‌پردازند و به مرور زمان که درآمدها و دستمزدها بالا می‌رود، آنها راحت‌تر می‌توانند اقساط بزرگ‌تری را پرداخت کنند. با همه این تفاصیل، متغیر بودن قیمت در مسکن ملی که البته ناشی از واقعیت‌های اقتصادی است، باعث شده متقاضیان مسکن دولتی، قادر به برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری برای ثبت‌نام، واریز آورده یا تداوم مشارکت در ساخت نباشند.
این معضل، به واسطه شباهت‌هایی که میان طرح مسکن ملی و طرح جهش تولید مسکن مجلس وجود دارد، مشمول طرح مجلس نیز خواهد شد و احتمالا تمهیداتی که برای یارانه سود و کاهش هزینه ساخت در این طرح دیده شده نیز قادر به جبران آن نباشد. به‌نظر می‌رسد، همانگونه که در مسکن دولتی با حذف زمین از هزینه اولیه ساخت مسکن، تبعات گرانی زمین در خانه‌دار شدن قشر متوسط حذف شد، باید تمهیداتی نیز برای واقعی‌سازی قیمت نهاده‌های ساختمانی و بازگرداندن ثبات به این بازار اندیشیده شود تا متقاضیان براساس واقعیت و با توجه به توان مالی خود وارد مشارکت در ساخت مسکن شوند و در میانه راه با هزینه‌های غیرمترقبه غافلگیر نشوند.
