عقبگرد مسکن زیر سایه بورس

احمد میرخدائی _ روزنامه‌نگار

آمارهای رسمی از افت سنگین تعداد معاملات و عقبگرد جزئی قیمت مسکن شهر تهران در فروردین امسال حکایت دارد.
 تعطیلات نوروزی از یک‌سو و محدودیت‌های اعمال‌شده برای کاهش شیوع کرونا و تعطیلی صنف مشاوران املاک از سوی دیگر باعث شد رکورد کسادی و رکود بازار مسکن، از سال1388 تاکنون شکسته شود و برخی مشاوران املاک به همشهری گفته‌اند که با جذاب‌شدن سرمایه­‌گذاری در بازار سرمایه، حتی برخی از واسطه‌های بازار مسکن نیز به بورس کوچ کرده‌­اند.
به گزارش همشهری، تازه‌ترین داده‌های رسمی بانک مرکزی حاکی از آن است در نخستین ‌ماه از سال‌جاری، هزار و 243فقره معامله در بازار مسکن شهر تهران ثبت شده که نسبت به اسفند پارسال 87.8درصد و نسبت به فروردین98 معادل 63.7درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در این‌ ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز 15میلیون و 296هزار تومان بود که نسبت به ‌ماه قبل 2.1درصد کاهش و نسبت به فروردین پارسال 35.7درصد افزایش دارد.

قفل کرونا بر بازار مسکن
بازار مسکن همواره در نخستین ‌ماه از سال به‌واسطه تعطیلات نوروزی و مشخص‌نبودن سرنوشت متغیرهای کلان اقتصادی با معاملاتی کم‌رمق مواجه است و حالتی محتاطانه دارد اما امسال در کنار این عامل، شیوع کرونا نیز به عوامل محدودکننده بازار مسکن اضافه و باعث شد رکورد افت تعداد معاملات آن بشکند. 
در فروردین امسال، با اجرای طرح فاصله‌گذاری هوشمند، رسماً صنف مشاوران املاک به‌ مدت یک‌ ماه تعطیل شد و فقط تعدادی از کسبه این صنف به‌صورت چراغ‌خاموش به فعالیت پرداختند. 
در این وضعیت به فرض تداوم عرضه و تقاضا در بازار مسکن، عملا زمینه‌ای برای جوش خوردن معاملات وجود نداشته است.

غلبه بورس بر املاک
در فروردین امسال محدودیت‌های کرونایی بازار مسکن را سه‌قفله کرد؛ همزمان بازار سرمایه با یکی از بی‌سابقه‌ترین دوره‌های رونق روبه‌رو بود و همین مسئله بخش قابل‌توجهی از نقدینگی متقاضی سرمایه‌گذاری را از بازار مسکن خارج کرد و به سمت بورس سوق داد. به عقیده مشاوران املاک، نقدشوندگی پایین املاک در مقایسه با بورس از یک‌سو و دورنمای بازدهی نه‌چندان بالای این بازار در مقایسه با بازار سرمایه باعث شده حتی برخی از واسطه‌های فعال در بازار مسکن نیز بعد از فروش برخی از واحدهای خود به سرمایه‌گذاری در بورس بپردازند؛ چراکه در این وضعیت، سودی که یک واسطه در بهترین حالت می‌تواند روی معامله یک واحد مسکونی کسب کند، نهایتاً در 2جلسه معاملاتی بورس محقق می‌شود.

   بازار اجاره ،زیر ضرب تورم و کرونا

در فروردین‌ماه امسال، آنگونه که در گزارش بانک مرکزی منعکس شده، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران نسبت به فروردین پارسال 28.7درصد رشد کرده و میانگین این افزایش برای کل مناطق شهری معادل 31درصد بوده است. البته به‌واسطه ماهیت قراردادهای اجاره که عمدتاً به‌صورت 12ماهه تنظیم می‌شود و تمدید اغلب آنها به‌صورت توافقی و بدون ثبت در سامانه املاک و مستغلات انجام می‌پذیرد، محاسبه تغییرات شاخص اجاره همواره با خطاهایی روبه‌روست و امکان ناهمخوانی آمارها با واقعیت بازار و رشد اجاره کمتر یا بیشتر از این ارقام هم وجود دارد. به گزارش همشهری، جدا از میزان رشد اجاره‌بها در یک سال منتهی به فروردین امسال، آنچه در روزهای اخیر بیش از پیش این بازار را تحت‌تأثیر قرار داده، شیوع کروناست که از یک‌سو دست‌وبال مستأجران برای نقل‌مکان را بسته و از سوی دیگر با کاهش درآمدهای معمول آنها، قدرت خریدشان برای پوشش‌دهی افزایش اجاره را تضعیف کرده است. در این وضعیت وزارت راه و شهرسازی لایحه‌ای به دولت ارسال کرده که درصورت تصویب، اجاره‌نامه مستأجران به‌صورت خودکار برای 6‌ماه از تاریخ سررسید تمدید می‌شود. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به‌احتمال اجرایی و الزامی‌شدن این پیشنهاد می‌گوید: با توجه به بحران کرونا و شیوع این بیماری همه‌گیر، نگرانی و مشکلاتی در انتقال به واحدهای جدید و همچنین اجاره‌بها برای مردم ایجاد شده و وزارت راه و شهرسازی برای جلوگیری از بروز مشکلات کلان در این حوزه و کمک به مستأجران، این لایحه پیشنهادی را برای دولت ارسال کرده است. محمودزاده می‌افزاید: در شرایط فعلی به‌واسطه خطر شیوع کرونا، امکان بازدید از واحدهای مسکونی و اسباب‌کشی فراهم نیست و درعین‌حال منابع درآمدی اکثریت مردم هم کاهش چشمگیری داشته است که این مسئله به‌ویژه در کلانشهرها مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده که تصویب تمدید 6ماهه قراردادهای اجاره می‌تواند به ساماندهی آن منجر شود. البته پیگیری‌های همشهری از منابع آگاه در مجموعه وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که این پیشنهاد، یک فرایند اداری و سازمانی نیست و نهایتاً می‌تواند به تقاضای دولت از موجران برای مساعدت با مستأجران منجر شود که درنهایت، کارایی آن به بنیه مالی، انصاف و وجدان صاحبخانه‌ها بستگی دارد. به گفته این مقام آگاه، اگر دستورات دولت و وزارت راه و شهرسازی در وضعیت بازار اجاره مؤثر بود، باید براساس پیشنهاد سال گذشته وزارت راه و شهرسازی، قراردادهای اجاره به‌صورت 2ساله منعقد می‌شد و عملاً بخش عمده مستأجران نیازی به تغییر محل سکونت یا چانه‌زنی برای تعیین اجاره نداشتند.


  تحت‌تأثیر قرنطینه 40روزه و افزایش سرعت خروج نقدینگی از بازار مسکن به سمت بورس، در فروردین‌ماه، رکورد کمترین تعداد معامله ملک در تهران، در 11سال اخیر شکست
   وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستأجران در دوره شیوع کرونا پیشنهاد تمدید 6ماهه قراردادهای اجاره را برای تصویب به دولت ارسال کرده است