عاقبت مسکن مشارکتی

سمیرا مصطفی نژاد_روزنامه نگار

ثبت‌نام رسمی متقاضیان طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه 400هزار واحد مسکونی در4استان کشور از شنبه 18آبان 1398آغاز شد؛ طرحی که از نظر مدل قراردادی شباهت‌های زیادی به طرح مسکن مهر دارد: متاهل بودن متقاضیان، دریافت نکردن تسهیلات ملک و مسکن از زمان آغاز انقلاب تا به امروز، سابقه سکونت پنج‌ساله در شهر مورد تقاضا و عدم‌مالکیت ملک یا مسکن از سال 1384به بعد. متقاضیان وام 100میلیونی طرح ملی مسکن پس از 12سال 244میلیون تومان و متقاضیان وام 75میلیونی در همین بازه زمانی 183میلیون تومان به بانک پس خواهند‌داد. البته تسهیلات دیگری ازجمله تسهیلات خانه اولی‌ها و تسهیلات بافت‌های فرسوده نیز در طرح مسکن ملی گنجانده شده‌ است. تأخیر در تحویل مسکن‌هایی که در طرح مسکن مهر دولت به آن متعهد شده‌بود، باعث شده که بسیاری از متخصصان امر و انبوه‌سازان، ‌نسبت به طرح جدید نیز بدبین باشند و آن را ناکامل ببینند. علاوه براین، ساخت مسکن به شیوه مشارکتی میان دولت و انبوه‌سازان از دیگر ویژگی‌های این طرح جدید است که دولت آن را به‌عنوان بخش جذاب طرح برای انبوه‌سازان مطرح کرده‌است، درحالی‌که چنین مشارکتی برای بیشتر انبوه‌سازان جذابیتی ندارد و این قشر ترجیح می‌دهند به جای شراکت با دولت، مشابه طرح مسکن مهر، خود پیمانکار باشند.

طرحی بهتر از این وجود ندارد

مجتبی بیگدلی، رئیس انبوه‌سازان مسکن و ساختمان، یکی از موافقان طرح مسکن ملی است که تامین مسکن را طبق قانون اساسی وظیفه دولت می‌داند؛ وظیفه‌ای که از نظر او در دوران وزارت وزیر سابق راه و شهرسازی، دولت از آن دور نگه داشته‌شده و کشور متحمل خسارات زیادی شد. بیگدلی طرح مسکن ملی را از نظر رایگان‌بودن زمین و اعطای وام ارزان‌قیمت به دهک‌های پایین شبیه به مسکن مهر می‌داند و معتقد است مسکنی که به واسطه این طرح وارد چرخه نیاز کشور شود، ‌می‌تواند تقاضا را تعدیل کند. او با اشاره به آمار سالانه یک و نیم میلیون ازدواج در کشور می‌گوید: «این تعداد ازدواج یعنی یک و نیم میلیون نیاز به مسکن که حتما باید به آن رسیدگی شود. ‌مسکن و اشتغال در بیشتر کشورها 2 مشکل اساسی هستند و اعطای زمین رایگان و وام ارزان‌قیمت راهکاری است که در تمام دنیا اجرا می‌شود و ما نیز از آن مستثنی نیستیم. درحال حاضر طرحی بهتر از این برای رفع مشکل کشور وجود ندارد زیرا متناسب با شرایط کنونی کشور طراحی شده‌است.»

طرحی که باید قانون شود

آنچه در طرح مسکن مهر رخ داد، موضوعی است که از نظر ایرج رهبر می‌توان با تبدیل طرح‌ها به قانون و تصویب آن در مجلس، آن را برطرف ساخت. از نظر نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان، ‌طرح مسکن ملی از نظر مدل قراردادی مشابه طرح مسکن مهر است؛ طرحی که در دولت‌های نهم و دهم ارائه شد و ادامه آن به‌دست دولت‌های یازدهم و دوازدهم افتاد اما عدم‌تمایل وزیر دولت یازدهم باعث کندی ادامه روند کار و حل مشکلاتی که برسر اجرای آن وجود داشت شد. به گفته او اگر همان دولت‌های نهم و دهم که ارائه‌دهنده طرح بودند اجرای آن را ادامه می‌دادند شاید تکمیل آن تا این اندازه طولانی نمی‌شد. رهبر، معتقد است که برای سرعت گرفتن اجرای طرح مسکن ملی بهتر است در مجلس مصوبه‌ای برای آن درنظر گرفته‌شود و طرح را به قانون تبدیل کنند تا کسی نتواند به بهانه‌های مختلف مانند پایان زمان اجرا یا تامین مالی، از اجرای آن سر باز زند؛ «با داشتن یک مصوبه قانونی محکم، این طرح و هر طرح مهم دیگری با تغییر دولت‌ها به تأخیر نخواهدافتاد. اگر چنین مصوبه‌ای وجود داشت، طرح مسکن مهر نیز با چنین تأخیری مواجه نمی‌شد. طرح اقدام ملی نیز درصورتی با موفقیت اجرا خواهد شد که با چالش‌های متفاوت سلیقه‌ای، بی‌توجهی و وقفه زمانی مواجه نشود.»

طبق نیازهای جامعه برنامه‌ریزی شود

جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با ابراز امیدواری برای به سرانجام رسیدن طرح اقدام ملی آن را طرحی توصیف کرد که نه عملیاتی است و نه اجرایی. به گفته او چنین طرح‌هایی همگی مُسَکِن هستند؛ «من بارها گفته‌ام که مشکل و درد تامین مسکن جامعه به این شکل حل نمی‌شود و طرح‌ها اثرگذاری ندارند. حتی مسکن مهر نیز نتوانست دردی را از جامعه دوا کند. برای رفع مشکل مسکن باید کارشناسان این حوزه بررسی‌های دقیقی انجام دهند و براساس نیازهای جامعه برنامه‌هایی را طرح‌ریزی کنند». برزگر می‌گوید بارها براین موضوع تأکید کرده‌ام که اگر دولت سالانه تنها نیاز مالی 2 یا5 درصد از جامعه را برای مقاوم‌سازی، بازسازی و بازآفرینی یا نوسازی و احیای مسکن در روستاها و مناطق حاشیه‌ای تامین می‌کرد، مشکل مسکن تا این اندازه بزرگ نمی‌شد. به گفته این فعال حوزه ساخت و ساز، جهان، تجربه‌های موفقی در زمینه ایجاد مسکن برای مردم داشته‌است که کشور ما هم باید از آنها پیروی کند، زیرا بدون اجرای این تجربه‌ها امکان حل مشکل مسکن ‌وجود نخواهدداشت. دولت باید به جای تامین مسکن، اشتغال و تولید را رونق ببخشد و با درپیش گرفتن راهکارهایی مانند اعطای تسهیلات 10درصدی برای بازسازی و تعمیر خانه‌، به مردم کمک کند؛ راه‌حل‌های ساده‌‌ای که بارها و بارها اعلام شده‌اند اما کسی به آنها عمل نکرده‌است؛ راه‌حل‌هایی که به کشورهای همسایه کمک کرد تا بر مشکل مسکن خود غلبه کنند.

فقدان پشتوانه علمی در طرح‌های دولتی

محمدمهدی مافی، عضو انجمن انبوه‌‌سازان با اعلام مخالفت  نسبت به اجرای چنین‌طرح‌هایی آن را فاقد هرنوع پشتوانه علمی می‌داند. مافی می‌گوید: «حتی پیش از اجرای طرحی کوچک در بخش خصوصی که نیاز به سرمایه‌گذاری‌های کوچکی دارد، ‌ممکن است مدتی طولانی صرف گرد‌آوری اطلاعات شود و پس از آن اجرای طرح آغاز شود. در طرح‌های دولتی نیز هرچه طرح‌ از نظر اجتماعی یا مالی از وسعت زیادی برخوردار باشد نیاز به پشتیبانی علمی بیشتری دارد و تحقیقات بیشتری باید درباره آنها انجام شود تا جوانب مختلف آن مورد بررسی قرار گیرد. اما متأسفانه در کشور ما هرچه طرح‌ها بزرگ‌تر می‌شوند، پشتوانه علمی آنها کمتر می‌شود. تصمیم‌ برای اجرای طرح‌ها، بستگی به‌نظر صاحبان قدرت در آن دوره زمانی دارد که به‌صورت آنی تصمیمی فی‌البداهه می‌گیرند و طرح را بدون توجه به معضلاتی که برای اجرا دارد یا مشکلاتی که طرح‌های مشابه قبلی برای اقتصاد بخش‌های مختلف به‌وجود آورده‌اند، به اجرا در می‌آورند». از نظر این عضو انجمن انبوه‌سازان، طرح‌ها باید از متن جامعه بیرون آیند و با درنظر‌گرفتن نیاز سازمان‌ها، بحث بودجه و میزان نفوذ آن در جامعه تعیین شود. اما هیچ دوره‌ای در کشور نبوده است که به موضوع مسکن به‌صورت علمی نگاه شود. از نظر مافی، بهینه‌ترین طرح برای حل مشکل مسکن در کشور فراهم‌کردن بسترهای بهره‌وری در جامعه است تا خود جامعه بتواند نیازهایش را برآورده کند؛ یعنی دولت‌ها اگرچه متولی تامین مسکن هستند، ابتدا باید متولی ایجاد زیرساخت‌ها و هموارکردن مسیر بهره‌وری توسط خود مردم باشند. اما معمولا اقداماتی که دولت‌ها در بحث اجرایی انجام می‌دهند همیشه با اهداف اولیه ضدیت پیدا می‌کنند. به گفته این فعال حوزه مسکن، تا پیش از آغاز طرح مسکن مهر، مدت زمان انتظار برای مسکن‌دار‌شدن جامعه حدود 7 سال بود اما این انتظار امروز به بیش از 20سال رسیده‌است و هدف نهایی آن، یعنی دسترسی طیف وسیعی از مردم به مسکن، هرگز عملی نشد و تنها تعدادی محدود با کمک رانت توانستند خانه‌دار شوند. از این‌رو است که دولت‌ها باید در جایگاه قانونگذاری و هموارکردن مسیر رشد اقتصادی مردم گام بردارند و به جای ساخت مسکن برای مردم، مسئولیت را به بخش‌های خصوصی قوی واگذار کنند. در کشورهایی که بخش خصوصی، قدرتمند و متولی انبوه‌سازی بوده‌است، طرح‌ها همواره با موفقیت همراه بوده‌اند.

دولت دخالت نکند

شباهت‌های قراردادی میان طرح مسکن مهر و طرح مسکن ملی و دولتی بودن طرح ازجمله نگرانی‌هایی است که حسن محتشم، عضو هیأت مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن به آن اشاره می‌کند. به گفته او به‌نظر تفاوتی میان مسکن مهر و طرح مسکن ملی وجود ندارد. مسکن مهر طرح بزرگی بود که در ابتدای کار با مشکلاتی فراوان مواجه بود زیرا بستر اجرای آن فراهم نبود. اما با وجود تمامی این مشکلات، قرارداد‌ها بسته شدند؛ ‌حدود2میلیون و 200 قرارداد شهری و پس از گذشت حدود 10سال از آغاز طرح‌، هنوز تعدادی از واحدها تکمیل نشده‌اند. دلیل این تأخیر دولتی‌بودن طرح است. دخالت دولت در چنین طرح‌هایی باعث افزایش زمان اجرای آنها می‌شود و معمولا به تعهداتی که دولت پذیرفته عمل نمی‌شود. اما باوجود تمامی این مسائل، واقعیت این است که با اجرای طرح مسکن مهر، نهایتا عده‌ای خانه‌دار شدند. محتشم می‌گوید: «از آنجا که  آقای روحانی پس از دولت احمدی‌نژاد، اعتقادی به مسکن مهر نداشت، تمامی پروژه‌ها را متوقف کرد و اگرچه طبق ضوابط و قانون پذیرفت که باید مسئولیت تعهدات دولت قبل را به دوش بکشد، اما اقدام جدی برای پایان‌دادن به این پروژه‌ها انجام نداد. همین موضوع باعث به تأخیر‌افتادن تکمیل واحد‌ها شد. حتی اگر خوش‌بینانه درنظر بگیریم که این پروژه‌ها امسال پایان پیدا می‌کنند، اجرای طرح 12سال طول کشیده‌است، درحالی‌که قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود.» به گفته این عضو هیأت مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان، اکنون و در قالب طرح جدید قرار بر این است که 400هزار واحد در 2سال تکمیل شود که یک سال از زمان اعلام شرایط طرح گذشته‌ و پیشرفت قابل‌قبولی در روند اجرای پروژه‌ها مشاهده نشده‌است و به‌نظر نمی‌آید تا یک سال آینده نیز پیشرفتی در روند اجرای آن به‌وجود‌ آید. از این‌روست که گفته می‌شود زمانبرشدن طرح‌هایی از این دست، باعث از بین‌رفتن تأثیرگذاری آنها بر قیمت و شرایط فعلی مسکن خواهدشد و در نهایت متقاضیان مجبور خواهندشد با قیمت بالا و شرایط بسیار سخت به خانه دست پیدا کنند. به اعتقاد محتشم، دولت به جای دخالت در امور اجرایی، باید برنامه‌ریزی دقیق کرده و طرح ‌را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد زیرا بخش خصوصی بهتر می‌تواند مسیر خود را بیابد. دولت باید راهکار ارائه داده و خود نظاره‌گر باشد. این راهی است که می‌تواند در تامین مسکن بیشتر و بهبود آینده مسکن برای متقاضیان، به‌ویژه متقاضیان کم‌درآمد تأثیرگذار باشد.

زمین  رایگان
مجتبی بیگدلی: اعطای زمین رایگان و وام ارزان‌قیمت راهکاری است که در تمام دنیا اجرا می‌شود و ما نیز از آن مستثنی نیستیم. درحال حاضر طرحی بهتر از این برای رفع مشکل کشور وجود ندارد زیرا متناسب با شرایط کنونی کشور طراحی شده‌است.»

دخالت دولت
حسن محتشم :دولت به جای دخالت در امور اجرایی، باید برنامه‌ریزی دقیق کرده و طرح ‌را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد زیرا بخش خصوصی بهتر می‌تواند مسیر خود را بیابد