روایت آمار از روند تخلیه تورم در بازار مسکن

در پاییز سال گذشته و همزمان با فروکش کردن تنش ارزی، بازارهای زمین و مسکن با تورم بالای 100درصد مواجه بوده‌اند و در ادامه، باوجود آغاز سیر نزولی قیمت دلار از محدوده 33 هزار تومان به سمت 20 هزار تومان، باز هم رشد قیمت مسکن بر اثر انتظارات تورمی نسبت به تحولات آینده اقتصاد، تداوم تورم نهاده‌های ساختمانی و احتمالاً قیمت‌سازی سوداگران همچنان در روند صعودی مانده است. به گزارش همشهری، تحولات نرخ ارز و تورم در 3سال اخیر، به شروع فرایند متناسب‌سازی قیمت‌ها در اقتصاد ایران منجر شد و بازار زمین، مسکن و اجاره نیز از این قاعده مستثنا نماند. آن‌گونه که آمارهای رسمی از تحولات قیمتی بازار مسکن نشان می‌دهد در اواخر دوره اخیر جهش ارزی، به‌طور متوسط قیمت زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی 118.4 درصد، قیمت مسکن زمین 113.8 درصد و قیمت اجاره 44.8 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است.
بر اساس اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از بازار زمین، مسکن و اجاره مناطق شهری در پاییز 1399 منتشر کرده، در این فصل متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور 88میلیون و 658 هزار ریال با میانگین مساحت ۳۵۰ مترمربع بوده که نسبت به فصل قبل ۲۰, ۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۱۸.۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد. طبق این آمار، در پاییز گذشته، گران‌ترین زمین معامله شده در مناطق شهری ایران متری 155 میلیون و 670 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. نکته قابل‌تأمل در گزارش مرکز آمار ایران، رشد 53.6 درصدی تعداد معاملات زمین در پاییز 99 نسبت به پاییز 98 است که نشانه پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از رشد دوباره تورم در بازار مسکن بوده و با توجه به تحولات قیمت مسکن در پاییز و زمستان گذشته، این پیش‌بینی کاملاً درست بوده است. همچنین این افزایش تعداد معاملات می‌تواند پیش‌زمینه‌ساز بهبود سرمایه‌گذاری برای تولید مسکن در سال جاری باشد که البته یکی از ملزومات آن، مهار تورم نهاده‌های ساختمانی و بهبود چشم‌انداز معاملات مسکن است.

پیش‌درآمد رکود مسکن
اطلاعات منتشر شده از معاملات بازار مسکن در پاییز گذشته نشان می‌دهد در این فصل، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور معادل 89 میلیون و 496 هزار ریال بوده است که نسبت به فصل قبل ۲۴, ۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۱۳.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد. میانگین مساحت واحدهای مسکونی معامله شده در این ماه ۱۰۸ مترمربع و متوسط عمر بنای آن نیز ۱۲ سال اعلام شده است. بر اساس آمارهای رسمی، گران‌ترین مسکن معامله شده در پاییز گذشته متری 158 میلیون و 347 هزار تومان قیمت‌گذاری شده که تقریباً نزدیک به قیمت یک مترمربع از گران‌ترین زمین معامله شده در این فصل است. آن‌گونه که آمارها نشان می‌دهد، تعداد معاملات مسکن در پاییز 99 نسبت به فصل قبل 38.4 درصد کاهش پیدا کرده، اما همچنان 18.5 درصد بیشتر از پاییز 98 ثبت شده است. با توجه به وقایع بازار مسکن در فصل زمستان 99 و بهار 1400، افزایش 18.5 درصدی تعداد معاملات مسکن در این دوره زمانی آخرین تلاش بازار برای حفظ رونق بوده و بعد از آن عملاً وارد دوره رکود معاملاتی شده است.
بررسی اطلاعات مربوط به بازار اجاره در پاییز 99 حاکی از این است که در این فصل متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه  3درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری ایران 208 هزار و 649 ریال بوده که نسبت به فصل قبل 7.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 44.8 درصد افزایش دارد. طبق آمار میانگین مساحت واحدهای استیجاری معامله شده در این فصل 97مترمربع و متوسط عمر بنای آن 14 سال بوده است. نکات قابل‌توجه در گزارش مرکز آمار از بازار اجاره این است که تعداد معاملات این بازار در پاییز 99 نسبت به پاییز 98 معادل 121.4 درصد افزایش پیدا کرده که به نظر می‌رسد یکی از دلایل آن، الزام دریافت کد رهگیری معاملات املاک برای بهره‌مندی از تسهیلات مستأجران در مصوبه ستاد مقابله با کرونا بوده است. همچنین تکلیف این مصوبه بر تمدید اجباری قراردادهای اجاره تا 3ماه بعد از اتمام کرونا، تمایل مستأجران برای دریافت کد رهگیری و ثبت هرگونه توافق با موجر را افزایش داده است.