سقف افزایش اجاره‌بها شکست

همسان‌سازی قیمت بازار اجاره با قیمت مسکن با شتاب بی‌رحمانه‌ای در حال انجام است و در شرایطی که میانگین قیمت مسکن صعود مداومی در پیش گرفته، بازار اجاره نیز از افزایش پی‌درپی قیمت‌ها در امان نمانده است. براساس اطلاعات منتشر‌شده از سوی مرکز آمار ایران، در تابستان امسال، باوجود قواعدی که برای افزایش اجاره‌بها در دوره کرونا اتخاذ شده، روند رو به رشد قیمت اجاره ادامه پیدا کرده و فقط در سه‌ماهه تابستان، شاخص اجاره‌بها 11.8درصد رشد کرده است.
به گزارش همشهری، آمارها نشان می‌دهد تورم 4فصل منتهی به تابستان امسال برای قراردادهایی که تمدید شده‌اند، به 41.2درصد رسیده که 15.2درصد بالاتر از میانگین نرخ تورم کل کشور است، آن‌هم در شرایطی که با مصوبات ستاد مقابله با کرونا، افزایش قیمت در بازار اجاره به‌شدت کنترل شده و قراردادهای اجاره مسکونی تا سه‌ماه بعد از اتمام دوره شیوع این بیماری، نهایتاً با 25درصد افزایش قابل تمدید است.

نقشه استانی تورم اجاره‌بها
 در فصل تابستان ۱۳۹۹، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد 195.8واحد رسیده که نسبت به فصل قبل ۱۱. ۸ درصد افزایش داشته است. بررسی وضعیت افزایش شاخص اجاره‌بها به تفکیک استان‌ها نشان می‌دهد در این فصل بیشترین نرخ تورم فصلی مربوط به استان همدان با ۱۶. ۲ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان سیستان و بلوچستان با ۳. ۱ درصد افزایش است. به‌عبارت‌دیگر، در تابستان امسال، نسبت به فصل بهار، مستأجران همدانی 4.4درصد تورم بیشتری احساس کرده‌اند و در مقابل، رشد اجاره‌بها در استان سیستان و بلوچستان 8.7درصد کمتر از میانگین رشد در کل کشور بوده است.
همچنین درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در فصل تابستان ۱۳۹۹ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه‌به‌نقطه)، ۲۸. ۹ درصد محاسبه شده که نسبت به فصل بهار امسال ۵. ۶ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس آمارها، در این فصل، بیشترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مربوط به استان همدان با ۳۷ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با ۸. ۶ درصد افزایش است. به‌عبارتی، خانوارهای استان همدان به‌طور متوسط ۸. ۱ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی ۲۰. ۳ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند.
میانگین نرخ تورم 4فصل منتهی به فصل تابستان ۱۳۹۹ نیز نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره‌بها، برابر با 24.3درصد است. بررسی‌ها نشان می‌دهد استان لرستان با تورم 32.3درصدی، دارای بالاترین تورم 4فصل منتهی به تابستان امسال بوده و در مقابل استان آذربایجان غربی با تورم ۸. ۹ درصدی، کمترین میزان رشد را تجربه کرده است.


ترمز رشد اجاره با ستاد کرونا
نکته قابل‌توجه در داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران این است که در فصل تابستان ۱۳۹۹ متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با 41.2درصد بوده که 15.2درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی کشور است، درحالی‌که تورم سالانه کل قراردادهای اجاره 24.3درصد محاسبه شده است. در حقیقت آمارها نشان می‌دهد گرایش بازار در تعیین میزان رشد قیمت اجاره در سایه رشد مداوم قیمت مسکن بسیار فراتر از ارقامی بوده که در میانگین کشوری محاسبه شده، اما مصوبات ستاد مقابله با کرونا برای حمایت از مستأجران در دوره شیوع بیماری کووید-19عملاً راه را بر وقوع سونامی جهش قیمت اجاره بسته و نرخ‌گذاری بازار را تعدیل کرده است، چراکه این ستاد از ابتدای امسال 2 مصوبه اجاره‌ای داشته که در مصوبه اول حکم به تمدید سه‌ماهه قراردادهای اجاره تا پایان خرداد 99داده بود و در مصوبه دوم، با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، اعلام کرد: کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ 8تیرماه امسال تمدید نشده، درصورت عدم‌توافق میان طرفین و تمایل مستأجر به تداوم قرارداد، به‌صورت خودکار تا سه‌ماه پس از اعلام رسمی پایان شیوع کرونا از سوی وزارت بهداشت تمدید می‌شود و حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها یا مبلغ رهن نیز در این قراردادها برای شهر تهران تا 25درصد، کلانشهرهای دیگر (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم، کرمانشاه) تا 20درصد و سایر شهرها تا 15درصد خواهد بود. به‌عبارت‌دیگر، در حالی نرخ رشد اجاره در قراردادهای تمدیدشده در تابستان امسال 42.1درصد بوده که به‌واسطه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، مستأجران قدرت چانه‌زنی بالاتری داشته‌اند و قطعاً بخش قابل‌توجهی از قراردادها با نرخ‌های مصوب این ستاد یا ارقام نزدیک به آن تمدید شده‌اند، اما همچنان میزان رشد قراردادهای خارج از مصوبه ستاد به‌قدری بوده که توانسته است میانگین رشد قیمت را تا حوالی 2برابر نرخ مصوب ستاد بالا ببرد. براساس آمارها، در تابستان امسال، تورم فصلی اجاره‌بهای مسکونی در مناطق شهری به 11.8درصد رسیده که در سال‌های اخیر بی‌سابقه بوده است و اگر قاعده‌گذاری ستاد مقابله با کرونا برای مهار رشد اجاره‌بها نبود، احتمالاً می‌توانست به وقوع بحرانی در بازار اجاره دامن بزند. از نگاه بازار، در شرایطی که میانگین قیمت مسکن روزبه‌روز رشد می‌کند و در شش‌ماهه امسال تا 60درصد افزایش پیدا کرده، اجاره‌بهای مسکونی نیز به‌عنوان تابعی از ارزش واحد مسکونی باید افزایش پیدا کند. این قاعده گرچه مورد قبول وزارت راه و شهرسازی و متولیان دولتی حوزه مسکن نیست، اما درست یا غلط، شیوه‌ای است که از سال‌های دور در بازار اتخاذ شده و همواره در میان‌مدت محقق شده است.