وام مسکن در دوراهی احیای تقاضا یا کمک به تولید

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید افزایش سقف تسهیلات مسکن در دستور کار قرار گرفته و امروز جلسه تصمیم‌گیری برای افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در بانک‌ مرکزی برگزار می‌شود؛ اما یک منبع آگاه در وزارت راه و شهرسازی می‌گوید محور این جلسه افزایش وام ساخت مسکن است نه تسهیلات خرید.
به‌گزارش همشهری، افزایش رقم وام مسکن در دوره‌های رکود مسکن، برای تحریک این بازار و به اسم حمایت از تولید و اشتغال در حوزه ساخت‌وساز همواره در دستور کار متولیان حوزه شهرسازی و بانک مرکزی قرار می‌گیرد اما حداقل در 4دهه اخیر هیچ‌گاه این سیاستگذاری‌ها نتوانسته است به جایگاهی برسد که مشکل متقاضیان مصرفی مسکن را واقعاً برطرف کند. تاکنون موفق‌ترین طرح اجرا شده در این حوزه، طرح صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود که در سال94 در دوره وزارت عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی و با همکاری بانک مسکن اجرا شد و البته فقط در یکی دو سال اول توانست مؤثر عمل کند. در ادامه با جهش قیمت مسکن، سپرده‌گذاران این صندوق نیز به فراموشی سپرده شد و این افراد عملا از چرخه مؤثر بازار مسکن خط خوردند.

آیا وام مسکن 3برابر می‌شود؟
در شرایط فعلی به‌صرفه‌ترین تسهیلات مسکن از حساب پس‌انداز مسکن صندوق یکم پرداخت می‌شود که رقم آن در تهران80، در کلانشهرها 60  و در سایر نقاط شهری 40میلیون تومان تعیین شده است. این تسهیلات به‌شرط سپرده‌گذاری مؤثر در صندوق مسکن یکم و با نرخ سود 8درصد در بافت شهری و 6درصد در بافت فرسوده پرداخت می‌شود و زوجین با افتتاح 2حساب مجزا می‌توانند 2برابر ارقام انفرادی برای خرید یک واحد مسکونی دریافت کنند. همچنین رقم تسهیلات ساخت و خرید مسکن از حساب اوراق ممتاز با نرخ سود 17.5درصد و با شرط خرید 2ورقه اوراق امتیاز تسهیلات مسکن برای هر میلیون تومان تسهیلات در تهران 100میلیون، در کلانشهرها 80 و در سایر نقاط شهری 60میلیون تومان است و زوجین می‌توانند 2برابر این ارقام  را دریافت کنند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایط فعلی نسبت پوشش‌دهی کلان‌ترین تسهیلات مسکن به ارزش آپارتمان‌های مطابق با الگوی مصرف از 10درصد فراتر نمی‌رود درحالی‌که این نسبت در میانه سال96 بالاتر از درصد بود. بر این اساس در شرایط فعلی و با توجه به رشد حدود 500درصدی میانگین قیمت مسکن در 3سال اخیر، برای احیای قدرت خرید تقاضای مصرفی مسکن باید تغییرات قابل‌توجهی در مبالغ و دوره بازپرداخت تسهیلات این حوزه اعمال شود؛ به‌گونه‌ای که با افزایش 3 تا 5برابری تسهیلات حوزه خرید مسکن (حداقل افزایش 3برابری وام زوجین خانه‌اولی) متقاضیان مصرفی بتوانند 40درصد ارزش واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف را با استفاده از تسهیلات بلندمدت بانکی تأمین کنند؛ در غیر این صورت حتی افزایش 100درصدی مبلغ تسهیلات بانکی نیز قادر به رفع رکود مسکن، کمک به خانه‌دار شدن افراد و حمایت از خانه‌اولی‌ها نخواهد بود. البته برای مؤثر بودن ابزار تسهیلات، باید تمهیداتی برای پرداخت تسهیلات کلان حوزه مسکن متناسب با شرایط مالی متقاضیان فراهم شود تا بخشی از نیاز انباشته بازار مسکن با اتکا به درآمدهای آتی خود موفق به تأمین مسکن شوند و جامعه هدف در سیاست‌های حمایتی دولت کوچک‌تر شود.

احتمال افزایش وام ساخت
یک منبع آگاه در وزارت راه و شهرسازی با اشاره به سابقه مخالفت بانک مرکزی با افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن در دوره‌های قبلی می‌گوید: یکی از پیشنهادهای روی میز بانک مرکزی در حوزه تسهیلات مسکن، افزایش تسهیلات ساخت مسکن است که دوره بازگشت کوتاه‌تری دارد و می‌تواند در قالب مشارکت و با نرخ سود بالاتر از شورای پول و اعتبار به سازندگان پرداخت شود. او با بیان اینکه شانس موافقت با افزایش این تسهیلات به‌مراتب بالاتر از تسهیلات خرید مسکن است، می‌افزاید: وزارت راه و شهرسازی عملا از صندوق مسکن یکم کنار کشیده و اختیار آن به بانک مسکن سپرده شده که این بانک نیز به‌دلیل محدودیت منابع، حاضر به افزایش وام مسکن یکم نیست. از سوی دیگر تسهیلات اوراق ممتاز نیز باید متناسب با سپرده‌گذاری‌های انجام شده در بانک مسکن و با خرید اوراق پرداخت شود که فعلا با توجه به منابع و مصرف بانک مسکن قابلیت افزایش چشمگیری برای آن متصور نیستیم. این منبع آگاه، درباره مشارکت سایر بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن نیز می‌گوید: بانک‌ها هیچ رغبتی ندارند منابع خود را در اقتصاد متورم ایران و برای مدت طولانی به خریداران مسکن پرداخت کنند؛ اما برای مشارکت در ساخت و بهره‌مندی از نرخ سود بالاتر چراغ سبز نشان داده‌اند و این مسئله می‌تواند به افزایش وام ساخت در جلسه امروز منجر شود.
به گزارش همشهری، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در مصاحبه اخیر با پایگاه خبری این وزارتخانه گفته است: با توجه به پیشنهادهای متعددی که مطرح شده و با توجه به ضریب پوشش تسهیلات برای رقم کل ساخت، جلسات کارشناسی و بین دستگاهی متعددی برگزار شد که برای افزایش آن رقم، در جلسات امروز بانک مرکزی در این خصوص تصمیم‌گیری خواهد شد. به‌گفته او این افزایش با توجه به بررسی‌های انجام شده و منابعی خواهد بود که بانک مرکزی می‌تواند به این امر تخصیص دهد. پیش‌ازاین نیز محمدحسن علمداری، معاون امور اعتباری بانک مسکن درخصوص رایزنی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن گفته بود: افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن برای سال آینده جزو برنامه‌ها و سیاست‌های بانک مسکن است.