چالش تورم و اجاره‌نشین‌ها
رضا کربلائی _ روزنامه‌نگار
نرخ تورم بالا در نهایت به زیان مردم است و گذشته از کسانی که سود خود را در نرخ تورم بالا و شکل‌گیری موج انتظارات تورمی جست‌وجو می‌کنند و می‌توان آنها را در ردیف کاسبان تورم قلمداد کرد، واقعیت این است که افزایش نرخ تورم به‌معنای ضعیف‌شدن قدرت خرید و کاهش ارزش دارایی‌های ریالی مردم خواهد بود و در این مسیر یکی از اصلی‌ترین چالش‌های همیشگی و تکراری بین صاحبخانه‌ها و اجاره‌نشین‌ها به تعیین نرخ مطلوب اجارهبها مربوط می‌شود. در طول 40سال گذشته به‌ویژه در سال‌هایی که اقتصاد ایران با جهش نرخ تورم مواجه شده، بین مستأجران و صاحبخانه‌ها بر سر تعیین میزان اجارهبها اختلاف ایجاد شده و در نتیجه نبود الگوی تعریف شده و تغییر عرف حاکم بر بازار اجارهبها، شاهد جابه‌جایی مستأجران به‌ویژه در فصل اجارهبها و حتی تغییر موقعیت محل سکونت آنها هستیم. براساس آخرین نتایج سرشماری در سال95، به‌طور متوسط نسبت جمعیت اجاره‌نشین به جمعیت صاحبخانه در مقیاس کشوری ۳۱.۷درصد و در مقیاس شهر تهران ۴۳.۵درصد برآورد شده و اجاره‌نشین‌ها نیمی از ساکنان کلانشهرهای ایران را تشکیل می‌دهند. افزایش تعداد مستأجران نسبت به افراد صاحبخانه اگرچه می‌تواند محصول افت محسوس تولید مسکن باشد اما نکته کلیدی و مغفول‌مانده از نظر سیاستگذاران، نادیده گرفتن نقش و سهم تورم بالا در ضعیف‌تر شدن قدرت مالی خانوارهاست و نتیجه این نوع خطای دید سیاستگذاران طولانی‌تر شدن دوره انتظار شهروندان برای خانه‌دار شدن است. ادامه این فرایند باعث تخریب قدرت خرید مردم، شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن و رواج سوداگری در بازار مسکن به‌دلیل نرخ رشد نقدینگی بالا و بی‌ارزش شدن ارزش ریال در دسترس مردم است. همین مسئله باعث شده که در ماه‌های اخیر نرخ پیشنهادی برای رهن و اجارهبها با سطح مورد انتظار مستأجران فاصله پیدا کند و اجاره‌نشین‌ها ناتوان از تمدید قراردادها و یا یافتن مسکن مطلوب‌شان در منطقه موردنظر خود شوند و ناخواسته به مهاجرت از منطقه‌ای به منطقه پایین‌تر با نرخ رهن و اجاره کمتر سوق پیدا کنند و این زنجیره درنهایت موجب مهاجرت برخی مستأجران به شهرهای اطراف کلانشهرها شود و نرخ رشد اجارهبها در این شهرها حتی از شهر تهران براساس آخرین آمارهای رسمی بانک مرکزی بیشتر شود.
واقعیت این است که تا اقتصاد ایران نرخ تورم بالا را تجربه کند، سیاست‌های تنبیه بازار اجارهبها و یا وعده‌های مسئولان در حمایت از مستأجران در بلندمدت به نتیجه مطلوب نخواهد رسید و این واقعیت در 40سال گذشته بارها تکرار شده و سیاست‌ها و وعده‌های حمایت از مستأجران و کنترل قراردادهای اجارهبها و حتی تلاش برای قانونمند کردن بازار مسکن و اجارهبها با استفاده از اقتدار قانونی یا وضع مالیات بر عایدی مسکن در بلندمدت تنها باعث اختلال در بازار مسکن و اجارهبها خواهد شد.
هرگونه تلاش دولت و مجلس برای فرونشاندن التهاب قیمت‌ها در بازار مسکن و اجارهبها، بدون در اختیار داشتن چشم‌انداز مطمئن از کاهش مستمر نرخ تورم، تنها باعث انباشت قوانین و مقررات مزاحم در فرایند تولید و عرضه مسکن در بلندمدت شده و دوره دسترسی خانوارها به مسکن را طولانی‌تر می‌سازد؛ مگر اینکه در سایه وضع قوانین و مقررات بازدارنده سوداگری در بازار مسکن و اجارهبها، حاکمیت اراده‌ای برای جلوگیری از افت ارزش ریال و کاهش نرخ تورم داشته باشد. دولت‌ها و مجالس مختلف می‌آیند و می‌روند و آنچه در اقتصاد ایران ماندگار و پایدار باقی‌مانده نرخ تورم بالاتر است که باعث فشار بر مستأجران شده و می‌شود. تا زمانی که تورم علیه مردم باشد، این داستان ادامه دارد؛ فرقی هم نمی‌کند چه دولت و مجلسی با کدام گرایش سیاسی بر کشور حاکم باشد. راه رهایی مستأجران از فشار سنگین اجارهبها در هدایت نرخ تورم به زیر 10درصد است و نه‌شعار و وعده حمایت از مستأجران؛ چراکه اگر نرخ تورم زیر 10درصد باشد، برخی از مستأجران هر سال با پس‌انداز بیشتر می‌توانند مسکن بهتری را نسبت به سال قبل اجاره کنند و برخی هم به‌تدریج با جمع‌کردن پس‌اندازها و مدیریت درآمدها و هزینه‌های خود در یک بازه زمانی قابل پیش‌بینی قدرت خرید خانه را پیدا می‌کنند.
نتیجه روشن و اثبات شده این است که نرخ تورم بالا در کشوری چون ایران هر سال از ارزش پول مستأجران کم می‌کند و آنها به جای اینکه به فکر خانه بزرگ‌تر یا مهاجرت به منطقه‌ای بهتر باشند، نگران فرارسیدن فصل جابه‌جایی‌ها و احتمال مهاجرت اجباری‌شان به مناطق پایین‌تر و خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر می‌شوند. بازار مسکن، آیینه‌ای تمام‌نما از شکست سیاست‌های مبتنی بر انباشت قوانین و مقررات زیبا با عملکرد بد و ناکارآمد است که نتیجه آن تبدیل رؤیای خانه‌دار شدن به کابوس بوده و هر سال شاهد تضعیف مستأجران هستیم. از منظر اقتصاد سیاسی هم بهتر است که اجاره‌نشین‌ها به جای دل‌بستن به وعده‌ها و شعار‌ها از حاکمیت نرخ تورم تک‌رقمی را مطالبه کنند؛ چراکه به‌نفع آنهاست. با نرخ تورم تک‌رقمی هم روند تند کاهش ارزش ریال آنها متوقف می‌شود و هم اینکه شاخص رشد اقتصادی بهتر شده و در نتیجه سطح اشتغال افزایش می‌یابد. به این ترتیب هم سطح درآمد آنها ناشی از افزایش سطح اشتغال بیشتر و هم اینکه قدرت خرید آنها تقویت می‌شود تا در آینده آنها هم بتوانند به سرپناه مطلوب‌شان دست پیدا کنند. در غیر این صورت با نرخ تورم بالا، دیگر اجاره‌نشینی خوش‌نشینی نخواهد بود، بلکه ممکن است در آینده نه چندان دور اجاره‌نشینی به حاشیه‌نشینی تبدیل شود و طیفی از مستأجران اسباب و اثاثیه خود را جمع خواهند کرد و راهی شهرهای اطراف کلانشهرها می‌شوند. این مسئله میوه تلخ نرخ تورم بالاست.
