افزایش نرخ سود بانکی چه تأثیری بر رفتار صاحبخانه‌ها دارد؟
تغییر معادلات ودیعه و اجاره‌مسکن
خدیجه نوروزی_روزنامه نگار
در این مدت که دولت نرخ سود سپرده را کاهش داده بود، استقبال مالکان از اخذ ودیعه مسکن به‌شدت کاهش یافته و با افزایش اجاره‌بها، مستأجران به نخستین قربانیان این تصمیم تبدیل شدند. البته این موضوع از زمانی که با دستورات بانک مرکزی به نظام بانکی مبنی بر رعایت نرخ سود مصوب و تقویت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و جمع‌آوری مؤسسات مالی غیرمجاز که رقابت‌های غیرسالمی با نهادهای متشکل پولی و بانکی و مؤسسات اعتباری دارای مجوز از بانک مرکزی بر سر جذب سپرده را آغاز کرده بودند، دامن زده شد و بازار اجاره بهای مسکن دستخوش تلاطمات عدیده‌ای شد. در واقع با توجه به مشکلات اقتصاد کلان کشور که رکود در انواع کسب و کارها به‌خصوص تولید را دامن زده است، تنها جایی که برای سرمایه‌های خرد مردم مامن مناسبی محسوب می‌شود، شبکه بانکی است. اما به‌دلیل تلاش دولت برای کاهش سود سپرده‌ها، بازار پول به‌عنوان تنها بازار سودده نیز به‌تدریج از گردونه رقابت‌ها در حال حذف‌شدن است و به همین دلیل مهم‌ترین فاکتور تعیین اجاره‌بها که زمانی مانع افزایش نرخ کرایه مسکن بود، این بار خود عامل گرانی بازار اجاره‌بها شده است.
24تیر طبق اعلام بانک مرکزی، نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی مجددا تا 18درصد افزایش یافت و از 14تیر‌ماه در حال اجراست. باید دید این افزایش نرخ سود بانکی تا چه اندازه برتصمیم مالکان مبنی بر گرفتن ودیعه یا اجاره بها از مستأجران تأثیر گذاشته و جو حاکم بر این فضا چگونه است؟
مالکان به‌دنبال ودیعه بیشتر نیستند
فعالان بازار املاک معتقدند پایین‌بودن نرخ سود سپرده‌های بانکی، بسیاری از صاحبخانه‌ها و موجران حرفه‌ای را که تنها راه درآمدشان، اخذ اجاره از مستأجر است، ترغیب به گرفتن اجاره بها کرده است و آنها دیگر حاضر به پذیرش پول ودیعه (رهن) نیستند. آقای ریحانی، یکی از مشاوران املاک منطقه زعفرانیه در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: «مالکان راحت‌ترند که اجاره‌بها دریافت کنند چون معتقدند دغدغه‌اش کمتر است زیرا کسب سودهای بانکی را دیگر به‌صرفه نمی‌دانند و روی گرفتن اجاره‌بها متمرکز شده‌اند. البته در این آشفته بازار قیمتی، هر کس نرخی برای منزل مسکونی‌اش می‌گذارد و می‌توان گفت در 2ماه اخیر اجاره‌بها حدود 30درصد افزایش یافته است. البته ما سعی می‌کنیم با توجه به وضعیت بازار، قیمت‌ها را کمی متعادل کنیم و مالکان را متقاعد می‌کنیم که همان اجاره عرف ماه گذشته را بگیرند؛ چرا که مستأجران توان پرداخت اجاره‌بها را ندارند.»
جابه‌جایی منطقه به منطقه
وضعیت موجود سبب شده تا بخش عمده‌ای از مستأجرانی که به‌دنبال اجاره مسکن به شکل رهن کامل هستند، در یافتن ملک مورد نظر خود با سختی مواجه شوند.
آقای عبدالله‌پور یکی از مشاوران املاک منطقه5 در محله پونک در این مورد می‌گوید: «بحران کرونا فرصتی ویژه برای مستأجران شده تا سر جای خود بمانند البته نه به این معنا که قرارداد جدیدی با مالک تمدید کرده باشند بلکه صرفا برای مهلت‌گرفتن از وی برای جابه‌جایی. اگر کرونا نبود بازار نقل‌و انتقالات خود را نشان می‌داد. در مجموع مستأجران راغب هستند تا ودیعه بیشتر و در مقابل اجاره کمتری بدهند اما پیدا کردن مورد اجاره با این شرایط بسیار سخت است.»
امسال شرایط قیمتی طوری است که جابه‌جایی منطقه به منطقه بیشتر است؛ چرا که توان مالی مستأجران کاهش پیدا کرده و آنها ضعیف‌تر شده‌اند و دیگر نمی‌توانند از پس پرداخت اجاره بها در منطقه مسکونی فعلی خود بر آیند.
آقای سعادتی، مشاور املاک منطقه16 در محله نازی‌آباد می‌گوید: «در محدوده فعالیت من این جابه‌جایی‌ها بیشتر دیده می‌شود چون بیشتر کاسبان و بازاریانی که مستأجر هستند بازار کسادی دارند و در این مدت به لحاظ سرمایه‌ای بسیار متضرر شده‌اند. مستأجران برای ماندن در این محله به‌دنبال منازل مسکونی با متراژ پایین‌تر هستند. برخی از آنها به‌دنبال ساختمان‌های چند سال ساخت قدیمی‌تر که قیمت مناسب‌تری نسبت به نوساز دارند، هستند تا همه تلاش خود را برای ماندن در این محله بکنند و مجبور نباشند به‌دنبال خانه به یک محله پایین‌تر بروند.»
کسانی که ودیعه می‌گیرند
آقای اصغری، یکی از مشاوران املاکی که در محله سعادت‌آباد تهران به بازاریابی ملک برای تعدادی از بنگاه‌های معاملات ملکی مشغول است، می‌گوید: «قبلا به وفور در این منطقه مالکانی بودند که املاک خود را رهن کامل می‌دادند؛ به‌خصوص که بیشتر مشتریان آنها بازرگانانی بودند که درآمدهایشان ارقام بالایی بود و مایل بودند که واحدهای مسکونی را به‌صورت رهن کامل در اختیار بگیرند اما هم‌اکنون به‌دلیل آنکه سود سپرده بانک‌ها بسیار پایین است، به ندرت مالکی می‌توان یافت که به رهن کامل یا افزایش ودیعه مسکن و کاهش اجاره بها مایل باشد.»
به عقیده وی، هم‌اکنون بیشتر موجران یا مالکانی که به افزایش پول پیش رضایت می‌دهند، سازندگان املاک نوساز در مناطق گرانقیمت تهران هستند که از یک سو به‌دلیل رکود سنگینی که در بازار خرید و فروش مسکن حاکم است، از فروش املاک نوساز خود ناامید شده‌اند و از سوی دیگر به‌دلیل وام‌های سنگین یا اعتباراتی که از وام‌دهندگان خصوصی برای تکمیل واحدهای مسکونی دریافت کرده‌اند، تحت فشار بازپرداخت بدهی‌هایشان هستند و به همین دلیل برای آنکه بتوانند بخشی از بدهی‌ها را تسویه کنند، به رهن کامل ملک خود رضایت می‌دهند. یک دسته دیگر از موجرانی که مایل به رهن کامل ملکشان هستند، خانوارهایی هستند که واحد مسکونی دوم و سوم خریداری کرده‌اند و بخشی از هزینه خرید ملک را از محل رهن کامل مستأجر تأمین می‌کنند، این روش بیشتر برای واحدهای مسکونی کوچک است که مبلغ رهن کامل بعضا تا یک‌سوم ارزش واحد مسکونی می‌رسد.
از آنجا که هم‌اکنون در بازار خرید و فروش ملک در تهران، بیشتر تقاضاهای خرید در بخش خانه‌های مصرفی و کوچک است و سایر واحدهای مسکونی که قیمت بالایی برای خرید و فروش دارند، از گردونه معاملات حذف شده‌اند، در نتیجه اخذ ودیعه نیز محدود به همین خانه‌هاست که بخش کوچکی از واحدهای مسکونی تهران را تشکیل می‌دهند و مالکان سایر خانه‌ها متمایل به گرفتن اجاره هستند.
