خیز بسازبفروش‌ها در بازار مسکن
آمارها از افزایش چشمگیر معاملات زمین و ملک کلنگی و هجوم بساز بفروش‌ها برای ساخت مسکن حکایت دارد
معاملات زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی از پاییز 98 تا بهار امسال، یکباره افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده؛ به‌نظر می‌رسدیکی از دلایل آن خیز بساز و بفروش‌ها برای تولید مسکن مورد تقاضای بازاراست؛ به‌خصوص که میانگین متراژ پروانه‌های ساختمانی صادر شده در 2 فصل گذشته نیز با ساخت مجتمع‌های مسکونی جمع‌وجور و متناسب با الگوی مصرف مطابقت دارد. به گزارش همشهری، آمارهای رسمی از افزایش معاملات زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی و همچنین بهبود روند صدور پروانه‌های ساختمانی حکایت دارد. این اطلاعات در کنار شرایط تورمی بازار مسکن، نشانه‌ای از تکاپوی بسازبفروش‌ها برای ساخت واحدهای مسکونی مورد تقاضای بازار و کسب سود به نسبت قابل‌توجه از این محل است؛ زیرا از یک‌سو با هجوم نقدینگی به بازار مسکن و از سوی دیگر تورم بالای نهاده‌های ساختمانی، عملاً شارژ قیمت فروش مسکن بسیار محتمل است و واحدهای جدیدالورود به بازار نیز تحت‌تأثیر همین عوامل با افزایش قیمت مواجه خواهند بود.
بازیابی معاملات زمین
روند معاملات خریدوفروش زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در کشور از بهار 1396تا بهار 1399 نشان می‌دهد تعداد این معاملات از بهار تا پاییز 96معادل 14هزار و 500فقره بوده که در زمستان 96تا مرز 19هزار فقره نیز رشد کرده و دوباره از پاییز 97با رشد دوباره به بالای محدوده 24هزار فقره در بهار98 رسیده اما در ادامه به‌شدت افت کرده و در 2 ماه تا 13هزار معامله در پاییز98 پایین آمده است. هم‌سنجی تحولات مربوط به معامله زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی با تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد، این معاملات دقیقاً همزمان با قوی شدن احتمال رکود بازار مسکن در پاییز 98به کمترین میزان در 3سال اخیر رسیده؛ اما در میانه پاییز به‌واسطه اجرای طرح بنزینی دولت، موتور رشد بازار مسکن به طرز غیرمنتظره‌ای روشن شد و همین توانست روند معاملات حوزه زمین را نیز یکباره تغییر دهد. این تغییر به‌قدری شدید و پرقدرت بود که طی 2 فصل پاییز و زمستان 98، بخش عمده معاملات بازار زمین و ساختمان کلنگی مسکونی بازیابی شده و تعداد معاملات از 13هزار فقره در پاییز98 به 23هزارو 500معامله در بهار99 رسیده است. بررسی این آمارها نشان می‌دهد از میانه سال گذشته، رغبت بسازبفروش‌ها برای تولید مسکن مورد تقاضای بازار افزایش یافته است و با خرید زمین مسکونی برای تولید مسکن جدید برنامه‌ریزی کرده‌اند. این واحدها با برآورد افزایش تقاضا در آینده تولید می‌شوند و می‌توانند نشانه انتظارات بسازبفروش‌ها از جهش قیمتی مسکن در ماه‌های آتی باشد.
دورنمای شارژ قیمت مسکن
افت پی‌درپی ارزش ریال در اقتصاد ایران، موجب شده صاحبان نقدینگی ترغیب شوند تا به هیچ قیمتی ریال نگهداری نکنند و درصدد تبدیل آن به کالاهای سرمایه‌ای اعم از طلا، ارز و مسکن باشند. از میان مقاصد ریال در ماجرای ریزش ارزش آن بازار مسکن توانسته است بیشترین سهم را از نقدینگی سرگردان ببرد و وارد روند صعودی قدرتمندی شود. افزایش 60درصدی قیمت مسکن در 6ماه امسال، فقط یکی از نشانه‌های ورود پول به بازار مسکن است که انتظار می‌رود با توجه به تداوم ریزش قیمت سهام در بورس و ادامه‌دار بودن سقوط ارزش ریال، این ورود پول به بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز کم‌وبیش ادامه داشته باشد و به همین نسبت به رشد قیمت مسکن دامن بزند. از سوی دیگر داده‌های مرکز آمار ایران از تحولات قیمتی بازار و نهاده‌های ساختمانی نیز نشان می‌دهد هزینه تمام‌شده تولید مسکن تحت‌تأثیر تورم شدید قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا می‌کند؛ ازاین‌رو رشد هزینه تولید مسکن در اثر گرانی مصالح ساختمانی نیز از عواملی است که در ماه‌های پیش رو تجربه خواهد شد و با ضرایبی بالاتر در قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود.
روایت آمارها از رشد هزینه تولید مسکن
اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در فصل بهار امسال قیمت نهاده‌های ساختمانی پرمصرف در تولید مسکن با تورم بالایی مواجه بوده و عملاً سیگنال افزایش قیمت مسکن را صادر کرده است. براساس آمارها در بهار امسال متوسط قیمت یک دستگاه آسانسور با 81.8درصد افزایش نسبت به سال قبل بیشترین رشد را تجربه کرده و متوسط قیمت هر دستگاه آبگرمکن دیواری نیز با افزایش 71درصدی مواجه شده است. همچنین میانگین قیمت سایر نهاده‌های پرمصرف ساختمان‌سازی اعم از صفحه‌ستون 2. 63 درصد، پوکه معدنی سبک 62.2درصد، پروفیل درب و پنجره 53.3درصد، موزائیک 52.3، میلگرد 50درصد، ورق گالوانیزه 42.8درصد و بتن حدود 30درصد افزایش داشته که مستقیماً به رشد قیمت مسکن دامن زده خواهد شد. نکته قابل‌توجه اینکه در روند صعودی بازار مسکن، به‌واسطه افزایش تقاضای بازار، اثرات تورمی رشد هزینه تولید بر قیمت نهایی با ضرایبی بالاتر محاسبه می‌شود درحالی‌که در شرایط رکود بازار مسکن، به‌واسطه افت تقاضای مؤثر، با افزایش هزینه تولید فقط از حاشیه سود سازندگان کاسته می‌شود.
