بازار مسکن، معطل انتخابات و مذاکره

واکنش بازار مسکن به بزرگ‌ترین تحولات سیاسی ایران در سال1400، تعطیلی تمام و کمال بوده است؛ آنگونه که مشاوران املاک شهر تهران می‌گویند: در شرایط فعلی همه بازیگران بازار مسکن، منتظر معرفی رسمی رئیس جدید قوه مجریه و مشخص شدن نگاه و مسیر برنامه‌های اقتصادی او هستند و در نتیجه نه خریداری در بازار پیدا می‌شود و نه مالکی که تمایل واقعی به فروش خانه یا آپارتمان خود داشته باشد.
به گزارش همشهری، کارکرد اصلی بازار مسکن در اقتصاد ایران به‌مرور زمان تغییر کرده و از یک کالای مصرفی و نیاز اولیه زندگی به یک کالای سرمایه‌ای و سپر تورمی دارایی‌های ریالی تبدیل شده است؛ در نتیجه در آستانه بزرگ‌ترین تحولات سیاسی داخلی و خارجی کشور در سال1400، همه معادلات ایران بازار با گره خوردن به‌احتمالات آینده، به حالت تعلیق درآمده است. در گزارش میدانی همشهری از بازار مسکن شهر تهران در نیمه دوم خردادماه، مشاوران املاک از کشیده شدن ترمز این بازار و البته متشنج و متورم باقی‌ماندن بازار اجاره خبر می‌دهند.

بازار آینده‌نگر
اغلب نامزدهای سیزدهمین دوره انتخابات ریاست‌جمهوری، مدعی هستند که مشکل بازار مسکن را با برنامه‌های خود به‌سرعت ساماندهی می‌کنند و تأکید اصلی آنها نیز بر تولید انبوه مسکن است. گشت‌وگذاری در بازار مسکن نشان می‌دهد که این بازار فارغ از اینکه وعده‌های مسکنی نامزدهای انتخابات ریاست‌جمهوری قابل‌اجرا باشد یا نه، فقط به انتظار مشخص شدن سیاست‌های اقتصادی دولت آینده نشسته‌ و حتی با وجود اینکه حدس زدن پیروز این انتخابات کار دشواری نیست، منتظر نشانه‌های واقعی از نگاه اقتصادی او است تا براساس این نگاه و پیامدهای آن بر تورم، کسری بودجه و روابط خارجی را تصمیم‌گیری کند. آنگونه که از اظهارات مشاوران و کارشناسان بازار مسکن برمی‌آید، تنها عامل مؤثر در رونق این بازار دورنمای افزایشی نرخ تورم و آشفتگی مالی است که همواره تحت عنوان تورم انتظاری در تنور قیمت بازار مسکن دمیده و آن را داغ کرده است. در این شرایط، چنانچه برداشت بازار مسکن از تبعات و پیامدهای نگاه اقتصادی دولت آینده، تداوم تحریم، افزایش رشد نقدینگی و استمرار کسری بودجه باشد، این بازار با بروز نخستین نشانه‌های منفی از عملکرد دولت جدید وارد فاز افزایش قیمت می‌شود و حتی ساخت‌وساز انبوه مسکن در بیابان و حومه کلانشهرها نیز نمی‌تواند سرمایه‌گذاران مسکن را از اقدام خود منصرف کند. در این میان، اجرای واقعی و بدون تبعیض قانون مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند به‌عنوان یک دست‌انداز برای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بازار مسکن سال‌های آتی باشد اما ازآنجایی‌که موجودی مسکن در بافت شهری در مقایسه با تقاضای سکونت در این بافت‌ها توفیر چندانی ندارد، این دست‌انداز نیز تأثیر چندانی بر کنترل تورم بازار مسکن نخواهد داشت؛ چراکه در اغلب معاملات مسکن، واحد مسکونی مورد معامله با تداوم سکونت خانوارهای مقیم در آن مبادله می‌شود و طبق قانون این واحدهای معاف از مالیات بر خانه‌های خالی هستند. از سوی دیگر مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن نیز گرچه چالشی جدید برای معاملات رسمی مسکن در کوتاه‌مدت به‌حساب می‌آید؛ اما برای سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت که فقط با استفاده از سرمایه ریالی مازاد و با هدف حفظ ارزش سرمایه در مقابل تورم انجام می‌شود، این قانون نیز مشکلی ایجاد نخواهد کرد. حیدری، یکی از مشاوران املاک تهران می‌گوید: تجربه مسکن مهر به فعالان بازار مسکن کلانشهرها اثبات کرده است که مناسبات این بازار نه با بالا بردن آمار تولید مسکن، که با کنترل تورم و پیش‌بینی پذیر کردن اقتصاد متعادل خواهد شد؛ همانگونه که در 2دوره «ثبت‌نام و ساخت مسکن مهر» و «دوره ضد‌تورمی و باثبات 92تا 96» تجربه شد.

مسکن در رکود مطلق
کمتر از 5روز مانده تا برگزاری سیزدهمین انتخابات ریاست‌جمهوری و در شرایطی که خبرهای مخابره شده از وین، از کندی پیشبرد مذاکرات احیای برجام حکایت دارد، بازیگران سنتی‌ترین بازار ایران دست از کار کشیده‌اند و منتظر نشانه‌هایی هستند تا آینده را برایشان پیش‌بینی‌پذیر کند. حامد قیصری، مشاور املاک منطقه 17تهران به همشهری می‌گوید: بعد از تعطیلات نیمه خرداد یکباره بازار مسکن منجمد شده و اصلا صحبت از خریدوفروش مسکن هم نمی‌شود؛ به‌طوری‌که نه فروشنده‌ای واقعا فروشنده زمین، خانه یا آپارتمان است و نه کسی به‌عنوان خریدار ظاهر می‌شود. او انتظار برای مشخص شدن مسیر اقتصاد در دولت آینده و همچنین تعیین تکلیف تحریم‌ها را 2عامل فریز شدن بازار مسکن عنوان می‌کند و می‌افزاید: این انتظار بازار را کاملا راکد کرده؛ اما همچنان قیمت مسکن دچار چسبندگی است و تغییر محسوسی ندارد. مقدم، مشاور املاک منطقه 7تهران نیز توصیف مشابهی از وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم خردادماه دارد و از عبارت «استپ» برای شرح‌حال فعلی بازار استفاده می‌کند. به‌گفته مقدم، بازار مسکن به معنی واقعی کلمه متوقف شده و هیچ تحرکی در آن وجود ندارد. البته این مشاور املاک، شرایط بازار اجاره را کاملا متفاوت از بازار مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: رشد قیمت اجاره و فشار بر مستأجران حتی قوی‌تر از نیمه اول خرداد ادامه دارد.

قفل بازار اجاره
تخلیه تورم 3ساله بازار مسکن به بازار اجاره باعث شده در 3سال متوالی، تورم بی‌سابقه‌ای دامن‌گیر مستأجران شود؛ اما این موضوع در یک سال اخیر به‌واسطه مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مشخص، بیشتر در قراردادهای جدید اتفاق افتاده است؛ آن‌هم در شرایطی که به‌واسطه کاهش شدید عرضه مسکن استیجاری در نتیجه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، عرضه املاک استیجاری به‌شدت کاهش پیدا کرده و متقاضیان این بازار با محدودیت شدید حق انتخاب مواجه شده‌اند. متقاضیانی که به‌گفته مشاوران املاک بخش قابل‌توجهی از آنها را زوج‌های جوان و بخشی بزرگی را مستأجران ناتوان از پذیرش نرخ‌های بالا برای تمدید قرارداد قبلی تشکیل می‌دهند. قیصری، از فعالان بازار مسکن می‌گوید: از بهار سال گذشته تاکنون، مصوبه ستاد کرونا قدرت چانه‌زنی مستأجران را افزایش داده و البته بخش بزرگی از موجران نیز به‌واسطه شرایط کرونا با این مصوبه همراهی کرده‌اند؛ در نتیجه بخش قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره هم در سال گذشته و هم در امسال به‌صورت توافقی و با نرخ‌های نسبتا ملایم‌تر نسبت به بازار تمدید شده است. او با اشاره به اینکه تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مشخص تا حد زیادی از بروز بحران در بازار اجاره یک سال اخیر جلوگیری کرده است، می‌افزاید: باوجوداین، پس از اتمام کرونا، روند رشد قیمت اجاره به شرایط معمول برمی‌گردد و این مسئله می‌تواند به‌تدریج فشار انباشته‌ای به مستأجران قراردادهای تمدید وارد کند ضمن اینکه تمدید خودکار قراردادهای اجاره در یک سال اخیر عملا زحمت مستأجران جدید را مضاعف کرده و اکنون این خانوارها در شرایط نامساعدی به‌سرمی‌برند. قیصری می‌گوید: زوج‌های جوان و مستأجرانی که قادر به تمدید قرارداد قبلی خود نبوده‌اند، بزرگ‌ترین متقاضیان بازار فعلی اجاره هستند که به‌دلیل کمبود فایل‌های اجاره و همچنین قیمت‌های جهش‌یافته قادر به تأمین مسکن موردنیاز خود نیستند.