کوچ سرمایه‌گذاران تهرانی

زهرا رستگارمقدم_روزنامه نگار

چندی پیش مرکز آمار، گزارشی درباره پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در زمستان ١٣٩٨ منتشر کرد. بنا بر این گزارش، صدور پروانه احداث ساختمان ۷. ۵درصد به نسبت سال‌گذشته کاهش داشته است. زمستان سال‌گذشته در تهران، ١٧هزار و ٥٢٩ واحد مسکونی پروانه‌ ساخت دریافت کردند که نسبت به فصل گذشته، یعنی پاییز 1398حدود ٨. ٢ درصد افزایش و نسبت به زمستان سال 1397حدود ٧. ٥ درصد کاهش داشته است. ‌تعداد این پروانه‌ها در کل کشور اما ١٠٣ هزار و ١٦٦ واحد مسکونی بوده که نسبت به فصل گذشته حدود ٢١، ٣ درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ١٠. ٠ درصد کاهش داشته است. آمار نشان می‌دهد تقاضا برای تولید مسکن در شهرستان‌ها به‌واسطه افزایش صرفه اقتصادی بیشتر شده است. به‌نظر می‌رسد افزایش جمعیت شهری، ‌گرانی زمین و ناتوانی بخش بزرگی از خانوارها در تامین واحد مسکونی در کنار آرزوی رهایی از رنج اجاره‌نشینی سبب شده که دست‌کم ۲۵درصد جمعیت کشور به سکونت در حواشی شهرها و شهرستان‌ها رو بیاورند. اما این همه ماجرا نیست. گویا تمایل سازندگان به ساخت‌وساز در شهرستان‌ها نیز بیش از پایتخت بوده است.

نمونه‌های رشد در دیگر استان‌ها
وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌های کشور نشان می‌دهد در فصل بهار امسال، تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی شهر تهران 15.3درصد کمتر از فصل بهار سال قبل بوده درحالی‌که این آمار در سایر نقاط وضعیت متفاوتی را تجربه کرده و به رشد 6.8درصدی رسیده است.
از آنجا که قیمت زمین در حواشی شهرها نسبت به هسته مرکزی بسیار پایین‌تر است و ۱۹ میلیون نفر از جمعیت کشور خارج از محدوده شهرها ساکن هستند باعث شد حوادثی چون تخریب بناهای غیرمجاز در شهرهای کرمانشاه، بندرعباس و ساوه مسئولان را بر آن دارد تا سازوکار قانونی مجوز ساخت مسکن را تسهیل کنند. در سال‌های ۹۵ و ۹۶ بود که ساخت‌وساز در شهرهای شمالی کشور، تهران، کیش و گرجستان بیشتر شد اما وضعیت اینگونه پایدار نماند و سرمایه‌ها دوباره به شکل نسبی به کشور بازگشت. در اینجا بد نیست به وضعیت ساخت‌وساز در 2 شهر اصفهان و مشهد در سال گذشته توجه شود.
با وجود افزایش نرخ تورم، در سال ۹۸ تولید مسکن در اصفهان شرایط خوبی پیدا کرد. سرمایه‌گذارانی از سایر استان‌ها برای ساخت‌وساز به اصفهان آمدند و این اتفاق موجب رشد ۵۲درصد در آمار صدور پروانه ساخت براساس متراژ در اصفهان شد. با مدیریت شرایط در حوزه ساخت‌وساز اصفهان، امروز نیز شاهد ازدحام مردم برای گرفتن پروانه ساخت در بعضی مناطق هستیم. نخستین گام اقدام به اصلاح ساختار اجرایی و بهینه‌کردن روند صدور پروانه ساخت بود؛ چرا که پیش از این در تصمیم‌گیری‌ها زمان طولانی صرف می‌شد و بوروکراسی سنگینی جاری بود که با اقدامات صورت گرفته اکنون در حوزه نظارت کمتر از3روز پاسخ داده می‌شود. به‌عبارتی از زمان ورود درخواست پروانه ساخت به شهرداری و بعد از تحویل کامل مدارک تا زمان صدور آن، روندی ۳۰ روزه طی می‌شود. همین امر موجب نرخ رشد ۱۲ درصدی صدور پروانه ساخت بوده است.
سال 98؛ حرکت ساخت‌وساز مشهد نیز در جاده رونق قرار گرفت. این شهر با رشد 38درصدی صدور پروانه‎های ساختمانی، با اتخاذ سیاست‌های تشویقی به‌گونه‎ای عمل کرد که به سرمایه‎گذار آرامش و امنیت سرمایه‎گذاری بدهند، به‌نحوی که سال گذشته شاهد جهش نسبی معاملات مسکن و افزایش نرخ ساخت‎وساز در مشهد بودیم. بنا بر تبصره 18بودجه سال‎های 97و 98کل کشور، منابع مناسبی برای این موضوع پیش‎بینی شده. به این ترتیب که 1500میلیارد تومان برای تأمین خدمات و 2500میلیارد تومان برای تسهیلات در نظر گرفته شد و صدور پروانه‎های ساختمانی نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته معادل 38درصد رشد داشت. شورای اسلامی شهر مشهد نیز به تسهیل فرایند صدور پروانه کمک کرد. اتخاذ یک سیاست جدید در کاهش بوروکراسی اداری و تسهیل در بهبود فرایندها که طی آن 44درصد امضاهای مدیران بالادستی کاهش یافت و روند پاسخگویی به درخواست‌ها ازجمله تقاضاهای ساخت‎وساز اعم از صدور پروانه، پایان‌کار، خلافی ساختمان و... تسریع و تمایل سرمایه‌گذاران ساختمانی افزایش یافت.

بی‌انگیزگی ساخت‌وساز در تهران
براساس گزارش‌های رسمی شهرداری تهران، اما تعداد پروانه‌های ساختمانی در پایتخت در سال‌های اخیر به حدود یک‌سوم سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ در زمان رونق بازار مسکن رسیده است. از آنجا که در ساخت و سازهای شهری، سود سازندگان از واحدهای مسکونی بین ۳۰ تا۴0درصد در مدت زمان دوساله است، سود بیش از ۴۰ درصد به‌ندرت اتفاق می‌افتد. از سوی دیگر سود کمتر از ۴۰ درصد هم رغبت سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. ضمن اینکه از زمان شروع پروژه تا پایان کار، سازندگان مدام تورم روزانه را تحمل می‌کنند. به همین‌خاطر میانگین قیمت تمام‌شده یک واحد مسکونی در شهر تهران، ۸. ۵ تا ۹ میلیون تومان است و با توجه به قیمت متوسط شهر تهران یعنی 13.8میلیون تومان، سازندگان حدود 4میلیون تومان سود می‌کنند. ‌اکنون
 ۱۷۰ میلیون تومان برای ساخت هر واحد در تهران به انبوه‌سازان حرفه‌ای و کسانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند، تعلق می‌گیرد که سود بازپرداخت آن ۱۸ درصد است، این رقم در سال97، ۱۱۰ میلیون تومان بوده است.
با جهش قیمت مسکن و کاهش پروانه‌های ساختمانی، سازندگان بزرگ و حرفه‌ای در بازار مانده‌اند، اما سطح فعالیت‌شان نسبت به دوره‌های رونق کاهش داشته و سازندگان کوچک و غیرحرفه‌ای از بازار به بیرون پرت شده‌اند، زیرا بازارهای جایگزینی مانند سپرده‌های بانکی، بورس و... نرخ بازدهی بالاتری را به این سرمایه‌گذاران وعده داده بود. به‌عبارتی کاهش پروانه‌های ساختمانی صادره، نشان‌ می‌دهد خروج بخشی از فعالان از بازار به‌صورت موقت یا دائم نشانه مثبتی برای بخش عرضه در بازار مسکن نیست. در نتیجه اگر کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن رخ دهد و انتظارات کاهشی قیمت مسکن با افزایش هزینه ساخت همراه شود، دچار کمبود عرضه خواهیم شد.
بنابر آمار ارائه شده متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ٧. ٣ واحد بوده. این نشان‌دهنده آن است که مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان‌ صادرشده از سوی شهرداری‌ تهران در زمستان ١٣٩٨ بالغ ‌بر ٣ هزار و ١٠٧ هزار مترمربع بود که نسبت به فصل گذشته حدود  ٥ درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ١٢. ٥ درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره‌ مورد بررسی حدود یک هزار و 294مترمربع بوده است. درحالی‌که در کل کشور متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه‌ احداث ساختمان ٢. ٦ واحد بوده و متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها ٤٩١ مترمربع است.

آغاز کوچ و مهاجرت
طبق گزارش همشهری در آذرماه، کاهش قدرت مالی سازنده‌ها در تهران و بهبود صرفه اقتصادی ساخت‌وساز در شهرستان‌ها جریان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را تغییر داده است. این به معنی کاهش قدرت مالی سازنده‌ها در تهران و بهبود صرفه اقتصادی ساخت‌وساز در شهرستان‌هاست. به‌عبارتی هرچه هزینه پروژه بالاتر رفته، ریسک سرمایه‌گذاری افزایش پیدا کرده؛ درحالی‌که به‌واسطه کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن و کساد شدن بازار، این پروژه‌ها با خطر خواب سنگین سرمایه مواجه شده است. فرشید پورحاجت،دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به همشهری گفته بود که تهران نقش لیدر بازار مسکن ایران را دارد و شهرستان‌ها با اندکی وقفه از تحولات بازار مسکن تهران پیروی می‌کنند؛«هزینه تولید یک پروژه 20واحدی به 6میلیارد تومان می‌رسد درحالی‌که در داخل شهر تهران میانگین هزینه این پروژه 60میلیارد تومان است و این تفاوت 10برابری هزینه ساخت در شرایطی که قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان به یک‌سوم کاهش پیدا کرده راهی جز انصراف از آغاز پروژه‌های گران‌قیمت باقی نمی‌گذارد». اما در همین‌باره ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران برای همشهری ترسیم می‌کند که تداوم رشد تولید مسکن در شهرستان‌ها، می‌تواند مقدمه‌ای برای تحقق رؤیای مهاجرت معکوس شهروندان از تهران و کلانشهرها به شهرهای خلوت و کمتر توسعه‌یافته باشد.