مسکن
خوش‌نشینی تضمینی
با مصوبه جدید ستاد مقابله با کرونا، مراجع قضایی با قدرت از مستأجران حمایت می‌کنند
دیروز ابعاد تازه‌ای از مصوبه اجاره‌ای ستاد مقابله با کرونا روشن شد و متولیان حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی علنا به مستأجران اعلام کردند ضمن رعایت این مصوبه، به پشتوانه قانون از تخلیه املاک استیجاری خودداری کنند تا دوره کرونا بگذرد و ثمرات برنامه‌ریزی دولت در بازار مسکن آشکار شود.
به‌گزارش همشهری، در مصوبه اخیر ستاد مقابله با کرونا برای حمایت از مستأجران در دوره شیوع کرونا، مقرر شد همه قراردادهای اجاره که تا 8 اردیبهشت سررسید شده‌اند یا در ماه‌های آتی و در دوره کرونا سررسید می‌شوند، به‌صورت خودکار از تاریخ اتمام قرارداد تا 3ماه پس از اتمام دوره کرونا تمدید شوند و در پروسه تمدید نیز سقف افزایش قیمت اجاره‌بها در تهران از 25درصد، در کلانشهرها از 20درصد و در سایر نقاط شهری از 15درصد فراتر نرود.
تمدید قرارداد مستأجران متعهد
محمود محمودزاده، معاون ساختمان و مسکن وزیر راه و شهرسازی در تشریح مصوبه ستاد مقابله با کرونا در حمایت از مستأجران می‌گوید: با اجرای مصوبه، هیچ مالکی نمی‌تواند مستأجر را وادار به تخلیه واحد کند و با پشتیبانی مراجع قضایی از مستأجر، قرارداد اجاره تمدید می‌شود؛ مگر اینکه مستأجر افزایش قیمت اجاره در این مصوبه را نپذیرد و به تعهدات قرارداد سال گذشته پایبند نبوده باشد که در این صورت باید نسبت به تخلیه واحد اقدام کند. به گفته محمودزاده، باوجود حمایت همه‌جانبه مصوبه از مستأجران، چنانچه مالک مسکن استیجاری، واحد خود را به‌صورت رسمی فروخته باشد، مستأجر به‌مدت 2ماه از تاریخ فروش مهلت دارد که واحد را تخلیه کند.
اجرای قانون با کمک مستأجران
براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای ساماندهی بازار اجاره، همه قراردادهای بازار مسکن باید در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و کد رهگیری دریافت کنند. دلیل اصلی این الزام، قاعده‌مند کردن روابط بازار مسکن و شفاف‌سازی روابط موجر و مستأجر است و از آنجا که قانون با قدرت از مستأجران متعهد حمایت می‌کند، با استناد به اطلاعات این سامانه، می‌تواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن اختلافات احتمالی موجر و مستأجر را برطرف کند. در این وضعیت، حتی اگر مالکی بخواهد مستأجر را به بهانه فروش واحد مسکونی وادار به تخلیه کند، ابتدا باید واحد خود را رسما بفروشد و اطلاعات این فروش در سامانه ثبت شود تا طبق قانون، مستأجر تا 2ماه بعد واحد را تخلیه کند. به‌عبارت دیگر، الزام صدور کد رهگیری راه را بر معاملات صوری و تشریفاتی می‌بندد و هیچ موجری نمی‌تواند با سندسازی خواستار تخلیه مستأجری شود که به مفاد قانون پایبند بوده است. به گزارش همشهری، این مصوبه شاید ازنظر برخی مالکان و موجران نوعی مداخله و تخریب بازار از سوی دولت تلقی شود؛ اما تا حدود زیادی منطبق بر مقرراتی است که در کشورهای پیشرفته برای حمایت از مستأجران اجرا می‌شود و برخلاف اغلب مداخله‌های دولت در بازارهای مختلف که تبعات اقتصادی به همراه دارد، ورود دولت به بازار اجاره می‌تواند در کنار ساماندهی این بازار، به رشد تولید ناخالص داخلی از مسیر کاهش سوداگری در بازار مسکن و ترغیب نقدینگی برای ورود به حوزه تولید و ساخت‌وساز نیز منجر شود.
بازار اجاره در دست ساماندهی
کل مصوبه اجاره‌ای ستاد مقابله با کرونا بر این اصل استوار است که اگر مستأجری به مفاد قرارداد اجاره خود عمل کرده و در زمان کرونا، زمان قراردادش به پایان رسیده است، موجر باید قرارداد قبلی را نهایتا با افزایش قیمت مصوب تمدید کند. البته این مصوبه به اقتضای شرایط اضطراری (فورس‌ماژور) ابلاغ شده و قرار نیست در بازار اجاره پساکرونا نیز ملاک عمل باشد. به همین دلیل برای ساماندهی این بازار در بلندمدت نیاز است که در کنار ایجاد نظام اجاره‌داری جامع، زیرساخت‌های موردنیاز این بازار نیز مهیا شود تا دولت امکان نظارت، مداخله و حمایت در بازار اجاره را داشته باشد. آنگونه که وزیر راه و شهرسازی و معاون مسکن و ساختمان او ادعا می‌کنند، دولت مقدمات اجرای ساختار اجاره‌داری حرفه‌ای را مهیا کرده و در تلاش است با حمایت از ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری، ابزارهای تنظیم بازار اجاره را فراهم کند. در این زمینه، آنگونه که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید، سناریوی اعطای زمین دولتی 99ساله و تسهیلات ساخت به داوطلبان اعم از نهادها و اشخاص حقیقی به‌منظور ساخت مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفته، مشروط به اینکه واحدهای ساخته شده در این زمین‌ها به قیمت مصوب در بازار اجاره عرضه شوند و دولت هیچ محدودیتی برای مشارکت و سرمایه‌گذاری قائل نیست. براساس این مصوبه که تا هفته آینده نهایی می‌شود و جزئیات آن منتشر خواهد شد، شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای، سازمان‌ها و نهادهای متقاضی می‌توانند برای ساخت مسکن استیجاری، زمین 99ساله از دولت دریافت کنند و این واحدها را با استفاده از تسهیلات ساخت، برای عرضه در بازار اجاره کلانشهرها بسازند. این واحدها با اولویت کلانشهرها و شهرهای بزرگ، به‌عنوان لنگر تنظیم بازار اجاره عمل کرده و ابزاری برای کنترل بازار اجاره خواهد بود.
مستأجران چه‌کار کنند؟
کسانی که مستأجر هستند و قرارداد اجاره رسمی یا توافقی دارند، چنانچه زمان اتمام قرارداد آنها در دوره کرونا باشد، موجر مکلف است طبق مصوبه ستاد مقابله با کرونا، قرارداد آنها را حداکثر با افزایش 25درصدی قیمت در تهران، 20درصدی در کلانشهرها و 15درصدی در سایر نقاط شهری تمدید کند. براساس این مصوبه، چنانچه مستأجری به تعهدات خود براساس قرارداد قبلی پایبند نباشد، درصورت درخواست موجر باید واحد را تخلیه کند؛ اما اگر به تعهدات قبلی پایبند بوده و صاحب‌خانه‌اش خواسته‌های فراتر از این مصوبه دارد، می‌تواند با اتکا به حمایت قانون از تخلیه ملک خودداری کند و مطمئن باشد که مراجع قضایی علیه او حکم تخلیه صادر نمی‌کنند. نکته قابل‌توجه این است که اگر قرارداد اجاره به‌صورت دستی نوشته شده یا قرارداد رسمی مشاوران املاک به‌صورت پشت‌نویس تمدید شده باشد، همچنان از منظر قانون معتبر هستند و باید براساس مفاد این مصوبه تمدید شود؛ البته با توجه به اینکه مالیات ستانی از خانه‌های خالی نیز به‌زودی آغاز می‌شود، بهتر است برای قراردادهای دست‌نویس نیز کد رهگیری گرفته شود تا در موضوع مالیات، مالک با مشکلی مواجه نشود. نکته دیگر اینکه در این مصوبه، فقط برای حمایت از معیشت موجرانی که از طریق دریافت اجاره‌بها امرارمعاش می‌کنند، با افزایش قیمت اجاره‌بها در چارچوب درصدهای مصوب موافقت شده و انتظار می‌رود صاحب‌خانه‌ها برای حمایت از معیشت مستأجران خود لزوما اجاره‌بهای قرارداد جدید را به این اندازه افزایش ندهند.
