جزئیات تشکیل نخستین بازار متشکل املاک در ایران

بهزاد رنجبر ـ روزنامه نگار

به‌دنبال اظهارات هفته پیش وزیر اقتصاد مبنی بر وجود طرحی برای تاسیس بورس مسکن، رئیس‌جمهور هم دستور داده تا بررسی‌های لازم برای تاسیس نخستین بازار متشکل املاک در ایران انجام شود. همزمان معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی جزئیات بیشتری از موضوع را در اختیار رسانه‌ها قرار داد. به گفته او، سازمان بورس و وزیر راه‌و‌شهرسازی برای تاسیس بورس مسکن زیر‌مجموعه بورس کالا به تفاهم رسیده‌اند. کارشناسان بر این باورند که تاسیس بورس مسکن می‌تواند به شفاف شدن معاملات املاک در ایران منجر شود.

به گزارش همشهری، هفته پیش وزیر اقتصاد از تاسیس بورس مستقل مسکن خبر داد، اگرچه این اظهارات چندان شفاف نبود و مشخص نبود آیا قرار است بورس مسکن به‌صورت مستقل تاسیس شود یا زیر مجموعه بورس کالا ؛ اما حالا با گفته‌های معاون وزیر راه، مشخص شده که قرار است بورس مسکن با بهره‌گیری از سازو‌کارهای بورس کالا تاسیس شود. آنطور که محمود محمودزاده، معاون وزیر راه خبر داده قرار است در گام نخست، معاملات 1000واحد مسکونی در این بورس انجام شود. از گفته‌های وزیر اقتصاد هم چنین برمی‌آید که قرار است معاملات املاک دولتی هم در این بورس انجام شود. به این ترتیب 1400هزار‌میلیارد تومان از املاک دولتی در بازار مسکن بورس کالا فروخته خواهد شد.

هدر‌رفت سرمایه‌ها با تأسیس بورس مستقل 
وزیر اقتصاد پیش از این گفته بود بورس مستقل مسکن تاسیس خواهد شد اما برخلاف گفته‌های فرهاد دژپسند، کارشناسان بر این باورند که ازیک‌سو امکان تاسیس چنین بورسی خارج از ساختار بازار سرمایه فراهم نیست و از سوی دیگر تاسیس یک بورس مستقل خارج از ساختار‌های بازار سرمایه، به‌ویژه بورس کالا، هدر‌دادن هزینه و زمان است زیرا زیرساخت‌های تاسیس بورس‌ها خارج از حیطه بازار سرمایه، برای سایر نهادها فراهم نیست. به باور کارشناسان تاسیس بورس مسکن در چارچوب ابزارهای بورس کالا می‌تواند به صرفه‌جویی در زمان و هزینه منجر شود ضمن اینکه تاسیس چنین بورسی برای سایر نهادها تا حد زیادی دشوار و حتی نشدنی است. نمونه عینی این موضوع را می‌توان در تاسیس بورس ارز مشاهده کرد. بانک مرکزی پس از سال‌ها مخالفت با تاسیس بورس ارز بالاخره پس از آنکه عبدالناصر همتی ریاست بانک مرکزی را برعهده گرفت با سازوکار تاسیس این بورس موافقت کرد اما قرار بر این شد که این بورس به‌صورت یک بورس مستقل تاسیس شود. با این حال برخلاف وعده‌های فراوانی که از سال97 تاکنون برای تاسیس بورس ارز مطرح شده این بورس هنوز نتوانسته سازو‌کار‌های معاملاتی خود را ایجاد کند. در حالی ‌که تاسیس این بازار بر بستر معاملاتی بورس کالای ایران ظرف چند روز امکان‌پذیر بود.
 نخستین بار رئیس‌کل بانک مرکزی اواخر سال97 از تاسیس بورس ارز در اواخر همان سال خبر داد اما بعد از چندی مشخص شد که زیر‌ساخت‌های فنی، مقرراتی و عملیاتی تاسیس بورس ارز فراهم نیست و این بار بانک‌مرکزی وعده داد که بورس ارز در ابتدای سال98 تاسیس شود. این وعده هم محقق نشد تا اینکه سومین بار، زمان تاسیس بورس ارز به اواسط سال98 موکول شد. از آن زمان تاکنون نزدیک به سه فصل می‌گذرد اما هنوز خبری از تاسیس بورس ارز با وجود رشد فراوان قیمت ارز نیست و پروژه تاسیس بورس ارز کلا به فراموشی سپرده شده است. به باور تحلیل‌گران علت اصلی تأخیر طولانی در تاسیس بورس ارز، تخصصی‌بودن کار و نیاز‌هایی است که بورس‌ها از نظر زیر‌ساختی، فنی و مقرراتی دارند.
کارشناسان بازار سرمایه با توجه به فراهم بودن زیر‌ساخت‌های این معاملات در بورس کالا و همچنین وجود قانون برای عرضه املاک در این بورس صرف هزینه و زمان زیاد برای تاسیس یک بورس جدید در کشور را منطقی نمی‌دانند. ضمن اینکه بررسی‌های مقرراتی نشان می‌دهد که در بند ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر بر لزوم عرضه املاک مازاد بانک‌ها و دولت در بورس کالا تأکید شده است.

جزئیات و نحوه تأسیس بورس مسکن
حالا با مشخص شدن سازو‌کار اولیه تاسیس بورس مسکن، معاون وزیر راه‌و‌شهر‌سازی‌ اعلام کرده که سازو‌کار اجرایی تاسیس این بورس مشخص شده و قرار است تامین مالی بخش مسکن از طریق تابلوی معاملات مسکن بورس کالا انجام شود. این تصمیم موجب خواهد شد کار تاسیس بورس مسکن به سرعت انجام شود. امیرمحمود غفاری، معاون برنامه‌ریزی و مدیریت منابع وزارت راه‌وشهرسازی در این‌باره گفت: به‌دنبال دستور ویژه وزیر راه‌و‌شهر‌سازی‌ در ابتدای تابستان سال گذشته، مبنی بر ضرورت فراهم کردن امکان تامین مالی پروژه‌های حوزه حمل‌ونقل و مسکن با استفاده از ظرفیت قابل‌توجه بازار سرمایه یا به‌عبارتی مردمی کردن همه پروژه‌های مهم و سودآور وزارت راه‌و‌شهرسازی، نشست‌های کارشناسی فشرده و متعددی بین مدیران و کارشناسان وزارتخانه و سازمان بورس اوراق بهادار در ۱۰‌ماه گذشته برگزار شده است.
او ضمن تقدیر از همکاری رئیس و مدیران سازمان بورس از آغاز به‌کار تابلوی زمین و مسکن در بورس کالا خبر داد و افزود: با همکاری سازمان بورس انتشار و عرضه گسترده واحدهای مرتبط با صندوق‌های زمین و ساختمان برای تولید و عرضه مسکن مناسب همه اقشار جامعه از طریق بورس امکان‌پذیر خواهد شد.
او ادامه داد: به همین منظور برنامه‌ریزی برای تولید و عرضه بیش از ۱۰۰۰ واحد مسکونی در فاز نخست احداث مسکن از طریق بورس کالا صورت گرفته که این مرحله به‌زودی اجرایی و در مراحل بعدی با ابعاد وسیع‌تری عرضه واحدهای مسکونی متناسب با میزان سرمایه‌گذاری ادامه خواهد یافت.
معاون برنامه‌ریزی و مدیریت منابع وزارت راه‌و‌شهرسازی با اشاره به اینکه هم‌اکنون زمینه تامین مالی برای اجرای حداقل ۱۲پروژه ساخت واحدهای مسکونی به ارزش 1200میلیارد تومان آماده شده تأکید کرد: از طریق ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان با همکاری بورس، فرایند اجرایی آن آغاز و زمان انتشار و ارزش اوراق این واحدهای سرمایه‌گذاری به اطلاع عموم خواهد رسید.
محمود محمودزاده، یکی دیگر از معاونان وزیر راه‌و‌شهر‌سازی‌ هم درباره تاسیس بورس مسکن از طریق بورس کالا گفت: مطالعات جامع و کافی درباره ریسک و شرایط بازار روی پروژه‌ها انجام می‌شود. بنابراین پروژه‌هایی که ما در بورس معرفی می‌کنیم، حتماً اقتصادی است و سودآوری خوبی برای سرمایه‌گذاران خواهد داشت.او درباره تامین مالی پروژه‌های مسکن از طریق بورس گفت: موضوع اصلی، صندوق‌های زمین و ساختمان است که درخصوص سوددهی آنها هیأت پذیرش بورس بررسی‌های دقیقی را انجام می‌دهد در نتیجه حتما اقتصادی و سودآور خواهد بود.

معاملات در بورس کالا شفاف می‌شود
به‌دنبال تصمیم‌گیری درباره تاسیس بورس مسکن از طریق بورس کالا، علی اسلامی‌بیدگلی کارشناس بازار سرمایه در این‌باره گفت: بورسی‌شدن معاملات بزرگ املاک و مسکن در شفاف‌سازی و گردش مطلوب معاملات حوزه املاک نقش قابل‌توجهی خواهد داشت. با معامله مسکن در بورس کالا، کشف قیمت‌ها شفاف شده، ابهام‌ها کنار می‌رود و واسطه‌گری کاهش پیدا می‌کند از سوی دیگر دسترسی به داده‌های آماری قوی‌تر شده و قدرت پیش‌بینی‌پذیری برای مسکن ایجاد می‌شود. اسلامی‌بیدگلی گفت: نفس اینکه قرار‌است مکانیزم بورس برای معاملات املاک و مسکن ایجاد شود کار شایسته‌ای است زیرا می‌تواند موجب شفاف‌سازی‌ و گردش معاملات در حوزه املاک شود اما با توجه به ظرفیت‌های موجود در بازار سرمایه، این بورس می‌تواند زیرمجموعه بورس کالا تاسیس شود؛ زیرا در بورس کالا تجربه و سابقه معاملاتی برای محصولات مختلف وجود دارد و مسکن نیز می‌تواند به‌عنوان کالای دیگر در این بورس معامله شود. او تأکید کرد: با تعدد بورس‌ها موافق نیستم هر چند در بسیاری از کشورهایی که بازار پایه هستند و اقتصاد آنها بر اساس توسعه بازار سرمایه بنا گذاشته‌شده است تعداد زیادی بورس وجود دارد، ولی تجربه برخی کشورها که بورس‌های واحدی داشته و بر یک بورس تمرکز دارند، تجربه موفق‌تری است بنابراین این موضوع باید آسیب‌شناسی شود.
او تأکید کرد: در مورد تشکیل بورس مسکن نیز همین روند حاکم است به‌طوری که این بورس می‌تواند زیرمجموعه بورس کالا و به‌عنوان تابلوی مستقل بورس مسکن در بورس کالا تاسیس شود زیرا این بورس تجربه و سابقه معاملاتی خوبی برای محصولات مختلف دارد و از سوی دیگر زیر‌ساخت‌های معاملات مسکن نیز در آن فراهم شده لذا مسکن می‌تواند به‌عنوان کالای دیگر در این بورس معامله شود.
او با بیان اینکه باید مطالعات تطبیقی در این‌باره انجام شود، تأکید کرد: تمرکز بر تقویت بورس‌ها به جای تعدد بورس‌ها، به افزایش عمق معاملات بازار سرمایه کمک می‌کند و یک بورس قدرتمند نیز می‌تواند اطمینان‌بخشی بیشتری برای سرمایه‌گذاران فراهم کند.
اسلامی‌بیدگلی اعلام کرد: به این ترتیب با توجه به آنکه وزیر اقتصاد اخیرا اعلام کرده‌ بورس مستقل املاک و مسکن تاسیس می‌شود، بهتر است طرح توجیهی آن نیز اعلام شود اما در مجموع به اعتقاد من ایجاد یک بورس جدید منطقی نیست. این کارشناس بازار سرمایه در پایان درباره مزایای ایجاد تابلوی مسکن در بورس کالا برای معامله املاک دولت و بانک‌ها گفت: با معامله مسکن در بورس کالا، کشف قیمت‌ها شفاف شده، ابهام‌ها کنار می‌رود و واسطه‌گری کاهش پیدا می‌کند. از سوی دیگر دسترسی به داده‌های آماری قوی‌تر شده و قدرت پیش‌بینی‌پذیری برای مسکن ایجاد می‌شود ضمن اینکه به تقویت همزمان عرضه و تقاضا در مسکن کمک کرده و موجب رونق معاملات مسکن می‌شود.

اتفاق مثبت
سیدمصطفی صفاری از کارشناسان بازار سرمایه هم درباره آغاز معاملات مسکن در بورس و همچنین عرضه اموال مازاد بانک‌ها و دولت در این بورس گفت: به‌نظر می‌رسد این معاملات برای املاک با ارزش بالا  یا پروژه‌های عمده مسکن اجرایی خواهد شد.او افزود: با توجه به ساختارهای موجود و سازوکارهای معاملاتی‌ای که در بورس کالا فراهم است، می‌توان این اموال و املاک را روی تابلوی معاملات عرضه کرد. او ادامه داد: در بازار مسکن، قیمت بر اساس عرضه و تقاضای همان منطقه تعیین می‌شود؛ به‌طوری که ارزش ۲ملک با شرایط مشابه در ۲منطقه، متفاوت است اما در بورس کالا علاوه بر بهره‌گیری از مکانیسم حراج به شکل شفاف، استفاده از تابلوی مناقصه و مزایده وجود دارد.


چابک‌سازی دولت با فروش اموال و دارایی‌ها در بورس
عضو هیأت مدیره خانه صنعت، معدن و تجارت استان تهران هم درباره تاسیس بورس مسکن گفت: فروش اموال و دارایی‌های مازاد دولت در بورس نقطه‌عطفی برای کوچک شدن دولت، کاهش هزینه‌ها و چابک‌سازی‌ هر چه بیشتر آن است. علیرضا حائری افزود: خود را جای دولت قرار‌ دهیم که از فروش نفت محروم بوده و اکنون با کاهش شدید قیمت نفت نیز درآمدزایی خاصی از این محل ندارد، تحریم‌هایی که تداوم داشته، شیوع کرونا و همچنین تعطیلی کامل یا موقت کسب‌و‌کارها که بخش زیادی از درآمدهای مالیاتی را محقق نمی‌کند؛ با وجود این شاهدیم دولت راهکارهای مناسبی را در پیش گرفته است. او اضافه کرد: اکنون دولت با فروش دارایی‌ها و اموال خود در بورس، علاوه بر اینکه می‌تواند بخشی از هزینه‌های جاری خود را پوشش دهد به شفاف شدن صورت‌های مالی شرکت‌های تابعه خود نیز کمک کرده است.


تفاهم‌نامه چندجانبه
وزارت راه‌و‌شهرسازی، وزارت اقتصاد و سازمان بورس پس از  10 ماه مذاکره بر سر تاسیس بازار متشکل مسکن  و در زیر مجموعه بورس کالا به تفاهم رسیده‌اند